Eigenbedarfskündigung durch eGbR zulässig
Eigenbedarfskündigung durch eine eGbR und die Grenzen der Härtefallregelung
Wenn sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in das neue Gesellschaftsregister eintragen lässt und fortan als „eGbR“ firmiert, bleibt die Identität des Vermieters rechtlich vollkommen unverändert. Ein Vermieterwechsel findet dadurch nicht statt. Entsprechend behält die eGbR das Recht, eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines ihrer Gesellschafter auszusprechen. Einzige Bedingung hierfür ist ein realer und ernsthaft verfolgter Wunsch nach Eigennutzung. Bestreitet der Mieter diese Absicht, liegt die Pflicht zur Darlegung und Beweisführung vollständig beim Vermieter.
Ein anerkannter Kündigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn sich Ehepartner trennen und einer der beiden Partner die vermietete Wohnung für sich selbst benötigt.
Allerdings kann auf Mieterseite eine Räumungsunfähigkeit vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter wegen körperlicher oder geistiger Beeinträchtigungen nicht fähig ist, Ersatzwohnraum zu suchen oder den Umzug zu bewältigen. Ein Härtefall greift auch dann, wenn der Auszug die Gesundheit oder die Lebensumstände des Mieters beziehungsweise seiner im Haushalt lebenden Angehörigen massiv verschlechtern würde.
Ob dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt wird, erfordert stets eine detaillierte Abwägung der beiderseitigen Interessen. Überwiegt das Schutzinteresse des Mieters an einem temporären Verbleib in der Immobilie das wirtschaftliche oder persönliche Interesse des Vermieters an einer sofortigen Räumung, ist der Beschluss zugunsten des Mieters zu fällen.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Die Klarstellung, dass die Umwandlung einer GbR in eine eGbR die Vermieteridentität unberührt lässt, bringt die dringend benötigte Rechtssicherheit für den Immobilienmarkt. Aus Sicht der Immobilienbewertung ist dies im Rahmen des Sachwert- oder Ertragswertverfahrens ein wichtiger Faktor: Rechtliche Klarheit sichert die Verkehrsfähigkeit und mindert juristische Risiken bei Portfolio-Strukturierungen. Dass eine eGbR weiterhin Eigenbedarf für ihre Gesellschafter anmelden kann, stützt die Eigentümerrechte und sichert die Flexibilität privater und institutioneller Investoren, die in dieser Rechtsform agieren.
Spannend wird es für uns Gutachter jedoch bei der im Text erwähnten Räumungsunfähigkeit und Interessenabwägung. Liegt bei einem Mieter ein anerkannter Härtefall vor, schränkt dies die Verfügbarkeit der Immobilie drastisch ein. In der Wertermittlungspraxis kann eine faktisch blockierte Räumung trotz berechtigtem Eigenbedarf den Marktwert temporär belasten, da das Objekt nicht wie geplant eigengenutzt oder neu ausgerichtet werden kann. Bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes oder bei Abschlägen wegen eingeschränkter Nutzbarkeit müssen solche potenziellen Härtefallrisiken im Rahmen der Risikoanalyse von Bestandsimmobilien sensibel geprüft werden.
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