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Jedes Gutachten basiert auf Unterlagen und Daten

Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung. Dabei geht es nicht nur um die Beschreibung der Bausubstanz und der äußeren Ausstattungsmerkmale sondern auch um die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, die nachbarschaftsrechtlichen Beschränkungen und Beziehungen, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die Lage des Grundstücks hinsichtlich Infrastruktur, zukünftiger Entwicklung oder geplantem Rückbaues. Die Betrachtung der Umwelt einschließlich ggf. vorhandener Altlasten-Verdachtsmomente oder anderer Belastungen, die Erschließung, die rechtlich zulässige Nutzbarkeit, die Grundstücksform und vieles mehr.

Der Sachverständige muss deshalb neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten, dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwertkarten ständig alle bewertungsrelevanten Informationen sammeln und auswerten. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungsgrundstück gehörenden oder mit dem Bewertungsgrundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber eines Gutachtens zuständig. Wir bieten Ihnen die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen aber auch mit an.

Alle Unterlagen sollten zum Orttermin bereits verfügbar sein, so dass die Erstellung des Gutachtens unmittelbar nach diesem beginnen kann. Zu diesen notwendigen Unterlagen gehören insbesondere:


Allgemeine Unterlagen:

  • Vollständiger Grundbuchauszug (für alle zu bewertenden Flurstücke), maximal drei Monate alt
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster(für alle zu bewertenden Flurstücke), maximal drei Monate alt
  • sollten Lasten oder Beschränkungen (Abt. II des Grundbuchs) an dem Grundstück bestehen, so werden die diesen Eintragungen zugrunde liegenden Urkunden benötigt
  • Aktuelle Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis oder Negativauskunft
  • Auskunft zur Erschließungsbeitragssituation
  • Auskunft zur Altlastensituation
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung
  • Berechnung der Brutto-Grundfläche (ggf. des umbauten Raumes/des Brutto-Rauminhaltes)
  • Baubeschreibung aus den Baugenehmigungsunterlagen
  • Auskunft aus der Denkmalliste und ggf. Kopie des Denkmalbescheids nebst Begründung
  • Auskunft über den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung (Schlussabnahmebescheinigung o. ä.)
  • Angaben über Zeitpunkt und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen und -kosten
  • Kopie der Miet-/Pachtverträge (insbes. bei Gewerbeobjekten)
  • Aufstellung der aktuellen Mieten/Pachten (nettokalt) und der Nebenkosten
  • Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
  • Angaben über Mietbindungen/öffentliche Förderung/Mietminderung

Bei Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zusätzlich:

  • Teilungserklärung mit allen Nachträgen und Ergänzungen
  • Aufteilungsplan (aus notarieller Urkunde)
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Name und Anschrift des WEG-Verwalters
  • Wirtschaftsplan/Hausgeldabrechnung
  • derzeitige Höhe des Hausgeldes
  • Informationen über Hausgeldrückstände
  • Beschlussprotokolle der Eigentümergemeinschaft
  • Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft

Bei Erbbaurechten zusätzlich:

  • Erbbaugrundbuch/Eigentümergrundbuch
  • Erbbaurechtsbestellungsvertrag sowie alle Nachträge
  • Angaben zu evtl. durchgeführten Erbbauzinserhöhungen/Vereinbarungen/Neufestsetzungen
  • Angaben über die Höhe des derzeitigen Erbbauzinses
  • tatsächlicher Erbbauzins
  • gesetzlich und vertraglich erzielbarer Erbbauzins

Weiteres

Darüber hinaus hat der Sachverständige ggfs. weitere Sachverhalte selbst zu recherchieren, hierzu sind seine Fachkenntnisse erforderlich:

  • Recherche in den Grundakten beim Grundbuchamt
    • Eintragungsbewilligungen für Lasten und Beschränkungen
    • Teilungserklärung/Aufteilungsplan einschließlich dort dokumentierter Abgeschlossenheitsbescheinigung,
  • Recherchen zum Planungsrecht
    • „Vorbereitende Bauleitplanung“ (Flächennutzungsplan),
    • „Verbindliche Bauleitplanung“ (u.a. Bebauungsplan),
    • Landschaftsplanung (u.a. Außenbereich gemäß § 35 BauGB),
    • informelle Planungen (Rahmenplan, Masterplan etc.),
    • Planungsabsichten (u.a. Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne),
  • Einsicht in die Bauakten der Baubehörde, etwa
    • Archivbauakten (Altakten) mit Historie des Gebäudes, Schlussabnahme/Fertigstellungsbescheinigung der Bebauung,
    • laufende Bauakten mit aktuellem Verfahrensstand einer Baugenehmigung (ggf. Auflagen, Mängel, Ordnungsverfügungen),
  • Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte
    • Bodenrichtwertauskünfte, Wertanteil des Erschließungsbeitrags im Bodenrichtwert
    • Vergleichskaufpreise
    • Daten aus Marktberichten (z.B. Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätze)
  • Mietwertspiegel
    • (Qualifizierter) Mietwertspiegel für frei finanzierte Wohnobjekte
    • Mietwertspiegel für gewerbliche Objekte
  • sonstige Marktdaten z.B.
    • Marktberichte von Hypothekenbanken
    • Marktberichte von Großmaklern
    • Marktberichte von Immobilienbörsen

 


Grundbuchauszug

Unbeglaubigte Grundbuchauszüge erhält man gegen Gebühr bei den Grundbuchämtern. Der in einem Gutachten zugrundegelegte Grundbuchauszug muss aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein.


Flurkarte

Eine Flurkarte, auch Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte genannt, kann man gegen eine Gebühr bei den Kataster- und Vermessungsämtern der Städte oder Kreisverwaltungen erhalten. Die Flurkarte muss aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein.


Bauplanungsrechtliche Auskunft

Sie gibt Auskunft über die Zulässigkeit von Vorhaben und wird von den Bauplanungsämtern der Gemeinden und Städte erteilt. Auskunft wird meist kostenlos erteilt. Der Bodenwert ist in erheblichem Maße - insbesondere in Innenstädten - von der planungsrechtlichen Zulässigkeit abhängig.


Bauakte

In der Bauakte findet sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung Ihres Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen.


Wohn- und Nutzflächen sowie Kubatur-Berechnungen

Da die Erträge für den Ertragswert wesentlich von der rentierlichen Fläche und der Sach- oder Substanzwert von der Kubatur oder Bruttogrundfläche des Gebäudes abhängen, sind die entsprechenden Berechnungen unverzichtbare Grundlage einer jeden Bewertung.


Mietverträge

Bei vermieteten Objekten werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt.


Baulastenauskunft

Wird gegen Gebühr von den Bauordnungsämtern der Städte oder Gemeinden, teilweise auch von bei den Kreisverwaltungen ausgestellt.


Altlastenauskunft

Diese erhält man gegen eine Gebühr bei den Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden der Städte und Kreise.


Auskunft aus der Denkmalliste

Die Denkmalschutzbehörden informieren in der Regel kostenlos darüber, ob ein Grundstück denkmalrechtlichen Vorschriften unterliegt. Falls ein Gebäude als Denkmal eingestuft ist, wird eine Kopie des Denkmalbescheids und der Begründung benötigt. In historischen Gebieten ist ggf. auch eine Einstufung des Grundstücks als Bodendenkmal zu prüfen.


Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau

ist ein Bescheid der Bewilligungsbehörde über die Bindungsfrist und nach Rückzahlung der öffentlichen Darlehen über die Nachbindungsfrist erforderlich. Zuständig sind in der Regel die Wohnungsämter der Gemeinden oder die Wohnungsbauförderungsanstalt der Länder.


Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum

ist die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung sowie ggf. des Aufteilungsplans und der Gemeinschaftsordnung, sowie die Einsicht der Nebenkostenabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten beiden Wirtschaftsjahre erforderlich.


Verträge

Bei Erbbaurechten, Nießbrauch, Wohnungsrechten, Reallasten u.ä werden die zugrundeliegende Verträge und Nachträge benötigt.


 

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Kontakt

Ihr Immobilien-Wertgutachter Thomas Braun

E-Mail: tb@braun-immowert.de

Telefon: 0800 6647 011
(für Sie kostenfrei im deutschen Netz!)

Mobil: 0151 4012 9681

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