Eine kurze Reise durch das Grundbuch
Wer schon einmal eine Immobilie gekauft, geerbt oder verkauft hat, ist früher oder später mit ihm in Berührung gekommen: dem Grundbuch. Manche meiner Auftraggeber, nicht nur in Essen und Leipzig, legen mir im Erstgespräch einen Grundbuchauszug vor und fragen dann etwas ratlos: „Was bedeutet das eigentlich alles?" Zahlen, Abteilungen, juristische Begriffe – auf den ersten Blick wirkt das Dokument sperrig. Dabei steckt im Grundbuch nichts Geheimnisvolles, sondern ein klar strukturiertes System, das seit über hundert Jahren zuverlässig Auskunft über Eigentum und Rechte an einem Grundstück gibt. Wer die Grundzüge kennt, versteht nicht nur die eigene Immobiliensituation besser, sondern kann auch bei einer Immobilienbewertung viele Zusammenhänge nachvollziehen, die sonst verborgen bleiben.
In diesem Beitrag erkläre ich, wozu das Grundbuch dient, wie es aufgebaut ist, was Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen bedeuten und worauf Laien beim Umgang mit einem Grundbuchauszug achten sollten.
Ein wichtiger Hinweis gleich vorweg:
Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Er gibt den Kenntnisstand des Verfassers zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder, erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität und kann eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Für verbindliche Auskünfte zu rechtlichen Fragen rund um das Grundbuch empfehle ich ausdrücklich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Was ist das Grundbuch – und wozu dient es?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und die dinglichen Rechte an einem Grundstück verzeichnet sind. Unter dinglichen Rechten versteht man Rechte, die unmittelbar am Grundstück selbst bestehen – im Unterschied zu rein schuldrechtlichen Vereinbarungen, die nur zwischen zwei Vertragsparteien wirken. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht besteht also gegenüber jedermann, nicht nur gegenüber dem ursprünglichen Vertragspartner.
Geführt wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern, die in Deutschland bei den jeweiligen Amtsgerichten angesiedelt sind. Jedes Grundstück wird dort auf einem eigenen Grundbuchblatt geführt, das eine eindeutige Zuordnung ermöglicht. Die rechtliche Grundlage bilden vor allem die Grundbuchordnung (GBO) sowie ergänzende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), insbesondere die §§ 873 ff. BGB zur Übertragung und Belastung von Grundstücken.
Der zentrale Zweck des Grundbuchs besteht darin, Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr zu schaffen. Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben möchte, kann sich grundsätzlich auf die im Grundbuch eingetragenen Angaben verlassen. Diese Verlässlichkeit wird als öffentlicher Glaube des Grundbuchs bezeichnet und ist in § 892 BGB geregelt. Er besagt vereinfacht: Was im Grundbuch steht, gilt zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers als richtig, selbst wenn es in Wirklichkeit fehlerhaft sein sollte – es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder die Unrichtigkeit ist dem Erwerber bekannt. Diese Regelung ist einer der Gründe, warum das deutsche Grundbuchsystem im internationalen Vergleich als besonders verlässlich gilt.
Eine Blick in die Vergangenheit
Wer über Jahre hinweg Grundbücher auswertet, stößt gelegentlich auf Blätter, die einen kurzen Moment innehalten lassen. Ältere Grundbuchblätter – insbesondere solche, die noch auf handschriftliche Ursprünge im 19. oder frühen 20. Jahrhundert zurückgehen – sind bisweilen in alter deutscher Kurrentschrift oder Sütterlinschrift verfasst, die auch mit einiger Übung nicht immer auf Anhieb zu entziffern ist. Hinzu kommen mitunter Flächenangaben in längst nicht mehr gebräuchlichen Maßeinheiten wie Morgen oder Ruten, die vor einer Übernahme in ein modernes Verkehrswertgutachten erst zutreffend umgerechnet werden müssen. Auch inhaltlich finden sich in alten Abteilungen II gelegentlich Rechte, die aus heutiger Sicht ungewöhnlich wirken – etwa historische Weide-, Hüte- oder Fischereirechte, die noch aus einer Zeit stammen, in der landwirtschaftliche Nutzung und Grundeigentum enger miteinander verflochten waren als heute. Solche Einträge sind für die Wertermittlung meist nicht mehr unmittelbar relevant, zeigen aber, dass ein Grundbuch bisweilen auch ein Stück Regionalgeschichte abbildet – und dass eine sorgfältige Auswertung gerade bei älteren Blättern besondere Sorgfalt und Erfahrung erfordert.
