Eine sachgerechte Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen basiert auf einer systematischen Auswertung aller relevanten Unterlagen zum Sondereigentum, zum Gemeinschaftseigentum, zur wirtschaftlichen Nutzung und zu rechtlichen Besonderheiten. Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, WEG-Unterlagen, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen und gegebenenfalls Mietverträge bilden den Kern der Dokumentation, die es ermöglicht, sowohl den baulichen Zustand als auch das Ertrags- und Risikoprofil der Wohnung realistisch einzuschätzen. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 beziehungsweise DIN 17024 legen großen Wert auf Vollständigkeit und Konsistenz dieser Unterlagen, weil nur so ein Verkehrswertgutachten entsteht, das für Fachleute, Gerichte und Finanzämter transparent und nachvollziehbar ist. Wer die relevanten Unterlagen rechtzeitig zusammenführt, reduziert Bewertungsunsicherheiten, vermeidet Verzögerungen im Prozess und schafft eine belastbare Grundlage für Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Erbauseinandersetzungen oder steuerliche Fragestellungen.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher, zonenbezogener Lagewert des Bodens, der von Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und in Euro pro Quadratmeter veröffentlicht wird. Er dient als wichtige Datengrundlage in der Immobilienbewertung, ersetzt aber nicht die fachliche Beurteilung des einzelnen Grundstücks. Der Bodenwert ist demgegenüber der individuell ermittelte Wert des konkreten Grundstücks, bei dem Besonderheiten wie Lagequalität, Zuschnitt, Erschließungszustand, baurechtliche Situation und sonstige wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt werden. In einem qualifizierten Verkehrswertgutachten wird der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt genutzt und systematisch zu einem objektspezifischen Bodenwert fortentwickelt. Die drei zentralen Kernaussagen lauten: Der Bodenrichtwert ist ein statistischer Orientierungswert, der Bodenwert ist der individuelle Grundstückswert, und eine normkonforme, sachverständige Bewertung ist erforderlich, um beide Größen korrekt zu unterscheiden und rechtssicher anzuwenden.

Ein Kurzgutachten ist eine verkürzte Form der Immobilienbewertung, die eine fachlich fundierte, aber nur komprimiert dokumentierte Marktwerteinschätzung liefert. Es eignet sich vor allem für interne, nicht streitige Entscheidungssituationen, etwa zur ersten Orientierung bei Schenkungen, Scheidungen oder Finanzierungsüberlegungen. Ein Verkehrswertgutachten dagegen ist ein vollumfängliches, nach rechtlichen und fachlichen Standards erstelltes Gutachten, das den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB systematisch herleitet und alle maßgeblichen Bewertungsparameter offenlegt. Es wird von Gerichten, Finanzämtern und Banken bevorzugt herangezogen, wenn Belastbarkeit und Nachvollziehbarkeit im Vordergrund stehen. Die Qualifikation des Sachverständigen, insbesondere eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024), stellt einen wichtigen Qualitätsnachweis dar und erhöht die Akzeptanz des Gutachtens erheblich. Die drei wichtigsten Kernaussagen sind daher: Ein Kurzgutachten ist ein Orientierungsinstrument mit begrenzter Beweiskraft, ein Verkehrswertgutachten ist ein rechtssicheres, vollumfängliches Wertgutachten und die Qualifikation des Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein zentrales Kriterium für die Qualität und Anerkennung der Immobilienbewertung.

Ein Verkehrswertgutachten ist eine qualifizierte Immobilienbewertung, deren Kosten von Art, Größe, Komplexität und Wert der Immobilie, vom Bewertungsanlass sowie vom Umfang der Unterlagenrecherche und Gutachtenerstellung abhängen. Die Honorare bewegen sich bei üblichen Wohnimmobilien häufig im unteren bis mittleren vierstelligen Eurobereich, während komplexe Gewerbeobjekte deutlich höhere Kosten verursachen können. Zentrale Einflussfaktoren sind unter anderem die Anzahl der Ortstermine, die Tiefe der Markt- und Datenanalyse, besondere rechtliche oder technische Rahmenbedingungen sowie der geforderte Detaillierungsgrad, insbesondere bei Verfahren vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt. Einen wesentlichen Qualitäts- und Kostenfaktor stellt die Qualifikation des Sachverständigen dar: Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 beziehungsweise DIN 17024 sichern einen hohen fachlichen Standard und erhöhen die Akzeptanz des Gutachtens bei Institutionen. Die drei wichtigsten Kernaussagen lauten daher: Die Kosten sind individuell vom Aufwand abhängig, eine transparente Honorarvereinbarung ist unerlässlich, und die Wahl eines qualifizierten, zertifizierten Sachverständigen ist entscheidend für die Qualität und Verwendbarkeit des Verkehrswertgutachtens.

Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens dauert in der Praxis meist zwei bis sechs Wochen, in komplexen Fällen bis zu zehn Wochen. Entscheidende Treiber sind Objektart, Datenverfügbarkeit, Umfang der Rechte und Lasten sowie die Geschwindigkeit von Behörden und Auskunftsstellen. Der Ablauf umfasst Auftragsklärung, Ortsbesichtigung, Unterlagen- und Behördenrecherche, Markt- und Methodenwahl (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) und die Gutachtenerstellung mit vollständiger Herleitung aller Ansätze. Bei Einfamilienhäusern mit vollständigen Unterlagen ist ein Zeitrahmen von zehn bis fünfzehn Arbeitstagen realistisch, bei Mehrfamilien- und Gewerbeobjekten mit komplexen Miet- oder Rechtsstrukturen vier bis zehn Wochen. Expressleistungen sind möglich, wenn sämtliche Informationen vorliegen, Gerichtsgutachten unterliegen hingegen festen Fristen. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 gewährleisten ein standardisiertes, transparentes Vorgehen und belastbare Ergebnisse. Für eine planbare, professionelle Immobilienbewertung wird die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen empfohlen.

Der Bewertungsprozess folgt einem klar strukturierten Ablauf: von der präzisen Auftragsklärung über die vollständige Unterlagensichtung, die fachgerechte Objektaufnahme und die normbasierte Methodik (Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren) bis zur qualitätsgesicherten Berichterstellung. Kernaussage 1: Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach Objektart, Datenlage und Zweck; der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz sind zentrale Stellgrößen. Kernaussage 2: Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024) zertifizierten Sachverständigen, ist nachvollziehbar, normkonform und wird von Banken, Gerichten und Behörden akzeptiert. Kernaussage 3: Plausibilisierung, Transparenz der Annahmen und Sensitivitätsanalysen sorgen dafür, dass Ergebnisse sowohl für Laien verständlich als auch für Fachleute prüfsicher sind.

Für eine belastbare Immobilienbewertung benötigen Sie aktuelle Rechtsunterlagen (Grundbuch, Baulasten), Planungs- und Bauunterlagen (Pläne, Genehmigungen, Flächen), Nachweise zu Zustand und Technik (Energieausweis, Wartung, Schäden), wirtschaftliche Daten (Mieten, Kosten) sowie Standort- und Marktdaten (Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz). Vollständigkeit und Aktualität beschleunigen das Verkehrswertgutachten und erhöhen die Genauigkeit.

Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den marktüblichen Preis einer Immobilie zu einem Stichtag auf Basis von Marktdaten, normierten Verfahren und objektspezifischen Fakten. Es schafft Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit (u. a. nach ImmoWertV/ImmoWertA), erhöht Markttransparenz, reduziert Konflikte und Kosten und dient Unternehmen als dokumentierte Grundlage für Compliance und Bilanzierung. Typische Anwendungsbereiche sind Kauf/Verkauf, Finanzierung und Beleihung, Erbfall/Schenkung, Scheidung/Zugewinnausgleich, steuerliche Nachweise, Zwangsversteigerung/Entschädigung, Unternehmens- und Portfoliotransaktionen sowie Versicherung und Schadensfälle. Ein Qualitätsmerkmal ist die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (auch „DIN 17024“), die geprüfte Kompetenz, Unabhängigkeit, geregeltes Qualitätsmanagement und regelmäßige Re-Zertifizierung belegt. Empfohlen wird ein unabhängiger, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger wie Thomas Braun. Methodisch stützt sich das Gutachten auf Objektunterlagen und Markt-/Mietdaten und wendet je nach Objekt Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren an; das Ergebnis ist ein begründeter Verkehrswert mit Sensitivitäten und Plausibilitätsprüfungen. Praxisbeispiele zeigen Nutzen bei Verkaufspreisfindung, Erbauseinandersetzungen und Finanzierungen.

