Qualifikation des Sachverständigen

Welche Rolle spielt die Qualifikation des Sachverständigen?

Für steuerliche Zwecke (§ 198 Abs. 2 BewG)

Das Bewertungsgesetz regelt die Anforderungen an Sachverständige für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes. Als qualifiziert gelten:

1. Gutachterausschüsse im Sinne der §§ 192 ff. BauGB
2. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
3. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer bei der DAkkS akkreditierten Zertifizierungsstelle

Wichtige Unterscheidung: Gutachten von Maklern, Hausverwaltern oder Architekten ohne entsprechende Qualifikation werden vom Finanzamt in der Regel nicht anerkannt.

Für eine verlässliche und objektive Immobilienbewertung ist es daher entscheidend, auf qualifizierte Sachverständige zurückzugreifen, die neben ihrer fachlichen Expertise auch eine entsprechende Zertifizierung vorweisen können. Dies sichert nicht nur die Anerkennung bei steuerlichen Prüfungen, sondern gewährleistet auch eine transparente und nachvollziehbare Wertermittlung nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben. Sollten Sie Fragen zur Qualifikation eines Sachverständigen haben oder Unterstützung bei der Auswahl benötigen, stehe ich Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.

Die DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung

Definition und Bedeutung

Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine international anerkannte Norm, die Anforderungen an Stellen festlegt, die Personen zertifizieren. Sie legt strenge Kriterien fest, die eine unabhängige und objektive Beurteilung der Kompetenz, Erfahrung und Sachkenntnis einer Person gewährleisten.

Kernelemente:

• Weltweite Gültigkeit und Anerkennung
• Unabhängigkeit der Zertifizierungsstelle
• Strikte Einhaltung ethischer Richtlinien
• Regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung der Qualifikationskriterien
• Kontinuierliche Weiterbildungspflicht

Gleichstellung mit öffentlich bestellten Sachverständigen

Nach § 198 Abs. 2 BewG sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt. Gutachten von DIN-zertifizierten Sachverständigen werden von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt.

Anforderungen an die Zertifizierung

Um die Zertifizierung zu erlangen, muss der Sachverständige:

• Fachliche Qualität und Kompetenz nachweisen
• Persönliche Eignung belegen
• Praktische Erfahrungen vorweisen
• Prüfung zur Wertermittlung bestehen (Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren ohne Software)
• Regelmäßig Gutachten und Nachweise einreichen

Die Vorteile einer zertifizierten Immobilienbewertung liegen auf der Hand: Sie erhalten ein objektives und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten, das alle relevanten Faktoren berücksichtigt und den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dies schafft nicht nur Vertrauen bei Eigentümerinnen und Eigentümern, Käuferinnen und Käufern sowie Kreditinstituten, sondern minimiert auch das Risiko von späteren Streitigkeiten oder Unsicherheiten bei Immobiliengeschäften. Zudem profitieren Sie von der regionalen Expertise zertifizierter Sachverständiger, die mit den Besonderheiten des Immobilienmarktes in Essen, Leipzig und dem Ruhrgebiet bestens vertraut sind. So gewährleiste ich Ihnen eine fundierte Bewertung, die sowohl Ihre individuellen Bedürfnisse als auch die aktuellen Marktgegebenheiten berücksichtigt. Sollten Sie weitere Fragen haben oder eine persönliche Beratung wünschen, stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Die Rolle der DAkkS-Akkreditierung

Was ist die DAkkS?

Die Deutsche Akkreditierungsstelle, kurz DAkkS, fungiert als die nationale Akkreditierungsbehörde der Bundesrepublik Deutschland. Ihre zentrale Aufgabe besteht darin, die Qualität und Zuverlässigkeit von Prüfungen, Inspektionen und Zertifizierungen sicherzustellen. Dabei sorgt sie dafür, dass die erbrachten Konformitätsbestätigungen – also Nachweise darüber, dass bestimmte Anforderungen oder Normen erfüllt werden – höchsten wissenschaftlichen Standards entsprechen. Die DAkkS gewährleistet somit nicht nur die Sicherheit dieser Bestätigungen, sondern auch deren Reproduzierbarkeit und Vergleichbarkeit. Das bedeutet, dass Ergebnisse und Bewertungen nachvollziehbar sind und unabhängig von Ort und Zeit konsistent bleiben. Damit schafft die DAkkS Vertrauen bei Unternehmen, Behörden und Verbraucherinnen und Verbrauchern gleichermaßen und trägt maßgeblich zur Qualitätssicherung in vielen Bereichen bei. Wenn Sie Fragen zu Akkreditierungen haben oder mehr über die Rolle der DAkkS erfahren möchten, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Bedeutung für Sachverständigen-Zertifizierungen

Entscheidend: Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nur dann wirksam und vom Finanzamt anerkennungsfähig, wenn die Zertifizierungsstelle ihrerseits von der DAkkS akkreditiert ist.