Der Aufbau des Grundbuchblatts
Ein Grundbuchblatt gliedert sich in mehrere klar voneinander abgegrenzte Bereiche: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis sowie die Abteilungen I bis III. Diese Struktur ist bundesweit einheitlich, unabhängig davon, ob es sich um ein Grundstück in Essen, Leipzig oder anderswo in Deutschland handelt.
Die Aufschrift enthält Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk und zur Blattnummer. Sie dient der eindeutigen Identifikation des jeweiligen Grundbuchblatts.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst: Gemarkung, Flur, Flurstücknummer, Größe in Quadratmetern sowie die Lage beziehungsweise wirtschaftliche Nutzungsart, etwa Gebäude- und Freifläche oder landwirtschaftliche Fläche. Auch Veränderungen wie Teilflächenabschreibungen oder Zusammenlegungen von Flurstücken werden hier dokumentiert. Zusätzlich werden im Bestandsverzeichnis auch Rechte vermerkt, die zugunsten des jeweiligen Grundstücks an einem fremden Grundstück bestehen – etwa wenn das betreffende Grundstück als sogenanntes herrschendes Grundstück von einer Grunddienstbarkeit begünstigt ist. Die spiegelbildliche Belastung wird dagegen beim belasteten, sogenannten dienenden Grundstück in dessen Abteilung II eingetragen.
Für die Immobilienbewertung ist das Bestandsverzeichnis ein wichtiger erster Anknüpfungspunkt, da es unter anderem die Grundstücksfläche ausweist. Diese Flächenangabe wird jedoch lediglich aus den Daten des Liegenschaftskatasters übernommen und genießt selbst nicht den öffentlichen Glauben des Grundbuchs. Verbindlich für die tatsächliche Grundstücksfläche ist allein die Angabe des zuständigen Katasteramts beziehungsweise der Vermessungs- und Katasterverwaltung; bei Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster ist die aktuelle Katasterauskunft maßgeblich und sollte für eine belastbare Wertermittlung ergänzend eingeholt werden.
Ähnlich zu bewerten ist die Spalte „Wirtschaftsart und Lage" im Bestandsverzeichnis. Sie gibt an, welcher Nutzungsart das jeweilige Flurstück laut Liegenschaftskataster zugeordnet ist – bei den meisten privaten Wohngrundstücken etwa „Gebäude- und Freifläche". Auch diese Angabe stammt aus dem Kataster und ist, wie die Flächenangabe, eine beschreibende Sachinformation zum Grundstück und keine im Grundbuch verbriefte dingliche Rechtsposition. Sie legt insbesondere nicht fest, welche Nutzung rechtlich zulässig ist – das ergibt sich allein aus dem Bauplanungsrecht, etwa dem Bebauungsplan. Die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks kann daher von der eingetragenen Wirtschaftsart abweichen, ohne dass darin für sich genommen ein Rechtsmangel läge; solche Abweichungen kommen in der Praxis vor, etwa wenn eine Nutzungsänderung katastermäßig noch nicht nachvollzogen wurde. Wie auch die Flächenangabe genießt die Wirtschaftsart-und-Lage-Angabe im Bestandsverzeichnis keinen öffentlichen Glauben.
