Zufahrt zur Garage abgeschnitten – Notwegerecht hilft nicht weiter
Wer für die Zufahrt zur eigenen Garage das Nachbargrundstück überqueren muss, sollte dieses Recht unbedingt über eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch absichern. Eine rein persönliche Absprache zwischen Nachbarn verliert nämlich bei einem Eigentümerwechsel ihre Gültigkeit. Das Landgericht Frankenthal (LG) bestätigte dies in einem aktuellen Urteil und wies die Klage einer Garagenbesitzerin ab. Auch die Geltendmachung eines gesetzlichen Notwegerechts ist an extrem hohe Hürden geknüpft. Kann das Grundstück als solches von einer anderen Stelle aus mit dem Auto angefahren werden, entfällt der Anspruch auf einen Notweg zur Garage. Dass die Garage dadurch für Pkw unbrauchbar wird, liegt im Risiko des Eigentümers.
In dem verhandelten Fall hatte eine Eigentümerin vor rund drei Jahrzehnten eine Garage im hinteren Teil ihres Grundstücks gebaut. Die Zufahrt war ausschließlich über den Hof des Nachbarn möglich, was von diesem jahrzehntelang stillschweigend geduldet wurde. Nach dem Verkauf des Nachbarhofs untersagten die neuen Eigentümer jedoch die Durchfahrt. Die Klägerin sah sich in ihren Rechten verletzt, verwies auf die alte Absprache und forderte hilfsweise ein Notwegerecht ein.
Das Gericht wies die Klage jedoch ab. Ohne Grundbucheintragung entfaltet die alte Vereinbarung keine Bindungswirkung für die neuen Nachbarn. Ein Notwegerecht liege ebenfalls nicht vor, da das Wohngrundstück selbst weiterhin zugänglich bleibt. Zwar gehört zur ordnungsgemäßen Nutzung eines Wohngrundstücks meist die Erreichbarkeit mit einem Pkw, dies bezieht sich jedoch nur auf das Grundstück als Ganzes – etwa um den Eingangsbereich für Lieferungen anzufahren. Da das Wohnhaus im konkreten Fall problemlos über ein straßenseitiges Hoftor erreicht und betreten werden konnte, begründet der Verlust der reinen Garagenzufahrt laut LG kein Notwegerecht.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus Sicht der Immobilienwertermittlung berührt dieses Urteil des LG Frankenthal fundamentale Prinzipien der Rechte und Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs sowie deren massive Auswirkung auf den Verkehrswert. Eine Garage, die rechtlich nicht mehr angefahren werden darf, verliert ihre Primärfunktion als Pkw-Stellplatz und degeneriert im Grunde zu einer bloßen Lagerfläche oder einem Schuppen.
Für den Gutachter bedeutet dies eine erhebliche merkantile Wertminderung des betroffenen Grundstücks, da das Fehlen von gesicherten Stellplätzen auf dem heutigen Immobilienmarkt den Verkehrswert empfindlich schmälert. Zudem zeigt der Fall eindringlich, dass sich Sachverständige bei der Wertermittlung niemals auf mündliche oder rein schuldrechtliche Vereinbarungen ("Das durften wir schon immer") verlassen dürfen. Nur was dinglich im Grundbuch gesichert ist, besitzt dauerhaften Bestand und fließt werterhöhend in die Wertermittlung ein. Das Urteil unterstreicht die Notwendigkeit einer akribischen Grundbuchrecherche.
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