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Ein Beitrag von: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!  
 Wertbegriffe aus dem Immobilienwesen 

Nein, das ist wirklich übertrieben, aber es gibt schon verdammt viele Begriffe, die zum einen ein und dasselbe, zum anderen aber auch ganz unterschiedliche Dinge meinen. Im Rahmen der langen und sehr inhaltsreichen Ausbildung zum zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung wurde ich immer wieder mit verschiedensten Wertbegriffen und deren Definition konfrontiert. Hier möchte ich nun versuchen, etwas Licht in diesen Dschungel der Begrifflichkeiten zu bringen.

Es ist schon richtig: wichtig und maßgeblich für ein Verkehrswertgutachten ist natürlich der Verkehrswert, der im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) sehr eindeutig definiert ist. Aber schon dieser Wertbegriff beinhaltet bzw. ist ein Komglomerat aus weiteren Wertbegriffen, nämlich:

  • Bodenwert
  • Sachwert
  • Ertragswert
  • Vergleichswert

Ich hatte mir schon längst vorgenommen, diese Begriffe einmal zusammenzustellen und mit einer Definition versehen, für den Besucher in Reichweite meines Angebots hier auf der Webseite zu publizieren. Die obigen Begriffe finden Sie natürlich auch definiert.

Natürlich sind die Definitionen nicht alle auf meinem "Mist gewachsen". Ich stütze mich bei der Zusammenstellung auf den unvergleichlichen Dozenten Bogislav Scheunemann, auf Veröffentlichungen des iFS | Institut für Sachverständigenwesen e.V., Köln, des BVS | Bundesverband der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen e. V. und besonders einen im Rahmen der Seminare zur Verfügung gestellten Aushang zusammengestellt durch eine Arbeitsgruppe der IHK München, unter Leitung von Assessor Volker Schiehe und Prof. Dr. Siegfried Sandner


Und hier nun die kleine Sammlung von Wertbegriffen, nicht alle kommen aus dem Immobilienbereich. Viele sind speziell, einige sind allgemeingültig - alle gibt es und alle haben ihre Daseinsberechtigung ... mehr oder weniger ... :) Viel Spaß bei der Lektüre.

Bitte einfach auch einen Begriff klicken und die Definition öffnet sich, wie von Zauberinnenhand:

Angebotswert

Der Angebotswert ist ein gewichteter Durchschnittspeis, der aus einer Reihe von Vergleichsobjekten gebildet wird.

Anschaffungswert

Der Anschaffungswert umfasst die Kosten, die zur Zeit der Anschaffung aufgewendet werden mussten, um den Bewertungsgegenstand zu erwerben.

Auktionswert

Der bei einer Auktion erzielbare Zuschlagswert (sog. Hammerpreis) für einen Gegenstand zzgl. der Summe aus Aufgeld und Steuern. Derjenige Wert, der durch den Preis bestimmt ist, den ein Bieter bzw. Erwerber aufwenden muss, um den ersteigerten Gegenstand zu erwerben.

Beizulegender Zeitwert

Unter beizulegendem Zeitwert ist der Betrag zu verstehen, zu dem ein Vermögensgegenstand zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Vertragspartnern getauscht werden könnte.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein bankspezifischer Wert und stellt eine Wertprognose dar. Er ist inhaltlich mit dem Verkehrswert (Marktwert) gem. § 194 BauGB – jedoch abzüglich bestimmter Risikoabschläge für das Verwertungsrisiko im Zwangsverwertungsfalle – gleichzusetzen. Zuschläge erfolgen nicht, so dass der Beleihungswert in der Wertermittlung immer gleich oder geringer als der Verkehrswert ausfällt.

Erbschaftssteuerwert

Unter dem Begriff Erbschaftssteuerwert wird der Wert verstanden, der nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) als Grundlage zur Feststellung der Erbschaftssteuer zu errechnen ist. Die Ermittlung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

Erbteilungswert

Unter Erbteilungswert wird der Wert von Teilen aus der Erbteilung verstanden, wenn die Vermögensteile nicht in ihrer Gesamtheit an eine Person übergeben werden oder eine unterschiedliche Bewertung von Vermögensteilen nach dem Erbschaftssteuergesetz erforderlich ist. Die Bewertung richtet sich nach dem BewG.