Eine weitere, häufig anzutreffende Spalte im Bestandsverzeichnis trägt die Bezeichnung „Liegenschaftsbuch". Sie enthält einen Verweis auf den zugehörigen Eintrag im beim Katasteramt geführten Liegenschaftsbuch, dem nach Eigentümern angelegten Teil des Liegenschaftskatasters – historisch die Fortführung des früheren Katasterbuches, heute digitalisiert geführt. Diese Angabe dient der eindeutigen Verknüpfung zwischen Grundbuch und Kataster: Über die dort genannte Nummer lässt sich das jeweilige Flurstück im Bestandsverzeichnis dem korrespondierenden Datensatz im Liegenschaftskataster zuordnen. Für die Immobilienbewertung hat diese Spalte in erster Linie eine technisch-administrative Verweisfunktion; ein eigenständiger materiell-rechtlicher Regelungsgehalt kommt ihr nicht zu.
Abteilung I: Die Eigentumsverhältnisse
In Abteilung I ist verzeichnet, wem das Grundstück gehört. Neben dem Namen des Eigentümers oder der Eigentümer wird auch der Rechtsgrund des Eigentumserwerbs benannt, etwa Auflassung nach Kaufvertrag, Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Bei mehreren Eigentümern wird zudem die Form der Berechtigung angegeben, etwa Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum, wie es bei Erbengemeinschaften vorkommt.
Für die Praxis bedeutet das: Wer prüfen möchte, ob eine Person tatsächlich berechtigt ist, eine Immobilie zu verkaufen, findet die verlässliche Antwort in Abteilung I – nicht im Grundriss, nicht im Kaufvertragsentwurf, sondern im aktuellen Grundbuchauszug.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Abteilung II erfasst alle Rechte und Beschränkungen, die das Grundstück belasten, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abteilung III geführt werden. Hierzu zählen unter anderem:
- Grunddienstbarkeiten, etwa ein Wegerecht oder Leitungsrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks
- Nießbrauchsrechte, die einer Person das Recht einräumen, ein Grundstück zu nutzen und dessen Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein
- Wohnungsrechte, häufig im Zusammenhang mit vorweggenommener Erbfolge, wenn sich Eltern bei der Übertragung einer Immobilie an die Kinder ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten
- Vormerkungen, die einen künftigen Anspruch – etwa aus einem Kaufvertrag – bereits vor der endgültigen Eigentumsumschreibung sichern
- Erbbaurechte, sofern das Grundstück im Erbbaurecht vergeben ist
- Verfügungsbeschränkungen, beispielsweise ein Insolvenzvermerk oder eine Zwangsversteigerungsanordnung
Diese Eintragungen sind für eine sachgerechte Wertermittlung von erheblicher Bedeutung. Ein eingetragenes Wohnungsrecht oder ein umfassendes Wegerecht zugunsten Dritter kann den erzielbaren Verkehrswert einer Immobilie spürbar mindern, da es die tatsächliche Nutzbarkeit einschränkt. In meiner Gutachtenpraxis prüfe ich Abteilung II daher grundsätzlich vor jeder Besichtigung, um mögliche wertrelevante Belastungen frühzeitig zu erkennen und im Verkehrswertgutachten sachgerecht zu berücksichtigen.
Abteilung III: Grundpfandrechte
In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese Rechte dienen typischerweise der Absicherung von Krediten, etwa wenn eine Bank eine Immobilienfinanzierung durch eine Grundschuld absichert. Anders als häufig angenommen, sagt eine eingetragene Grundschuld allein noch nichts über die tatsächliche Höhe der noch bestehenden Restschuld aus – hierfür ist eine gesonderte Auskunft der Gläubigerin oder des Gläubigers erforderlich.
Für Käuferinnen und Käufer ist wichtig zu wissen: Im Rahmen einer Kaufabwicklung wird üblicherweise vereinbart, dass bestehende Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst und im Grundbuch gelöscht werden, sodass die Immobilie lastenfrei übergeht. Eine Löschung erfolgt jedoch nicht automatisch, sondern muss durch eine Löschungsbewilligung des Gläubigers und einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt aktiv veranlasst werden.
