Wohnungsrückgabe an Vermieter durch Schlüsseleinwurf in Briefkasten
Ersatzansprüche eines Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt der Mietsache grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen und ggf. verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen.
Weiter ist für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dementsprechend reicht es nicht aus, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen.
Die Richter des Landgerichts Essen stellten in einem Urteil klar, dass auch durch den Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters – und nicht in den zu dem Mietobjekt gehörenden Briefkasten – der Rückerhalt der Mietsache gegeben ist. Ab diesem Zeitpunkt ist nur noch der Vermieter, nicht aber der Mieter noch in der Lage auf die Mietsache tatsächlich zuzugreifen. Mit dem Schlüsseleinwurf hat der Mieter seinen Willen, den Besitz an der Mietsache zu beenden, nach außen deutlich gemacht.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für Immobilienbewertung, insbesondere mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, ist die rechtssichere Beendigung des Besitzverhältnisses ein entscheidender Faktor für die Zustandsfeststellung am Wertermittlungsstichtag. Da die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche bereits mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters beginnt, verkürzt sich das Zeitfenster für eine gutachterliche Beweissicherung erheblich. Für den Verkehrswert ist der physische Zustand der Immobilie maßgeblich; unterbleibt aufgrund der anlaufenden Verjährung eine rechtzeitige Dokumentation von Bauschäden oder unterlassenen Instandhaltungen, kann dies zu einer fehlerhaften Einschätzung der Modernisierungskosten führen. Ein zertifizierter Sachverständiger muss daher präzise prüfen, wann die tatsächliche Sachherrschaft übergegangen ist, um sicherzustellen, dass wertmindernde Verschlechterungen noch rechtlich gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden können, bevor diese das Wertergebnis durch nicht realisierbare Regressansprüche belasten.
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