GbR & Schriftform – Unterschrift aller Gesellschafter oder klarer Vertretungswille
Wird eine der Vertragsparteien des Mietvertrags, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, so ist in dem Fall, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will.
Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist nicht auszuschließen, dass auch die Unterschrift des anderen Mitglieds oder die Unterschriften der anderen Mitglieder hinzugefügt werden sollten, sodass angenommen werden kann, dass mindestens eine weitere Unterschrift fehlt.
Die bloße Namensnennung der vermietenden GbR unterhalb der Unterschriftszeile ist nicht mit einem offiziellen Firmen- oder Stempelabdruck gleichzusetzen und kann einen fehlenden Vertretungshinweis nicht ersetzen. Enthält ein später geschlossener Nachtrag einen Formmangel, überträgt sich dieser Fehler auf den gesamten Mietvertrag, sodass der Vertrag insgesamt die gesetzliche Schriftform verliert. Dies hat zur Folge, dass er – unabhängig von seiner ursprünglichen Laufzeit – ordentlich kündbar wird.
Der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift nur in engen Ausnahmefällen. Er kommt höchstens dann in Betracht, wenn die nicht schriftformkonforme Abrede ausschließlich der kündigenden Vertragspartei zugutekommt oder die Folgen einer Kündigung zu einem unzumutbaren, schlechthin nicht hinnehmbaren Ergebnis führen würden, etwa weil dadurch die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners ernsthaft gefährdet wäre.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung stellt die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 550 BGB ein zentrales Risiko bei der Wertermittlung dar. Die im Text dargelegte Rechtsprechung zur Vertretung einer GbR verdeutlicht, dass formale Mängel bei der Unterzeichnung von Mietverträgen oder deren Nachträgen unmittelbar die Fungibilität und Sicherheit der Cashflows beeinflussen. Da ein Schriftformmangel zur jederzeitigen ordentlichen Kündbarkeit führt, entfällt die Planungssicherheit hinsichtlich der vertraglich vereinbarten Restlaufzeiten. Für einen zertifizierten Sachverständigen, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, bedeutet dies eine kritische Prüfung der Vertragsunterlagen: Fehlt bei der Unterschrift eines GbR-Gesellschafters der notwendige Vertretungszusatz, kann die langfristige Ertragssicherheit nicht mehr ohne Weiteres unterstellt werden. In der Folge ist im Ertragswertverfahren das Risiko vorzeitiger Kündigungen durch einen Risikoabschlag oder eine Anpassung der Restnutzungsdauer bzw. des Liegenschaftszinssatzes zu würdigen, da die Marktteilnehmer für ein solches rechtliches Risiko eine höhere Risikoprämie verlangen, was den Verkehrswert der Immobilie mindert.
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