Ein vom Finanzamt anerkanntes Verkehrswertgutachten muss von einer qualifizierten, unabhängigen Sachverständigenperson (öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert) erstellt sein, die Immobilienbewertung strikt nach ImmoWertV und den aktuellen Richtlinien durchführt. Vollständige Unterlagen, stichtagsbezogene Marktdaten und die schlüssige Herleitung der zentralen Parameter sind zwingend. Nur so kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber pauschalen Steuerwerten belastbar nachgewiesen werden.

Der Verkehrswert (Marktwert) beschreibt den unter üblichen Bedingungen erzielbaren Wert einer Immobilie, ermittelt nach normierten Verfahren. Der Kaufpreis ist der tatsächlich gezahlte Betrag einer konkreten Transaktion und kann vom Verkehrswert abweichen. Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 sorgen dafür, dass Verkehrswerte transparent, prüfbar und belastbar ermittelt werden.

Drei wichtigste Punkte:

1. Der Verkehrswert ist ein objektivierter Marktwert nach gesetzlichen und normativen Vorgaben; der Kaufpreis ist das individuelle Verhandlungsergebnis.

2. Für Finanzierungen, Steuern, Bilanzzwecke und Gerichte ist der Verkehrswert maßgeblich; der Kaufpreis kann abweichen und ist allein nicht normersetzend.

3. Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 sichern die fachliche Qualität und Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung und damit die verlässliche Trennung von Wert und Preis.

• Der Verkehrswert ist objektiviert, stichtagsbezogen und methodisch hergeleitet; der Preis ist das Ergebnis einer individuellen Transaktion.
• Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden im Wert ausgeblendet, können den Preis jedoch stark beeinflussen.
• Für Finanzierung, Compliance und Planung bietet der Wert eine belastbare Grundlage – der Preis zeigt, was im Einzelfall gezahlt wurde.

Die Antwort kann nicht so pauschal erfolgen, denn das Honorar hängt natürlich vom Aufwand ab. Es orientiert sich an den Emfehlungen des BVS (Bundesverband der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen e. V.). Diese Honorarempfehlung bietet einen marktüblichen Orientierungsrahmen: das Honorar richtet sich nach Verkehrswert und Komplexität, Nebenkosten und USt. werden getrennt ausgewiesen. Der tatsächliche Aufwand wird von Objektart, Rechtslage, Datenqualität und Bewertungszweck geprägt. Ein hoher Wert bedeutet nicht automatisch hohen Aufwand – und umgekehrt.

Meine praxisgerechte Lösung:

Pauschalhonorare für Standardimmobilien mit klar definiertem Leistungsumfang; für Sonderimmobilien eine BVS-orientierte, transparente Einzelkalkulation. Hinzu kommen Faktoren, wie zu berücksichtigende Rechte und Lasten. Natürlich spielt es auch eine gewisse Rolle, ob Sie nötigen Unterlagen und Dokumente selbst beschaffen möchten oder mich damit beauftragen wollen.

Die Fahrtkosten zum Ortstermin werden nicht berechnet, egal wo sich die Liegenschaft in Deutschland befindet.

Im Ergebnis bekommen Sie Planungssicherheit, Nachvollziehbarkeit und Fairness – für private wie professionelle Auftraggebende.

Sobald Sie mir eine Anfrage senden, bekommen Sie von mir ein Angebot und die Kalkulation. Sie ist sehr transparent und in jedem Posten nachvollziehbar. Es gibt keine Haken und keine unkalkulierbaren Risiken.

Wann ein Verkehrswertgutachten anerkannt wird – Kernaussagen:

• Es ist unabhängig erstellt, folgt der ImmoWertV/ImmoWertA und begründet alle wertrelevanten Parameter mit Marktdaten.

