Beharrliche Zutrittsverweigerung des Mieters rechtfertigt fristlose Kündigung
Nach den gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs steht beiden Vertragsparteien das Recht zu, ein Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund fristlos zu kündigen. Eine solche Kündigung ist dann zulässig, wenn die Fortführung des Vertrags bis zum regulären Ablauf der Kündigungsfrist für den Kündigenden unzumutbar ist. Dies wird anhand einer umfassenden Einzelfallprüfung ermittelt, bei der alle Umstände, das Verschulden der Parteien sowie eine beiderseitige Interessenabwägung berücksichtigt werden.
Ein klassisches Beispiel hierfür ist die anhaltende und konsequente Verweigerung des Zutritts zur Wohnung durch den Mieter. Wenn trotz mehrfacher schriftlicher Aufforderungen und Abmahnungen kein Einlass gewährt wird, obwohl der Vermieter ein konkretes und berechtigtes Interesse an einer Besichtigung oder Durchführung von Maßnahmen hat, ist die Grenze der Zumutbarkeit überschritten.
Ein entsprechendes berechtigtes Interesse war auch Gegenstand eines jüngst entschiedenen Falls: Ein beschlossener Austausch der Fenster musste vollzogen werden. Zudem machten messbare Feuchtigkeitsspuren sowie die akute Gefahr von schweren Substanz- und Folgeschäden sofortige Kontroll-, Trocknungs- und Instandsetzungsarbeiten zwingend erforderlich. Da der Mieter den Zutritt über Jahre blockierte, erklärte das Gericht die Kündigung für wirksam und betonte, dass für eine fristlose Kündigung nicht erst das Eintreten eines massiven Vermögens- oder Gebäudeschadens abgewartet werden muss.
Selbst den vom Mieter vorgebrachten Härtefall wies das Gericht ab. Ein eingereichtes ärztliches Attest bescheinigte zwar gesundheitliche Einschränkungen, lieferte jedoch keinen nachvollziehbaren Beleg dafür, warum diese einen Auszug unmöglich machen oder eine unzumutbare Belastung darstellen würden.
Meine Sicht als Sachverständiger für Immobilienbewertung:
Aus Sicht der Immobilienwertermittlung berührt diese Entscheidung einen kritischen Kernbereich: den Schutz der baulichen Substanz und die Abwendung von Bauschäden, welche den Verkehrswert einer Immobilie drastisch mindern können. Bei der Gutachtenerstellung (sowohl im Ertragswert- als auch im Sachwertverfahren) fließen das Alter, der Pflegezustand und insbesondere das Vorhandensein von Mängeln direkt in die Wertermittlung ein. Feuchtigkeitsschäden gehören dabei zu den progressiven Schadensbildern, die bei Nichtbehandlung zu exponentiell steigenden Beseitigungskosten und Schimmelbildung führen.
Dass Gerichte den Vermietern hier den Rücken stärken und den Schutz des Eigentums über jahrelange Blockadehaltungen von Mietern stellen, ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten absolut notwendig. Ein jahrelanger Instandhaltungsstau, der durch den verweigerten Zutritt provoziert wird, führt in der Praxis zu spürbarem Sonderaufwand (gekennzeichnet als Baumängel/Bauschäden), der den Reinertrag und damit den Marktwert des Mietobjekts drückt. Das Urteil stellt klar, dass Eigentümer nicht erst den wirtschaftlichen Totalschaden abwarten müssen, um ihre Immobilie zu schützen. Das schafft dringend benötigte Rechtssicherheit zur Sicherung nachhaltiger Immobilienwerte.
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