Die DAkkS gibt amtliche Mitteilungen heraus, die klarstellen, dass Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach EN ISO/IEC 17024 zertifiziert worden sein müssen, um die Anforderungen der §§ 198 Abs. 2, 220 Abs. 2 Satz 3 BewG zu erfüllen.

Vorteile der DAkkS-Akkreditierung:

• Internationale Anerkennung durch Abkommen (EA, IAF, ILAC)
• Glaubwürdigkeit und Vertrauen
• Objektive und unabhängige Bewertung
• Regelmäßige Überwachung durch Audits

Warnung vor unzureichenden Zertifizierungen: Aufgrund zahlreicher eingegangener Beschwerden weist die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) ausdrücklich darauf hin, dass Personenzertifizierungen, die von Zertifizierungsstellen mit Akkreditierungen aus Nicht-EU-Ländern ausgestellt werden, häufig nicht den erforderlichen Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen entsprechen. Dies kann insbesondere bei Zertifikaten ausländischer Herkunft der Fall sein, die nicht durch die strengen europäischen Normen und Prüfverfahren abgesichert sind. Für Steuerpflichtige ist es daher besonders wichtig, vor der Anerkennung oder Nutzung einer solchen Zertifizierung die Akkreditierung der jeweiligen Zertifizierungsstelle sorgfältig zu überprüfen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die ausgestellten Zertifikate tatsächlich gültig sind und den geltenden Standards entsprechen. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, wenn Sie Fragen zur Prüfung der Akkreditierung oder zur Bewertung von Personenzertifizierungen haben. Gemeinsam finden wir eine transparente und verlässliche Lösung für Ihre Anliegen.

Anforderungen an das Gutachten

Formelle Anforderungen

Ein fachgerecht erstelltes Verkehrswertgutachten muss folgende Kriterien erfüllen:

1. Stichtagsbezogenheit: Bewertung zu einem konkreten Wertermittlungsstichtag
2. Vollständigkeit: Alle Flurstücke und Gebäude der wirtschaftlichen Einheit müssen bewertet werden
3. Nachvollziehbarkeit: Detaillierte Dokumentation und transparente Herleitung des Wertes
4. Normenkonformität: Erstellung nach § 194 BauGB und ImmoWertV
5. Ortstermin: Persönliche Besichtigung der Immobilie (im Gegensatz zur Schreibtischbewertung des Finanzamts)

Neben den formellen Anforderungen spielt auch die sachliche Richtigkeit eine wichtige Rolle. Das Gutachten muss sämtliche wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigen, darunter die Lage, Größe und Beschaffenheit der Immobilie sowie etwaige Lasten oder Beschränkungen aus dem Grundbuch oder Baulastenverzeichnis. Zudem werden aktuelle Marktentwicklungen und vergleichbare Verkaufsfälle einbezogen, um eine realistische und objektive Einschätzung zu gewährleisten. Die transparente Darstellung der angewandten Bewertungsverfahren – sei es das Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren – ermöglicht Ihnen ein umfassendes Verständnis des ermittelten Marktwerts. So erhalten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage, auf die Sie sich zuverlässig verlassen können.

Inhaltliche Anforderungen

Das Gutachten sollte umfassen:

• Objektaufnahme und Dokumentenprüfung (Grundbuch, Flurkarte, Energieausweis etc.)
• Fotodokumentation
• Markt- und Standortanalyse
• Zustandsbeschreibung (Bausubstanz, Modernisierungen, Mängel)
• Ermittlung des Verkehrswerts nach anerkannten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren)
• Berücksichtigung von Bodenrichtwerten und Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse
• Erläuterung wertmindernder Faktoren