Sonderformen: Wohnungsgrundbuch und Erbbaugrundbuch
Neben dem klassischen Grundbuch für ein einzelnes Grundstück gibt es zwei besondere Grundbuchtypen, die in der Praxis häufig vorkommen und im grundsätzlichen Aufbau dem regulären Grundbuch entsprechen, jedoch einen eigenen rechtlichen Hintergrund haben.
Das Wohnungsgrundbuch entsteht, wenn ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Nach § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erhält jede Eigentumswohnung beziehungsweise jede Teileigentumseinheit – etwa ein gewerblich genutzter Raum oder ein Tiefgaragenstellplatz – ein eigenes Grundbuchblatt. Das ursprüngliche Grundbuchblatt des gesamten Grundstücks wird daraufhin geschlossen. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs wird neben dem zugrunde liegenden Grundstück der Miteigentumsanteil ausgewiesen, der mit dem jeweiligen Sondereigentum verbunden ist. Die Abteilungen I bis III sind wie beim regulären Grundbuch aufgebaut. Für die Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen ist neben dem Wohnungsgrundbuch zusätzlich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wesentliche Erkenntnisquelle, da sich daraus Nutzungsrechte, Kostenverteilung und etwaige Sondernutzungsrechte ergeben.
Das Erbbaugrundbuch wird angelegt, wenn an einem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt wird – also das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG). Das Erbbaurecht gilt rechtlich als sogenanntes grundstücksgleiches Recht und wird deshalb in einem eigenen Grundbuchblatt geführt. Es entstehen dadurch faktisch zwei Grundbücher: Im Grundbuch des belasteten Grundstücks selbst wird das Erbbaurecht lediglich in Abteilung II eingetragen; im gesondert geführten Erbbaugrundbuch wird der jeweilige Erbbauberechtigte an der Stelle geführt, an der im normalen Grundbuch der Eigentümer steht. Auch der Anspruch auf Zahlung des Erbbauzinses wird üblicherweise dinglich abgesichert, meist als sogenannte Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs. Für die Wertermittlung eines Erbbaurechts ist daher neben dem Erbbaugrundbuch stets auch der zugrunde liegende Erbbaurechtsvertrag heranzuziehen, da sich daraus Restlaufzeit, Höhe und Anpassungsmechanismus des Erbbauzinses sowie etwaige Heimfallregelungen ergeben, die für die Bewertung von zentraler Bedeutung sind.
Rangfolge der Eintragungen
Innerhalb der Abteilungen II und III – und teilweise auch zwischen beiden Abteilungen – gilt das Rangprinzip: Eintragungen mit früherem Zeitrang gehen im Fall einer Verwertung, etwa bei einer Zwangsversteigerung, den später eingetragenen Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Eintragungsdatum sowie gegebenenfalls durch ausdrückliche Rangvermerke bestimmt. Für Kreditinstitute, aber auch für eine sachgerechte Immobilienbewertung, ist die Rangstelle eines Rechts daher ebenso relevant wie sein Bestehen an sich.
Wie kommt ein Eintrag ins Grundbuch – und wie kann er wieder gelöscht werden?
Grundlage jeder Eintragung ist der sogenannte Bewilligungsgrundsatz (§ 19 der Grundbuchordnung, GBO): Eingetragen wird, wenn derjenige zustimmt, dessen Recht durch die Eintragung betroffen ist. Diese Bewilligung muss nach § 29 GBO durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden.
Dabei lohnt eine Unterscheidung, die in der Praxis häufig verkürzt dargestellt wird: Eine volle notarielle Beurkundung ist gesetzlich nur für bestimmte Erklärungen zwingend vorgeschrieben – allen voran für die Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB). Für viele andere Bewilligungen, etwa die Bestellung einer Grundschuld oder die Eintragung eines Wegerechts, genügt bereits eine notariell beglaubigte Unterschrift, eine schlankere Form als die volle Beurkundung. Darüber hinaus gibt es Eintragungen, deren Grundlage gar keine notarielle Urkunde ist: der Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts in einer Zwangsversteigerung, der Erbschein des Nachlassgerichts bei der Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall, oder Erklärungen und Ersuchen von Behörden wie Finanzämtern, Gemeinden oder Vermessungsbehörden. Auch die Grundbuchberichtigung wegen nachgewiesener Unrichtigkeit (§ 22 GBO) kommt ohne Bewilligung der betroffenen Partei aus, wenn die tatsächliche Rechtslage anderweitig belastbar nachgewiesen wird.
