Abbrucharbeiten – Keine Haftung bei unklarer Leistungsabgrenzung
Entfernt ein Unternehmer im Rahmen von Abbruch- oder Demontagearbeiten mehr Bauteile als der Besteller nach seiner Vorstellung erwartet, führt dies nicht zwangsläufig zu einer Pflichtverletzung oder zum Verlust des Vergütungsanspruchs. Dies verdeutlicht eine Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts.
Im zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien einen Werkvertrag über bestimmte Demontageleistungen geschlossen. Der Unternehmer führte die Arbeiten aus und rechnete sie anschließend ab. Während der Besteller die Höhe der Vergütung nicht beanstandete, verweigerte er die Zahlung mit der Begründung, es seien mehr Bauteile abgerissen worden als vertraglich vereinbart.
Das Gericht sah hierin keine Pflichtverletzung des Unternehmers. Entscheidend war, dass für den Unternehmer nicht hinreichend erkennbar war, welche Bauteile zwingend zu erhalten und welche abzureißen waren. Fehlt es an einer klaren und eindeutigen Abgrenzung des Leistungsumfangs, geht dies zulasten des Bestellers.
Zugleich bejahte das Gericht den Vergütungsanspruch trotz fehlender Abnahme. Da der Besteller keine Erfüllungs- oder Nachbesserungsansprüche mehr geltend machte, sondern die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigerte und lediglich Schadensersatz verlangte, war eine förmliche Abnahme entbehrlich. Der Unternehmer konnte den Werklohn daher auch ohne Abnahme verlangen.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, stellt dieser juristische Sachverhalt ein erhebliches Risiko für den Verkehrswert eines Objekts dar. Wenn durch unpräzise Leistungsabgrenzungen wertrelevante Bausubstanz unwiederbringlich verloren geht, resultiert daraus oft eine technische Wertminderung, die über die reinen Wiederherstellungskosten hinausgehen kann. Ein Gutachter muss in einem solchen Fall prüfen, ob der Substanzverlust die Restnutzungsdauer verkürzt oder die wirtschaftliche Restnutzungsfähigkeit einschränkt. Da das Gericht die Verantwortung für die unklare Kommunikation dem Besteller zuweist, wird deutlich, dass eine mangelhafte Dokumentation der Abbruchgrenzen unmittelbar zu einer Reduzierung des Nettoertrags oder zu erhöhten Instandsetzungskosten führt, was im Sach- oder Ertragswertverfahren wertmindernd zu berücksichtigen ist. Die Rechtssicherheit für das ausführende Unternehmen bedeutet im Umkehrschluss ein finanzielles Wagnis für den Eigentümer, welches die Marktgängigkeit der Immobilie durch unvorhergesehene bauliche Veränderungen belasten kann.
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