Ertragswert

Der Ertragswert stellt den Barwert aller zukünftigen, nachhaltigen Reinerträge eines Bewertungsgegenstandes dar und ist somit ein Zukunftserfolgswert. Es handelt sich um den Kapitalwert eines Bewertungsgegenstandes.

Facheinzelhandelswert

Derjenige Wert, der durch den Preis bestimmt ist, den der leistungsfähige und seriöse Facheinzelhandel für einen Gegenstand in neuwertigem oder auch gebrauchtem Zustand verlangt.

Fair Value

Der Begriff Fair Value entstammt den internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IAS/IFRS = International Accounting Standards bzw. International Financial Reporting Standards). Er ist im Rahmen der Bilanzierung zugrundeliegende Wert. In der deutschen Übersetzung wird er der „beizulegende Wert“. Inhaltsgleich mit dem Begriff „Market Value“.

Feste Taxe

Im Versicherungswesen geläufig. Der Versicherungswert kann durch Vereinbarung auf einen bestimmten Betrag (Taxe) festgesetzt werden. Die Taxe gilt auch als derjenige Wert, den das versicherte Interesse bei Eintritt des Versicherungsfalles hat, es sei denn, sie übersteigt den wirklichen Versicherungswert zu diesem Zeitpunkt erheblich. Ist die Versicherungssumme niedriger als die Taxe, hat der Versicherer, auch wenn die Taxe erheblich überschätzt ist, den Schaden nur nach dem Verhältnis der Versicherungssumme zur Taxe zu ersetzen.

Fortführungswert

Der Fortführungswert ist die Summe der Teilwerte, wenn ein Unternehmen nicht zerschlagen, sondern fortgeführt wird. Die Bewertung richtet sich nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und ggfs. der Insolvenzordnung (InsO).

Gebrauchswert

Subjektiv geschätzter Nutzen oder objektiv gegebene Eignung eines Gutes zur Befriedigung von Bedürfnissen und zur Erfüllung bestimmter Zwecke.

Gebrauchtwert

Wiederbeschaffungspreis eines Gegenstandes in gleicher Art und Güte in gebrauchtem Zustand. Der Gebrauchtwert wird häufig mit dem (technischen) Zeitwert vermischt.

Gemeiner Wert

Der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit eines Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der Gemeine Wert ist inhaltsgleich mit dem Verkehrswert (Marktwert) und grundsätzlich auch mit dem Fair Value.

Handelswert

Als Handelswert wird der im Handelsverkehr zu erzielende Durchschnittspreis (Marktpreis) einer Ware bezeichnet. Dieser entspricht dem Marktpreis.

Händler-Ein- bzw. Ankaufswert

Das ist derjenige Betrag der von einem Händler für ein Objekt bezahlt wird, ohne dass hierbei besondere Umstände, wie z.B. Inzahlungnahme bei Kauf eines neuen Objektes berücksichtigt werden dürfen.

Händler-Verkaufswert

Dieser Wert ist in der Regel identisch mit dem Wiederbeschaffungswert (siehe dort).

Installationswert

Der Installationswert umfasst die Kosten der Installation des Gegenstandes einschließlich der Inbetriebnahme vor Ort ohne Betrachtung des Objektwertes an sich (auch Inbetriebnahmekosten genannt).

Kurswert

Der Kurswert ist der Wert eines Wertpapieres hinsichtlich seines Börsenkurses. Er wird insbesondere zu Zwecken der Bilanzierung oder der Besteuerung herangezogen.

Liebhaberwert

Ein von persönlichen und subjektiven Kriterien geprägter Wert, den einzelne Marktteilnehmer einem Gegenstand zumessen. Der Aufschlag auf den Marktwert ist nicht objektivierbar und schon aus diesem Grunde ist der Liebhaberwert als Basis für eine Wertermittlung ungeeignet.

Liquidationswert

Der Liquidationswert stellt den Wert von Vermögensgegenständen bei der Auflösung (Liquidierung) von Unternehmen dar. Hierbei wird der Wert der einzelnen veräußerbaren Gegenstände des Anlagevermögens herangezogen. Die gilt auch für immaterielle Vermögensgegenstände wie zum Beispiel Markenrechte. Der Unternehmenswert (Firmenwert) also solches findet in der Regel hierbei keine Berücksichtigung.