Für die Löschung eines Rechts gilt im Kern dasselbe Prinzip spiegelverkehrt: Wer von der Löschung profitiert, benötigt grundsätzlich die Zustimmung – die sogenannte Löschungsbewilligung – desjenigen, dessen Recht erlischt, ebenfalls in der Form des § 29 GBO. Bei einer vollständig zurückgeführten Grundschuld erteilt beispielsweise die finanzierende Bank eine solche Löschungsbewilligung, mit der der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt beantragen kann.
Praktisch besteht dabei eine Wahlmöglichkeit, die häufig übersehen wird: Statt der Löschung kann eine Grundschuld auch an den Eigentümer abgetreten werden, wodurch eine sogenannte Eigentümergrundschuld entsteht. Diese verbleibt als „leere Hülle" im Grundbuch, lässt sich bei einer künftigen Anschlussfinanzierung wiederverwenden und erspart dann die Kosten einer Neueintragung.
Historisch wurde eine gelöschte Eintragung durch Unterstreichung in roter Farbe kenntlich gemacht, die sogenannte Rötung; im elektronisch geführten Grundbuch erfolgt die entsprechende Kennzeichnung heute meist in schwarzer Darstellung. Gelöschte Eintragungen verschwinden dabei nicht vollständig aus dem Grundbuch, sondern bleiben nachvollziehbar erkennbar – Ausdruck des Grundsatzes, dass die Entwicklung eines Grundstücks über das Grundbuch lückenlos dokumentiert sein soll.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs und seine Grenzen
Der bereits erwähnte öffentliche Glaube schützt den gutgläubigen Erwerb. Das bedeutet jedoch nicht, dass das Grundbuch stets die vollständige Wirklichkeit abbildet. Es gibt Rechte und Verpflichtungen, die auch ohne Grundbucheintragung bestehen können – dies gilt es bei einer sorgfältigen Immobilienbewertung stets mitzudenken.
Zu unterscheiden ist zunächst das Baulastenverzeichnis. Darin werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde geführt, etwa eine Abstandsflächen- oder eine Stellplatzbaulast. Diese Baulasten sind vom Grundbuch grundsätzlich unabhängig und dort in der Regel nicht eingetragen; das Baulastenverzeichnis wird üblicherweise von der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Eine Ausnahme bildet Bayern: Dort gibt es kein eigenständiges Baulastenverzeichnis, die entsprechenden Verpflichtungen werden stattdessen als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Brandenburg führte zwischenzeitlich, bis 1994, ebenfalls kein separates Verzeichnis, hat das Baulastenverzeichnis jedoch seit Juli 2016 wieder eingeführt, sodass dort inzwischen wie in den übrigen Bundesländern – mit Ausnahme Bayerns – ein gesondertes Baulastenverzeichnis besteht. Außerhalb Bayerns ist für eine sorgfältige Immobilienbewertung regelmäßig zusätzlich zum Grundbuchauszug ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis einzuholen.
Daneben bestehen mitunter rein privatvertragliche Vereinbarungen zwischen Eigentümern, etwa eine formlos zugesagte Mitbenutzung eines Weges oder eine informelle Nutzungsabsprache mit dem Nachbarn. Solche Vereinbarungen wirken in aller Regel nur schuldrechtlich, das heißt ausschließlich zwischen den vertragsschließenden Parteien. Bei einem Eigentümerwechsel – durch Verkauf, Schenkung oder Erbfall – tritt der neue Eigentümer in eine solche Absprache grundsätzlich nicht automatisch ein, sofern sie nicht dinglich abgesichert wurde, etwa durch Eintragung als Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch. In der gutachterlichen Praxis führt dies immer wieder zu Konflikten, wenn sich ein neuer Eigentümer nicht an eine frühere, lediglich mündlich oder privatschriftlich getroffene Regelung seines Rechtsvorgängers gebunden sieht. Wer eine dauerhafte, auch gegenüber künftigen Eigentümern wirksame Bindung wünscht, sollte das betreffende Recht daher grundbuchlich sichern lassen, statt sich auf eine rein privatvertragliche Vereinbarung zu verlassen.
