Abriss bei wesentlicher Abweichung von der Baugenehmigung
Wer von seiner Baugenehmigung abweicht, riskiert im schlimmsten Fall den kompletten Abriss. Damit ein Bauwerk noch als das ursprünglich genehmigte Vorhaben gilt, müssen die wesentlichen Merkmale unverändert bleiben. Zu diesen Merkmalen gehören vor allem Standort, Grundfläche, Bauvolumen, Zweck, Höhe, Dachform und das äußere Erscheinungsbild.
Ändern sich diese Punkte, kommt es darauf an, wie stark die Änderungen sind und ob sie wesentliche Auswirkungen haben. Maßgeblich ist, ob durch die Änderungen neue rechtliche Fragen entstehen oder Interessen betroffen sind, die bei der Genehmigung bisher keine Rolle spielten.
Wandhöhen sind besonders wichtig. Denn werden die Wände höher oder niedriger gebaut als genehmigt, lässt sich das nicht ohne großen Aufwand und massive Eingriffe in die Gebäudestruktur korrigieren. Deshalb ist eine Abweichung bei der Wandhöhe fast immer entscheidend.
Ein Teilabriss statt vollständiger Beseitigung ist nur möglich, wenn man dadurch einen weitgehend legalen Zustand herstellen kann. Reicht ein Teilrückbau nicht aus, um das Bauwerk im Wesentlichen genehmigungskonform zu machen, darf die Behörde den kompletten Abriss verlangen.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen hat die hier beschriebene baurechtliche Problematik gravierende Auswirkungen auf den Verkehrswert eines Objekts. Im Rahmen einer fachgerechten Immobilienbewertung stellt die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der baulichen Anlagen eine grundlegende Prämisse für die Marktgängigkeit dar. Weicht ein Bauwerk in wesentlichen Merkmalen wie Standort, Bauvolumen oder Wandhöhe von der Genehmigung ab, erlischt die Schutzwirkung des Bestandsschutzes. Für den Bewerter bedeutet dies, dass das Objekt im Extremfall mit dem Risiko einer Beseitigungsanordnung belastet ist, was den Wert im Vergleich zu rechtssicheren Immobilien massiv mindert oder sogar auf den bloßen Bodenwert abzüglich der Abbruchkosten reduziert. Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger muss hierbei besonders kritisch geprüft werden, ob eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit realistisch ist, da bereits geringfügige Abweichungen bei der Wandhöhe die Statik und die baurechtliche Einordnung so stark verändern können, dass ein wirtschaftlicher Totalverlust droht. Die Ungewissheit über die Bestandssicherheit führt in der Marktwertermittlung regelmäßig zu Risikoabschlägen, da potenzielle Käufer die Gefahr eines behördlich angeordneten Abrisses sowie die damit verbundenen Rechtsfolgekosten in ihre Preisfindung einpreisen.
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