Market Value bzw. Marktwert

„Der Marktwert Market Value (MV) ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ (TEGoVA - europäischer Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter). Verkehrswert, Marktwert, Gemeiner Wert, Market Value und Fair Value sind inhaltsgleiche Begriffe

Materialverkaufswert

Der Wert, der durch den Preis bestimmt wird, der bei der Veräußerung aller wertbildenden Materialien eines Gegenstandes am Markt erzielbar wäre.

Materialwert

Der Materialwert umfasst die Kosten für den Erwerb aller Bestandteile, die für die Herstellung eines Gegenstandes aufzuwenden sind.

Merkantiler Minderwert

Der merkantile Minderwert ist ein Vermögensschaden, der bei beschädigten oder mangelhaften Sachen trotz technisch einwandfreier Reparatur durch Abschlag vom Marktwert eintreten kann.

Mietwert

Der Mietwert umfasst die Kosten, die berechnet werden können, wenn ein Gegenstand eines Dritten während eines bestimmten Zeitraums entgeltlich genutzt wird.

Minderwert

Der Minderwert bezeichnet ganz allgemein den Betrag, den ein Gegenstand durch einen Mangel, einen Schaden oder durch eine Reparatur an Wert verliert.

Mindestwert

Der Mindestwert ist ein Begriff aus der steuerlichen Einheitsbewertung von Grundbesitz. Der für ein bestimmtes Grundstück anzusetzende Wert darf bei der Feststellung des Einheitswertes nicht geringer sein, als der Bodenwert ohne Bebauung. Ist dieser Einheitswert geringer, so muss der höhere Mindestwert angesetzt werden. Gebäudeabbruchkosten dürfen vom Mindestwert abgezogen werden.

Neuwert

Der Begriff Neuwert umfasst im Allgemeinen denjenigen Betrag, der für einen Gegenstand bezogen auf den Bewertungsstichtag in neuem untadeligen Zustand zu bezahlen wäre. Versicherungen definieren diesen Begriff verschiedentlich spezieller.

Nutzungswert oder Nutzwert

Der zu erwartende Wert eines Gegenstandes bei einer weiteren Nutzung an Ort und Stelle unter Berücksichtigung des Alters, der bereits erfolgten Abnutzung und des Gebrauchs.

Residualwert

Als Residualwert wird der Wert bezeichnet, der sich bei einem Neubauvorhaben auf Kostenkalkulationsbasis ergibt, wenn alle Bau,- Entwicklungs- und Vermarktungskosten einschließlich Unternehmergewinn vom errechneten Ertragswert der Baumaßnahme abgezogen werden und somit nur noch der Wert (Residuum = belastbarer Bodenwert) verbleibt, den der Bodenwert maximal betragen darf, soll sich die Investition rechnen.

Restwert

Der Restwert (Veräußerungswert) ist der Wert eines Bewertungsgegenstandes nach Ablauf der zugrunde gelegten oder technischen Nutzungsdauer oder nach einem Schadensereignis, wenn der Gegenstand zu seinem ursprünglichen Verwendungszweck nicht mehr benutzt werden kann oder soll.

Rumpfwert

Ein funktionierender Gegenstand, der bereits die übliche Nutzungsdauer überschritten hat und noch in Betrieb ist oder zum Schadenszeitpunkt war, kann einen Wert haben, der größer ist, als der rechnerische Restwert.

Sachwert

Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Bodens (Grundstückspreis und Nebenkosten) und dem Wert der baulichen Anlagen, errechnet aus den Normalherstellungskosten einschließlich der Nebenkosten aller Gebäude samt Außenanlagen unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie der Bauschäden und Baumängel.

Sammlerwert

Ein Wert, den ein spezifischer Kreis von Marktteilnehmern (nämlichen den Sammlern) einem Gegenstand zumisst. Voraussetzung ist, dass ein ausreichend großer Sammlermarkt, zu dem alle Marktteilnehmer auch Zugang haben, als objektivierbare Bewertungsgrundlage existiert.

Sammlungswert

Zusätzlicher über die Summe der Einzelwerte zu einer Sammlung gehöriger Gegenstände hinausgehender Wert. Der Wert kann sich zum Beispiel aus der Zusammensetzung, der Einzigartigkeit, der Vollständigkeit oder der kunst- und kulturhistorischen Bedeutung einer Sammlung ergeben.

