Aufklärung zum Heiz- und Lüftungsverhalten nach Fenstertausch
Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und ggf. die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.
Wenn der Vermieter den Mieter nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist und hierzu konkrete Hinweise gibt, wie oft und wie lange gelüftet werden muss, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung stellt die beschriebene Rechtsprechung zum Heiz- und Lüftungsverhalten nach einer energetischen Sanierung einen wesentlichen Faktor für die nachhaltige Ertragsfähigkeit und Substanzsicherung eines Objekts dar. In der täglichen Praxis der Wertermittlung, insbesondere bei der Prüfung von Instandhaltungsstaus oder versteckten Mängeln, spielt die baustrukturelle Integrität eine zentrale Rolle für den Verkehrswert. Vernachlässigt der Vermieter seine Aufklärungspflicht, steigt das Risiko für Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden signifikant an, was im Rahmen einer Immobilienbewertung als wertminderndes Risiko (Bauschaden oder Baumangel) gemäß § 19 ImmoWertV zu berücksichtigen wäre. Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständige muss in seinem Gutachten genau prüfen, ob die technischen Neuerungen, wie der Einbau hocheffizienter Fenster, durch ein entsprechendes Lüftungskonzept oder nachweisbare Mieterunterweisungen flankiert wurden, um eine schleichende Entwertung der Bausubstanz zu vermeiden. Fehlt diese Aufklärung, drohen dem Eigentümer nicht nur direkte Sanierungskosten, sondern auch Mietminderungen, welche den Barwert der zukünftigen Erträge und damit den Marktwert der Immobilie unmittelbar drücken.
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