Unberechtigte Kündigung wegen Schriftformmangels kann Schadensersatz auslösen
Kündigt ein Vermieter ein langfristiges Mietverhältnis fälschlicherweise unter dem Vorwand eines Schriftformmangels, drohen erhebliche Schadensersatzforderungen. Dies gilt dann, wenn der Mieter infolge der Kündigung auszieht und die Immobilie übergibt.
Im konkreten Streitfall entlastete es den Vermieter nicht, dass er beim Kauf des Objekts zwei renommierte Großkanzleien mit einer Due-Diligence-Prüfung beauftragt hatte. Die Anwälte hatten die Kündigung im Zuge einer Plausibilitätsprüfung zwar als rechtlich vielversprechend eingestuft, das Verschulden des Vermieters entfiel dadurch nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht.
Dem Mieter kann in solchen Fällen im Regelfall kein Mitverschulden vorgeworfen werden – selbst dann nicht, wenn er die Räumlichkeiten ohne gerichtlichen Zwang verlässt. Ein Mitverschulden ist nur dann denkbar, wenn die Unwirksamkeit der Kündigung für den Mieter völlig offensichtlich war und es sich nicht bloß um formale, korrigierbare Mängel handelte. Je fundierter und gewichtiger die Kündigungsgründe des Vermieters wirken, desto weniger ist es dem Mieter zuzumuten, das Risiko eines langwierigen Rechtsstreits einzugehen.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
In der Wertermittlung von Renditeimmobilien – insbesondere im Gewerbebereich – sind langfristige, rechtssichere Mietverträge das entscheidende Fundament für den Ertragswert. Dieses Urteil zeigt eindringlich, wie risikoreich der Versuch ist, sich über vermeintliche Schriftformmängel vorzeitig aus ungeliebten Verträgen zu lösen, um etwa durch Neuvermietung höhere Erlöse zu erzielen oder das Objekt "mieterfrei" für den Verkauf zu optimieren.
Aus Sachverständigensicht verdeutlicht der Fall, dass der Cashflow einer Immobilie durch unüberlegte juristische Manöver massiv gefährdet werden kann. Tritt der Worst Case ein und der Mieter zieht aus, drohen dem Eigentümer neben dem plötzlichen Leerstand immense Schadensersatzforderungen (wie z. B. Mietdifferenzen oder Umzugskosten). Für uns Gutachter unterstreicht dies, wie wichtig eine sorgfältige Prüfung der vertraglichen Risiken im Rahmen der Due Diligence ist – und dass man sich selbst auf das Urteil von Großkanzleien bei der Risikoanalyse nicht blind verlassen darf.
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