Zusätzlich beinhaltet das Gutachten eine Bewertung möglicher Sonder- und Spezialimmobilien sowie unbebauter Grundstücke, falls diese Teil der wirtschaftlichen Einheit sind. Dabei werden spezifische Merkmale wie Erbbaurechte, Baulasten oder besondere Nutzungseinschränkungen berücksichtigt. Die sorgfältige Analyse all dieser Faktoren gewährleistet, dass das Verkehrswertgutachten nicht nur den aktuellen Marktstand widerspiegelt, sondern auch zukünftige Entwicklungen und Risiken einschätzt. So erhalten Sie eine belastbare Entscheidungsgrundlage, die Ihnen bei Verkaufs-, Kauf- oder Finanzierungsentscheidungen Sicherheit gibt. Sollten Sie individuelle Fragen zu besonderen Objektarten oder Bewertungsverfahren haben, stehe ich Ihnen selbstverständlich persönlich beratend zur Seite.

Fachliche Qualität

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss das Gutachten "fachlich in besonderer Weise qualifiziert" sein (BFH II R 9/18). Dies bedeutet:

• Plausibilität und Schlüssigkeit
• Mangelfreiheit
• Berücksichtigung aller relevanten wertbeeinflussenden Faktoren
• Fundierte Begründung des ermittelten Wertes mit Marktdaten

Darüber hinaus ist die Unabhängigkeit des Sachverständigen ein zentrales Qualitätsmerkmal. Als nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter agiere ich stets objektiv und neutral, ohne Interessenkonflikte oder externe Einflussnahmen. Dies garantiert Ihnen ein vertrauenswürdiges Verkehrswertgutachten, das ausschließlich auf fundierten Analysen und anerkannten Bewertungsverfahren basiert. Mein Anspruch ist es, Ihnen mit Transparenz und Nachvollziehbarkeit eine verlässliche Entscheidungsgrundlage zu bieten – sei es für private Immobilienbesitzer, Unternehmen oder öffentliche Institutionen. Gerne begleite ich Sie persönlich durch den gesamten Bewertungsprozess und beantworte Ihre Fragen kompetent und verständlich.

Unterschiede nach Verwendungszweck

Finanzamt (steuerliche Zwecke)

Zwingend erforderlich:

• Gutachter mit Qualifikation nach § 198 Abs. 2 BewG
• Gutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV
• Bei Erbschaft/Schenkung: Wertermittlung zum Todestag bzw. Übertragungszeitpunkt
• Bei Grundsteuer: Wertermittlung zum 1. Januar 2022

Für private Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer liegt der Fokus auf einer realistischen und marktgerechten Bewertung, die als Grundlage für Verhandlungen und Entscheidungen dient. Hierbei kommen die anerkannten Bewertungsverfahren zum Einsatz, die individuell auf die Immobilie und deren Besonderheiten abgestimmt werden. Auch bei Finanzierungen oder Kreditverhandlungen unterstützt ein verlässliches Verkehrswertgutachten dabei, Sicherheit zu schaffen und Risiken zu minimieren. Unabhängig vom Verwendungszweck ist es mir wichtig, dass Sie jederzeit nachvollziehen können, wie sich der ermittelte Marktwert zusammensetzt. So erhalten Sie eine transparente und belastbare Basis für Ihre Immobilienentscheidung – zuverlässig, kompetent und nahbar. Wenn Sie möchten, erläutere ich Ihnen gerne persönlich die Unterschiede der Gutachten je nach Einsatzbereich und beantworte Ihre individuellen Fragen.

Gericht

Anforderungen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bevorzugt
• Bei Zwangsversteigerung: gerichtlich bestellter Gutachter
• Vollgutachten mit umfassender Dokumentation erforderlich
• Gutachten muss Bestand vor Gericht haben (gerichtsfest)

Besonderheit: Gerichte sollen nach prozessualen Vorschriften vorwiegend öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige heranziehen.

Der Schwerpunkt liegt hierbei auf dem Wort „sollen“. Im Allgemeinen steht es den Gerichten frei, selbst zu bestimmen, welche Person sie als Sachverständigen beauftragen. In meiner Funktion als zertifizierter Sachverständiger habe ich eine Vielzahl von Gutachten für Gerichte zu unterschiedlichen Fragestellungen angefertigt.