Auch bestimmte gesetzliche Vorkaufsrechte oder Nutzungsbeschränkungen aus dem Bauplanungsrecht können ohne Grundbucheintragung bestehen. Wer sich ausschließlich auf das Grundbuch verlässt, kann daher wichtige Aspekte übersehen. Eine sorgfältige Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb neben dem Grundbuchauszug regelmäßig auch weitere Register wie das Baulastenverzeichnis, den Bebauungsplan und gegebenenfalls Auskünfte zu Altlasten.
Wer darf Einsicht in das Grundbuch nehmen?
Das Grundbuch ist kein frei zugängliches Register wie beispielsweise das Handelsregister. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann. Dazu zählen unter anderem der eingetragene Eigentümer selbst, Notarinnen und Notare im Rahmen einer Beurkundung, Kreditinstitute bei der Bearbeitung eines Finanzierungsantrags sowie – bei entsprechendem Nachweis – Kaufinteressenten in einem fortgeschrittenen Verhandlungsstadium. Auch öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige benötigen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens regelmäßig Einsicht in das aktuelle Grundbuch, um Eigentumsverhältnisse und Belastungen zuverlässig feststellen zu können. Ein eigenes berechtigtes Interesse des Sachverständigen allein genügt hierfür jedoch nicht: Er benötigt grundsätzlich entweder eine Vollmacht des Eigentümers oder den Nachweis einer gerichtlichen Beauftragung, etwa im Rahmen eines gerichtlichen Gutachtenauftrags. Ohne einen solchen Nachweis wird auch einem zertifizierten Sachverständigen die Grundbucheinsicht in aller Regel verwehrt. Ist der eingetragene Eigentümer verstorben, kann das berechtigte Interesse beispielsweise durch einen Erbschein nachgewiesen werden, der die Rechtsnachfolge belegt.
Der Antrag auf Grundbucheinsicht wird beim zuständigen Grundbuchamt gestellt; vielerorts ist inzwischen auch ein elektronischer Abruf über zugelassene Portale möglich, sofern das berechtigte Interesse nachgewiesen ist. Für einen einfachen Grundbuchauszug fallen in der Regel überschaubare Gebühren an, deren genaue Höhe sich nach der Kostenordnung der Länder richtet.
Warum das Grundbuch für die Immobilienbewertung so wichtig ist
Aus gutachterlicher Sicht ist der aktuelle Grundbuchauszug eine der ersten Unterlagen, die für eine belastbare Wertermittlung eingeholt werden sollten. Mehrere Gründe sprechen dafür:
- Erstens lässt sich anhand von Abteilung I die Verfügungsbefugnis klären: Nur der tatsächlich eingetragene Eigentümer – oder eine von ihm bevollmächtigte Person – kann rechtswirksam über die Immobilie verfügen.
- Zweitens zeigen die Eintragungen in Abteilung II, ob Nutzungsrechte Dritter, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten bestehen, die sich unmittelbar auf den erzielbaren Verkehrswert auswirken können. Ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht etwa mindert den Verkehrswert oft erheblich, da die Immobilie faktisch nicht frei nutzbar oder vermietbar ist.
- Drittens gibt Abteilung III Aufschluss über bestehende Grundpfandrechte, was insbesondere bei der Beurteilung der Lastenfreiheit im Rahmen eines Verkaufs oder einer Finanzierung relevant ist.
Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung sind meine Gutachten bei Gerichten und Finanzbehörden anerkannt. Diese Anerkennung setzt voraus, dass die zugrunde liegenden Tatsachen – dazu gehört ausdrücklich auch die grundbuchliche Situation – sorgfältig und nachvollziehbar dokumentiert werden. Ein Verkehrswertgutachten, das die Eintragungen im Grundbuch außer Acht lässt, wäre fachlich unvollständig und im Streitfall vor Gericht kaum belastbar.
Praktische Hinweise für den Umgang mit dem Grundbuch
Für Laien, die selbst mit dem Grundbuch in Berührung kommen, sind einige Punkte besonders hilfreich:
Ein Grundbuchauszug sollte stets aktuell sein. Da sich Eintragungen ändern können, ist ein Auszug, der älter als einige Wochen ist, für rechtsgeschäftliche Zwecke häufig nicht mehr ausreichend aussagekräftig. Bei einem geplanten Immobilienkauf empfiehlt es sich, kurz vor Vertragsabschluss einen aktuellen Auszug einzuholen oder durch den beurkundenden Notar einholen zu lassen.
Vormerkungen in Abteilung II sichern zwar einen künftigen Anspruch, ersetzen aber nicht die endgültige Eigentumsumschreibung. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer – der schuldrechtliche Kaufvertrag allein genügt hierfür nicht.
Bestehende Belastungen sollten frühzeitig geklärt werden, insbesondere bei geerbten Immobilien, bei denen häufig ältere, teils vergessene Rechte eingetragen sind. Auch scheinbar unbedeutende Eintragungen wie ein altes Leitungsrecht können sich bei einer Bebauung oder Umnutzung als relevant erweisen.
Wer unsicher ist, wie sich einzelne Eintragungen auf den Wert einer Immobilie auswirken, sollte fachlichen Rat einholen. Gerade Rechte in Abteilung II lassen sich nicht schematisch bewerten, sondern erfordern eine Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung von Lage, Nutzungsart und der konkreten Ausgestaltung des Rechts.
Ein Grundbucheintrag in Abteilung II gibt zudem meist nur eine Kurzform des jeweiligen Rechts wieder, etwa „Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks XY" oder „Leitungsrecht gemäß Bewilligung vom [Datum]". Zur näheren Bezeichnung des Inhalts kann nach § 874 BGB auf die sogenannte Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden – die eigentliche Urkunde, aus der sich Umfang, Lage und konkrete Ausgestaltung des Rechts ergeben, ist im Grundbuchtext selbst also häufig nicht vollständig wiedergegeben. Insbesondere bei Wege- oder Leitungsrechten ist der belasteten Fläche in der Urkunde häufig ein Lageplan beigefügt, aus dem sich erst ergibt, welcher konkrete Grundstücksteil betroffen ist. Diese Urkunden werden nicht im Grundbuch selbst, sondern in der zugehörigen Grundakte verwahrt. Die Einsichtnahme in die Grundakte erfolgt ebenfalls über das Grundbuchamt und setzt – wie die Grundbucheinsicht selbst – den Nachweis eines berechtigten Interesses voraus. Für eine belastbare Immobilienbewertung genügt der bloße Grundbuchauszug bei wertrelevanten Rechten aus Abteilung II daher häufig nicht; erst der Blick in die Grundakte zeigt den tatsächlichen Umfang der Belastung.
Auch die Teilungserklärung bei Wohnungs- und Teileigentum sowie der Erbbaurechtsvertrag bei Erbbaurechten sind Bestandteil der Grundakte und lassen sich auf demselben Weg einsehen.
Häufige Missverständnisse rund um das Grundbuch
In der Bewertungspraxis begegnen mir immer wieder ähnliche Fehlvorstellungen, die es sich lohnt auszuräumen.
Ein verbreiteter Irrtum betrifft den Zusammenhang zwischen Grundbuch und Grundsteuer. Beide stehen in keinem unmittelbaren Zusammenhang: Das Grundbuch dokumentiert Eigentum und Rechte, während die Grundsteuer eine kommunale Abgabe ist, die unabhängig von den grundbuchlichen Eintragungen anhand des Grundsteuerwerts berechnet wird.
