Gebäudeversicherung – Leistungskürzung bei Frostschäden und Leerstand
In einem vom Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG) entschiedenen Fall hatte ein Hauseigentümer für ein Wohngebäude eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen. Das Objekt stand seit spätestens November 2016 leer. Die wasserführenden Anlagen waren weder abgesperrt noch entleert. Im Januar 2017 kam es infolge starken Frostes zu erheblichen Leitungswasserschäden, unter anderem durch das Aufplatzen von Heizkörpern und sanitären Einrichtungen.
Das Landgericht Frankfurt stellte in seinem Urteil fest, dass die Versicherung für 75 % des Schadens leistungspflichtig sei. Das OLG entschied jedoch, dass die Versicherung wegen grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls nach dem Versicherungsvertragsgesetz zu einer Kürzung der Leistung berechtigt war. Die von dem Landgericht angenommene Kürzung um lediglich 25 % ist angesichts des Verhaltens des Versicherungsnehmers, das an vorsätzliches Handeln heranreicht, nicht angemessen. In Abwägung aller Umstände erachtete das OLG aufgrund des erheblichen Verschuldens des Versicherungsnehmers eine Kürzung der Leistung um 75 % für angemessen.
Das Urteil verdeutlicht, dass Versicherungsnehmer bei Leerstand und Frostgefahr insbesondere im Hinblick auf wasserführende Anlagen strenge Sicherungspflichten treffen und deren Missachtung erhebliche finanzielle Nachteile nach sich ziehen kann.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, verdeutlicht dieses Urteil ein massives Risiko für den Verkehrswert einer Liegenschaft. Ein Leerstand stellt ohnehin ein wertrelevantes Merkmal dar, doch die hier beschriebene grobe Fahrlässigkeit im Umgang mit wasserführenden Anlagen transformiert ein kalkulierbares Bewirtschaftungsrisiko in einen akuten Substanzschaden. Da die Versicherungsleistung aufgrund des schuldhaften Verhaltens um 75 % gekürzt wurde, verbleibt der Großteil der Sanierungskosten beim Eigentümer. In der Wertermittlung führt dies nicht nur zu einem direkten Abzug der notwendigen Instandsetzungskosten (Bauschäden), sondern kann auch eine merkantile Wertminderung nach sich ziehen, da die Immobilie durch die massiven Frostschäden an Attraktivität am Markt verliert. Ein zertifizierter Gutachter muss hier prüfen, inwieweit die verbliebene Resthöhe der Entschädigung überhaupt ausreicht, um den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen, oder ob das Objekt aufgrund des Urteils mit erheblichen, nicht gedeckten Lasten belastet bleibt, was den Marktwert empfindlich reduziert.
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