Neben den genannten Anforderungen an das Gutachten und die Qualifikation des Sachverständigen ist auch die Einhaltung ethischer Grundsätze von großer Bedeutung. Als unabhängiger Sachverständiger verpflichte ich mich zu Transparenz, Integrität und Verschwiegenheit. Dieses Vertrauen bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit und eine belastbare Bewertung. Dabei lege ich besonderen Wert darauf, dass alle Informationen vertraulich behandelt werden und ausschließlich für den vereinbarten Zweck genutzt werden. Nur so kann ich Ihnen die Sicherheit geben, dass Ihre Interessen bestmöglich gewahrt bleiben – ganz gleich, ob es sich um eine private Immobilientransaktion, eine unternehmerische Entscheidung oder eine gerichtliche Auseinandersetzung handelt. Wenn Sie Fragen zur Verfahrensweise oder zur Einhaltung von Standards haben, stehe ich Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.

Banken (Finanzierung)

Anforderungen:

• Bei Beleihung über 60%: Beleihungswertgutachten nach BelWertV
• Gutachter nach § 6 BelWertV qualifiziert (öffentlich bestellt oder DIN-zertifiziert)
• Langfristige Betrachtungsweise
• Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung

Erleichterungen: Kleindarlehensbereich bis 400.000 Euro: vereinfachte Wertermittlung möglich

Private Zwecke

Für viele Anlässe im Bereich der Immobilienbewertung reicht ein Kurzgutachten häufig vollkommen aus. So ist es beispielsweise bei der Erstellung von Vermögensübersichten hilfreich, um einen schnellen und verlässlichen Überblick über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten. Auch bei Verkaufsentscheidungen kann ein Kurzgutachten eine solide Grundlage bieten, um den Angebotspreis realistisch zu gestalten und fundierte Entscheidungen zu treffen. Ebenso finden Kurzgutachten häufig Anwendung für interne Zwecke, etwa bei der Planung von Investitionen oder der Bewertung von Immobilienbeständen innerhalb eines Unternehmens.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Kurzgutachten nicht in allen Fällen ausreichend sind. Sollten Sie später mit rechtlichen oder behördlichen Anforderungen konfrontiert werden, ist die Erstellung eines umfassenden Vollgutachtens unerlässlich. Ein Vollgutachten erfüllt alle gesetzlichen Vorgaben und bietet eine detaillierte, nachvollziehbare Bewertung, die auch vor Gericht oder gegenüber Behörden Bestand hat. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie individuell zu beraten und gemeinsam zu klären, welche Art der Bewertung in Ihrem konkreten Fall sinnvoll und zielführend ist. So gewährleisten wir eine transparente und verlässliche Grundlage für Ihre Immobilienentscheidungen – sei es in Essen, Leipzig oder im gesamten Ruhrgebiet.

Kostenaspekte

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten variieren je nach Umfang und Komplexität:

• Vollgutachten: ab ca. € 2.000, objektabhängig.
• Orientierung: Honorarrichtlinien des BVS (Bundesverband öffentlich-bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger)

Wichtig: Die Investition in ein qualifiziertes Gutachten kann sich durch Steuerersparnisse vielfach amortisieren.

Fazit

Ein Verkehrswertgutachten ist in zahlreichen Lebenssituationen erforderlich oder zumindest sehr hilfreich. Die Anforderungen an Sachverständige und Gutachten variieren je nach Verwendungszweck erheblich. Für steuerliche Zwecke ist die Qualifikation des Gutachters nach § 198 Abs. 2 BewG entscheidend – hier sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer DAkkS-akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige gleichgestellt und vom Finanzamt anerkannt.

Die DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung gewinnt zunehmend an Bedeutung und wird in Fachkreisen als internationale Alternative zur öffentlichen Bestellung angesehen, die perspektivisch sogar das Bestellwesen ablösen könnte. Entscheidend für die Anerkennung ist dabei die Akkreditierung der Zertifizierungsstelle durch die DAkkS, die als staatliche Behörde die Qualität und Unabhängigkeit der Zertifizierung sicherstellt.

Bei der Auswahl eines Sachverständigen sollten Auftraggeber daher auf die entsprechende Qualifikation achten, deren Eignung für den konkreten Verwendungszweck prüfen und sich über die Akkreditierung der Zertifizierungsstelle informieren. Nur so ist sichergestellt, dass das Gutachten von den jeweiligen Empfängern – Finanzämtern, Gerichten, Banken oder anderen Institutionen – anerkannt wird und seinen Zweck erfüllt.

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