Ein weiteres Missverständnis betrifft den Erbfall. Viele Erbinnen und Erben gehen davon aus, dass sie mit dem Erbschein automatisch als Eigentümer im Grundbuch stehen. Tatsächlich muss die sogenannte Grundbuchberichtigung gesondert beim Grundbuchamt beantragt werden, damit das Grundbuch die neue Eigentumslage widerspiegelt. (Hinweis: Nach meinem Kenntnisstand kann eine solche Berichtigung nur dann gebührenfrei erfolgen, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird – für eine verbindliche Auskunft zu Fristen und Gebühren empfehle ich im Einzelfall die Rückfrage beim zuständigen Grundbuchamt.)
Auch die Vorstellung, ein im Grundbuch eingetragenes Recht sei automatisch unveränderlich, trifft nicht zu. Rechte können durch Löschungsbewilligung, Verzicht, Zeitablauf oder gerichtliche Entscheidung erlöschen und aus dem Grundbuch entfernt werden. Solange die Löschung jedoch nicht vollzogen ist, bleibt das Recht rechtlich wirksam – ein bloßes „Nichtausüben" genügt hierfür nicht.
Schließlich wird häufig übersehen, dass sich Grundbuch und tatsächliche Nutzung eines Grundstücks unterscheiden können. Eine im Grundbuch nicht erfasste, aber langjährig geduldete Nutzung – etwa eine informelle Wegenutzung durch Nachbarn – begründet in aller Regel kein rechtlich gesichertes Recht. Umgekehrt bleibt ein eingetragenes, aber faktisch nicht mehr ausgeübtes Recht grundsätzlich bestehen, solange keine formelle Löschung erfolgt ist.
Kosten und Ablauf der Grundbucheinsicht
Wer einen Grundbuchauszug beantragt, sollte sich auf einen zweistufigen Ablauf einstellen: Zunächst ist beim zuständigen Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse darzulegen, etwa durch Vorlage eines Kaufvertragsentwurfs, eines Maklerexposés mit ernsthaftem Kaufinteresse oder eines Nachweises der Eigentümerstellung. Nach Prüfung des Antrags wird der Auszug entweder in Papierform oder – zunehmend üblich – als beglaubigter elektronischer Abruf über ein zugelassenes Portal zur Verfügung gestellt. Die anfallenden Gebühren richten sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Kostenordnungen; genaue Beträge nenne ich hier bewusst nicht, da sie sich ändern können und im Einzelfall beim zuständigen Grundbuchamt zu erfragen sind. Für eine Wertermittlung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens hole ich den Auszug regelmäßig selbst ein, um sicherzustellen, dass die zugrunde liegenden Informationen aktuell und vollständig sind.
Mein Fazit
Das Grundbuch ist weit mehr als eine bürokratische Formalität. Es schafft Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr, dokumentiert Eigentum und Belastungen verlässlich und bildet damit eine wesentliche Grundlage für jede sachgerechte Immobilienbewertung. Wer die Struktur aus Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I bis III versteht, kann einen Grundbuchauszug selbst grob einordnen – für eine belastbare Einschätzung der wertrelevanten Auswirkungen einzelner Eintragungen empfiehlt sich jedoch stets die Einbindung fachkundiger Beratung. In meiner Tätigkeit als Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Büros in Essen und Leipzig gehört die sorgfältige Prüfung des Grundbuchs zu jedem Verkehrswertgutachten dazu, da nur so eine vollständige und gerichtsfeste Wertermittlung möglich ist.
(Hinweis in eigener Sache: Die im Text genannten Rechtsvorschriften entsprechen meinem aktuellen fachlichen Kenntnisstand. Für eine rechtsverbindliche Auskunft im Einzelfall ist stets fachanwaltlicher oder notarieller Rat einzuholen; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.)
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild: Adobe Stock
Dieser Beitrag entstand mit freundlicher Unterstützung von Claude bei Formulierung und Recherche.
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