Beweislast bei Schimmel in der Wohnung
Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.
Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik zum Zeitpunkt seiner Errichtung entspricht. Voraussetzung ist dabei, dass keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können. Kann der Vermieter diesen Nachweis führen, ist davon auszugehen, dass insoweit keine baulichen Mängel vorliegen. Wenn aber feststeht, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken, Fenster oder vergleichbare Bauteile vorhanden sind, die das Auftreten von Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich den Nachweis führen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhaltens kein Schimmel auftritt.
So stellt beispielsweise ein zwei- bis dreimaliges Stoßlüften ein zumutbares Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung dar. In dem entschiedenen Fall hatte ein Sachverständiger nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass die Wohnung trotz der baulichen Gegebenheiten (eingebauter Heizkörper im Badezimmer, Altbauwohnung mit hohen Wänden und geringerem Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, evtl. schlechtere Beheizbarkeit) durch zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hätte schimmelfrei gehalten werden können.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen ist die juristische Klärung der Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden von erheblicher Relevanz, da ungeklärte Mängelrisiken und potenzielle Sanierungskosten direkte wertmindernde Faktoren in der Immobilienbewertung darstellen. Für den Wertermittler bietet die dargelegte Rechtsprechung eine essenzielle Orientierungshilfe: Kann der Eigentümer nachweisen, dass das Gebäude dem bautechnischen Stand des Errichtungsjahres entspricht und keine nachträglichen, bauphysikalisch problematischen Veränderungen vorgenommen wurden, ist der Gebäudezustand zunächst als mangelfrei zu bewerten, was den Verkehrswert stabilisiert und Abschläge für vermeintliche Baumängel verhindert. Kritisch wird es jedoch bei spezifischen Wärmebrücken, da hier der Nachweis der Schimmelfreiheit bei zumutbarem Nutzerverhalten erbracht werden muss, was in der Praxis oft komplexe bauphysikalische Simulationen oder Langzeitmessungen erfordert.
Dabei zeigt sich die Notwendigkeit hochqualifizierter Expertise, wie sie beispielsweise durch eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 gewährleistet wird, um im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens verlässlich einschätzen zu können, ob ein objektiver Instandhaltungsstau vorliegt oder ob das Schadensbild rein nutzerbedingt ist. Bestätigt sich, dass ein zwei- bis dreimaliges Stoßlüften zur Schadensvermeidung ausgereicht hätte, bleibt die Bausubstanz bewertungstechnisch unbelastet, da das Risiko der Beseitigung beim Mieter liegt; andernfalls müssen für die Wertermittlung die Kosten für bauliche Nachbesserungen, wie etwa Dämmmaßnahmen oder der Einbau technischer Lüftungssysteme, als wertbeeinflussende Faktoren in Abzug gebracht werden.
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