Ausnahme von objektbezogener Kostentrennung nur bei sachlichem Grund
Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine objektbezogene Kostentrennung vor, müssen grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer die Kosten tragen, deren Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in dem jeweiligen Gebäudeteil oder separaten Gebäude liegt (z. B. Kosten einer Tiefgarage).
Es widerspricht i. d. R. der ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die WEG durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an diesen Erhaltungskosten beteiligt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Eigentümer besteht.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für Immobilienbewertung hat die strikte Einhaltung der in der Gemeinschaftsordnung festgeschriebenen objektbezogenen Kostentrennung eine unmittelbare Relevanz für den Verkehrswert. Da die wirtschaftliche Belastung eines Sondereigentums durch Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten ein wesentlicher Faktor bei der Wertermittlung ist, führt die unzulässige Umlegung von Kosten – etwa für eine Tiefgarage auf nicht nutzungsberechtigte Eigentümer – zu einer Verzerrung der Ertragswerte beziehungsweise der finanziellen Lastenstruktur. Ein zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 muss bei der Wertermittlung genau prüfen, ob die Kostenverteilung den rechtlichen Vorgaben entspricht, da fehlerhafte Beschlüsse das Risiko von Anfechtungsklagen bergen und somit die Marktgängigkeit sowie Rechtssicherheit des Objekts negativ beeinflussen können. Eine Abweichung von der objektbezogenen Kostentrennung ohne hinreichenden sachlichen Grund mindert im Zweifelsfall die Transparenz und Planbarkeit der Instandhaltungsrücklagen, was im Rahmen der professionellen Immobilienbewertung als Risikoabschlag oder durch Anpassung der Bewirtschaftungskosten abzubilden ist, um den tatsächlichen Marktwert realitätsgetreu abzubilden.
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