Wohnungseigentümer – kein Zurückbehaltungsrecht beim Wohngeld
Hat ein Mieter aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch gegen den Vermieter, etwa auf Beseitigung eines Mangels (z. B. Reparatur der Heizung), kann er die geschuldete Leistung in angemessenem Umfang bis zur Bewirkung der ihm zustehenden Leistung zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht). Voraussetzung hierfür ist stets ein fälliger Gegenanspruch des Schuldners gegen den Gläubiger.
Diese Grundsätze lassen sich jedoch nicht auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) übertragen.
Aus dem Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die GdWE auf Erstellung der Jahresabrechnungen kann jedoch gegenüber dem Anspruch der GdWE auf Zahlung der auf der Grundlage des Wirtschaftsplans festgelegten Vorschüsse und der beschlossenen Rücklagen kein Zurückbehaltungsrecht hergeleitet werden. Dementsprechend können Wohnungseigentümer laufende Hausgeldzahlungen nicht mit der Begründung verweigern, dass Jahresabrechnungen ausstehen.
Die in einem Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen. Es handelt sich um das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE. Die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen.
Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen. Sie wäre demnach in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen. Aus diesem Grund ist auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung, insbesondere mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, ist die rechtliche Unzulässigkeit eines Zurückbehaltungsrechts beim Wohngeld von erheblicher Bedeutung für den Verkehrswert einer Eigentumswohnung. Die finanzielle Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stellt ein wesentliches Kriterium bei der Beurteilung der Bewirtschaftbarkeit und damit der Marktgängigkeit eines Objekts dar. Würde Wohnungseigentümern ein solches Recht eingeräumt, stünde die Liquidität der Gemeinschaft und somit die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums unter permanentem Vorbehalt, was das Risiko von Instandhaltungsstaus und Versorgungssperren massiv erhöhte. Im Rahmen der Wertermittlung wirken sich unklare Finanzverhältnisse oder drohende Liquiditätsengpässe der GdWE wertmindernd aus, da sie die Sicherheit der Bewirtschaftung gefährden. Die strikte Trennung zwischen der Pflicht zur Zahlung der Vorschüsse und dem Anspruch auf Abrechnung sichert die Funktionsfähigkeit der Anlage, was für einen Sachverständigen ein stabilisierender Faktor bei der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Ertragswerts oder Vergleichswerts ist. Eine funktionsfähige Verwaltung und gesicherte Rücklagenbildung sind Kernelemente einer positiven Objektbewertung, da sie das Risiko unvorhersehbarer Sonderumlagen minimieren.
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