Schrottwert

Der bei der Veräußerung eines Gegenstandes am Ende seiner Nutzungsdauer erzielbare Wert unter Berücksichtigung möglicher Ausbau, Abbruch- und Entsorgungskosten.

Taxwert/Schätzwert

Der veraltete Begriff Taxwert ist heute weitestgehend durch dem Begriff Schätzwert ersetzt. Der zugrundeliegende Begriff des Taxierens ist hingegen noch heute geläufig. Der Schätzwert ist der von einem Sachverständigen zum Zwecke des Verkaufs, der Verpachtung, der Versicherung, der Beleihung durch Schätzung ermittelte Wert eines zu bewertenden Gegenstandes.

Technischer Minderwert

Ein technischer Minderwert entsteht, wenn trotz sorgfältiger und fachgerechter Reparatur der Sache nicht gesichert der gleiche technische Zustand (Gebrauchsfähigkeit, Betriebssicherheit, Lebensdauer, Erscheinungsbild), wie vor der Beschädigung wiederhergestellt werden kann. Bei Immobilien ist er der Betrag der zwischen dem günstigsten Nutzen bei vertragsgemäßer Beschaffenheit und dem Nutzen bei nicht vertragsgemäßer Beschaffenheit liegt.

Technischer Zeitwert

Der technische Zeitwert ist derjenige Wert eines Gegenstandes unter Berücksichtigung von Alter, Betriebszustand, Abnutzung und Instandhaltungsstand, der Verwendung, dem erfolgten Einsatz sowie der durchschnittlichen technischen Lebens- und Nutzungsdauer gleicher oder vergleichbarer Gegenstände.

Teilwert

Der Teilwert ist derjenige Wert, den der Erwerber eines kompletten Unternehmens im Rahmen des Gesamtkaufpreises für den einzelnen Gegenstand ansetzen würde, wenn das Unternehmen fortgeführt wird (gem. § 10 BewG).

Vergleichswert

Der Vergleichswert wird durch den Preis bestimmt, den vergleichbare Objekte am Markt schon erzielt haben. Die Vergleichbarkeit bezieht sich auf Art, Alter, Maß, Beschaffenheit, Qualität, Technik, Erhaltungszustand usw.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände zu berücksichtigen, die diesen Wert beeinflussen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben jedoch außer Betracht. Der Verkehrswert entspricht dem Gemeinen Wert (vgl. § 9 II BewG und speziell für Grundstücke § 194 BauGB).

Versicherungswert

Das ist der Wertbegriff, der in einzelnen Versicherungssparten durch die Bedingungen des Versicherungsvertrages und die Allgemeinen Versicherungsbedingungen oder durch das Gesetz bestimmt wird.

Wert eines Mangels

Der Wert eines Mangels ist in der Regel mit den Kosten gleichzusetzen, die zur Beseitigung des Mangels und zur Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes aufzubringen sind.

Wertminderung

Unter dem Begriff Wertminderung wird ein Abschlag vom Marktwert verstanden, der infolge von Beschädigungen oder Mängeln entstanden ist. Beschädigungen meinen hier Schadensereignisse die am fertigen Objekt eingetreten sind. Mängel hingegen treten bereits im Produktionsprozess bzw. während der Bauphase auf und mindern den Marktwerk von Anfang an. Wie lange ein Mangel oder Schaden bereits besteht oder wann er eingetreten, ist vielfach jedoch für den Wert irrelevant.

Wiederbeschaffungswert

Der Wiederbeschaffungswert beschreibt denjenigen Betrag, der aufgewendet werden muss, um einen Gegenstand zu beschaffen, der zum Bewertungsstichtag mit dem zu bewertenden Gegenstand gleichartig und gleichwertig ist.

Zuschlagswert

Der im Rahmen einer Auktion erzielbare Zuschlag für einen Gegenstand ohne Berücksichtigung von Auf- bzw. Abgeld und Steuern. Der Zuschlagswert ist ein international abrufbarer und damit transparenter Wert.


Auf dem Einleitungsbild zu diesem Beitrag sehen Sie im übrigen das wunderschön anzuschauende Rathaus der Stadt Markkleeberg. Ich hatte es im Rahmen eines anderen Beitrags für unser Projekt www.region-leipzig.com fotografiert und ich finde es schmückte diesen Betrag sehr ansprechend.


Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!




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