• Qualifikation und Glaubwürdigkeit sind gesichert (öffentlich bestellt/vereidigt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024), der Beweisbeschluss wird exakt beantwortet.

• Die Darstellung ist transparent, stichtagsbezogen und plausibilisiert; bei Gerichtsgutachten erfolgt die mündliche Erläuterung bei Bedarf.

Gerichte erkennen Verkehrswertgutachten an, wenn sie unabhängig, normgerecht (ImmoWertV), stichtagsgenau und nachvollziehbar durch qualifizierte Sachverständige hergeleitet sind.

Die Bearbeitungsdauer eines Verkehrswertgutachtens hängt maßgeblich von der Verfügbarkeit vollständiger, aktueller Unterlagen und den externen Bearbeitungszeiten der zuständigen Stellen ab. Nach Abschluss des Ortstermins und vollständigem Unterlagenzugang beträgt die reine fachliche Bearbeitungszeit bei Wohnimmobilien in der Regel 20-30 Arbeitstage, bei renditeorientierten Wohn- und kleineren Gewerbeobjekten 25-35 Arbeitstage und bei komplexen Gewerbe- oder Spezialimmobilien 40-50 Arbeitstage. Zeitkritisch sind Grundbuch- und Baulastenauskünfte, Bauakten, Altlastenauskünfte sowie – bei Ertragsobjekten – belastbare Miet- und Kosteninformationen. Durch frühzeitige Bereitstellung vorhandener Unterlagen und zügige Terminabstimmung lässt sich die Gesamtdauer häufig deutlich reduzieren.

Für die Immobilienbewertung ist ein Energieausweis nicht vorgeschrieben, für Verkauf/Vermietung jedoch Pflicht. Fachlich verbessert der Ausweis die Datengrundlage und kann den Verkehrswert beeinflussen, ersetzt aber nicht die eigene Zustandsanalyse.

• Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens besteht keine rechtliche Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Bewertungsrechtlich maßgeblich ist der nachgewiesene Gebäudezustand.

• Im Verkaufs- und Vermietungsprozess ist der Energieausweis nach GEG verpflichtend, mit definierten Pflichtangaben in Anzeigen und Besichtigungen, sowie einzelnen Ausnahmen.

• Der Energieausweis ist für die Immobilienbewertung ein nützliches, aber nicht alleiniges Instrument. Er erleichtert die Beurteilung der energetischen Qualität, der Betriebskosten und des Modernisierungsbedarfs, was sich über die Bewertungsverfahren auf den Verkehrswert auswirkt.

• Die Datenqualität variiert: Bedarfsausweise sind methodisch robuster, Verbrauchsausweise zeigen reale Nutzung. Eine sachverständige Plausibilisierung ist entscheidend.

Ein Ortstermin am Wochenende ist möglich und in vielen Fällen zweckmäßig. Entscheidend ist eine saubere Vorbereitung: Zugang, Unterlagenliste, Sicherheitsvorgaben und in Einzellfällen bei nutzungs- oder lärmsensiblen Objekten ein ergänzender kurzer Werktagstermin. Thomas Braun, zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024), stellt sicher, dass der Termin – unabhängig vom Wochentag – fachgerecht abläuft und die Ergebnisse methodisch korrekt in das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren einfließen.

„Klare Wege, klare Kosten.“ Bei mir ist die Anfahrt zum Ortstermin bereits im Honorar enthalten – bundesweit und ohne versteckte Nebenkosten.

Ich berechne keine Fahrtkosten zum Erst-Ortstermin; diese sind vollständig im Honorar enthalten. Meine bundesweite Tätigkeit wird durch eine vorausschauende Termin- und Routenplanung getragen, die Fahrten bündelt und optimiert. Zusätzliche Fahrten entstehen nur bei ausdrücklich beauftragten Zusatzterminen oder externen Terminen und werden vorab transparent angeboten. Damit erhalten Sie eine methodisch fundierte Immobilienbewertung mit klarer Kostenstruktur, konform mit den Anforderungen an sachverständige Arbeit und einer Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIN 17024).