Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf Gemeinschaftsflächen nicht umlagefähig
Wartungskosten für Rauchwarnmelder, die in Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäusern oder Fluren angebracht sind, können nicht als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden, sofern ihre Installation dort weder gesetzlich vorgeschrieben noch real notwendig ist. In solchen Fällen müssen Vermieter die Kosten selbst tragen.
Ganz anders sieht es bei Rauchwarnmeldern innerhalb der Wohnungen aus: Da deren Einbau und regelmäßige Wartung auf den gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung basieren und dem Schutz der Mieter dienen, sind diese Kosten grundsätzlich umlagefähig. Das Gleiche gilt für die laufenden Betriebs- und Wartungskosten von Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen, die klassischerweise zu den Betriebskosten zählen.
Für die Umlagefähigkeit ist also entscheidend, ob eine Sicherheitsvorrichtung rechtlich verpflichtend oder für den sicheren Betrieb des Gebäudes tatsächlich notwendig ist. Liegt weder das eine noch das andere vor, ist eine Weitergabe der Wartungskosten an die Mieter ausgeschlossen.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Für die Immobilienwertermittlung berührt dieses Thema direkt die Säule der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren. Genauer gesagt geht es um das Verhältnis von umlagefähigen Betriebskosten zu nicht umlagefähigen Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten.
Wenn Kosten für die Wartung von Rauchmeldern im Treppenhaus nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, verbleiben sie als nicht umlagefähige Betriebskosten beim Eigentümer. In der Folge schmälert dies den Reinertrag des Grundstücks. Für uns Sachverständige bedeutet das: Bei der Überprüfung der Betriebskostenaufstellungen im Rahmen einer Wertermittlung muss exakt differenziert werden. Ein unzulässiger Ansatz von Kosten bläht den Reinertrag künstlich auf. Die Rechtsprechung zwingt Eigentümer zu einer sauberen Kostentrennung, um die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie korrekt abzubilden.
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