Verkehrswertgutachten für steuerliche Zwecke

Mit einem fundierten Verkehrswertgutachten schaffen Sie Transparenz gegenüber dem Finanzamt, nutzen steuerliche Spielräume und treffen Entscheidungen auf einer sicheren Grundlage. Ich ermittle den Verkehrswert(Marktwert) neutral, nachvollziehbar und nach anerkannten Standards – damit Bescheide überprüfbar sind und Einsprüche Substanz haben.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist

• Erbschaft- und Schenkungsteuer:
  Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG.
• Einkommensteuer/AfA:
  Kaufpreisaufteilung in Bodenwert und Gebäudewert sowie Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer zur Optimierung der Abschreibung.
• Private Veräußerungsgeschäfte:
  Plausibilisierung von Anschaffungs- und Herstellkosten zur Minderung des steuerpflichtigen Gewinns.
• Grundsteuerreform:
  Prüfung, ob der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert deutlich übersteigt; Grundlage für einen begründeten Einspruch.
• Betriebsvermögen:
  Bewertung bei Einlage oder Entnahme sowie bei erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorgängen.

Wann wird ein Gutachten vom Finanzamt anerkannt?

Die Voraussetzungen für die Anerkennung sind insbesondere:

• Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person erstellt sein.

• Es muss nach anerkannten Bewertungsverfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien gefertigt sein.

• Die Dokumentation muss vollständig, schlüssig und nachvollziehbar sein. Dazu gehören präzise Objektbeschreibung, fundierte Herleitung der Bewertungsparameter (z.B. Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer), Nachvollziehbarkeit der Vergleichswerte und klare Darlegung des Bewertungsstichtags sowie der Marktverhältnisse.

• Ein schriftliches, unterschriebenes Gutachten mit Datum, genauer Fragestellung und nachvollziehbarer Ergebnisdarstellung ist obligat.

• Kurzgutachten, Makler-Einschätzungen oder „Preisempfehlungen“ ohne methodische Fundierung und Qualifikation werden nicht akzeptiert.

Wichtige Zertifizierungshinweise für DIN EN ISO/IEC 17024

Bei zertifizierten Sachverständigen ist besondere Vorsicht geboten, da das Finanzamt das Gutachten andernfalls i.d.R. nicht anerkennt:​

• Die Zertifizierungsstelle muss selbst akkreditiert sein nach DIN EN ISO/IEC 17024
• In Deutschland ist die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) zuständig
• Nicht alle Zertifikate erfüllen diese Anforderung – auch nicht akkreditierte Stellen stellen Zertifikate aus​
• Zertifizierungsurkunde und Akkreditierungsurkunde der Zertifizierungsstelle sollten dem Gutachten beigefügt werden​

Zusammenfassend lässt hinsichtlich der Anerkennung durch die Finanzämter sagen:

Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten in ganz Deutschland grundsätzlich einheitliche Anforderungen. Entscheidend sind die Qualifikation des Sachverständigen, die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sowie die Bewertung der gesamten wirtschaftlichen Einheit zum Stichtag nach den Vorgaben der ImmoWertV.

Ich erfülle diese Kriterien, meine Gutachten werden von den Finanzämtern anerkannt.

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Ihr Mehrwert

• Objektivität und Akzeptanz:
  Neutrale Bewertung nach § 194 BauGB und ImmoWertV – verständlich aufbereitet für Finanzverwaltung, Beratung und Prüfung.
• Steuerliche Wirkung:
  Nutzung gesetzlicher Nachweismöglichkeiten (z. B. § 198 BewG), nachvollziehbare Herleitungen statt Pauschalansätzen.
• Klare Entscheidungsgrundlage:
  Transparente Annahmen, belastbare Marktdaten, vollständige Dokumentation.
• Regional stark, bundesweit im Einsatz:
  In Essen, Leipzig und im Ruhrgebiet verwurzelt; auf Wunsch auch darüber hinaus tätig.

Mein Leistungsumfang

• Sorgfältiger persönlich von mir durchgeführter Ortstermin mit Foto- und Zustandsdokumentation.
• Sichtung und Bewertung der Unterlagen (Grundbuch, Liegenschaftskataster, Bauunterlagen, Miet- und Pachtverträge).
• Markt- und Datenrecherche (Bodenrichtwert, Vergleichsobjekte, lokale Rahmenbedingungen).
• Wertermittlung je nach Objekt und Anlass im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren; Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Reinertrag und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (b.o.G.).
• Schriftliches Verkehrswertgutachten mit Begründung aller Annahmen, Anlagen und Berechnungen – verständlich und prüfbar.

So läuft die Bewertung ab

1. Kostenfreie Erstabstimmung:
   Klärung des Anlasses, des erforderlichen Nachweisumfangs und der passenden Gutachtenform.
2. Angebot und Auftrag:
   Transparent, passend zum Bewertungszweck.
3. Datenerhebung:
   Bei Bedarf Untrelagenbeschaffung, Unterlagenprüfung, Ortstermin, Marktanalyse.
4. Bewertung und Dokumentation:
   Anwendung der geeigneten Verfahren gemäß ImmoWertV.
5. Entwurfsfassung:
   Vor der Finalisierung erhalten Sie eine Entwurfsfassung, so dass Sie prüfen können, ob alle für Sie relevanten Aspekte berücksichtigt sind.
6. Übergabe:
   Sie erhalten die finale Fassung digital als pdf und das gedruckte, gebundene um im Original gestempelte und Unterzeichnete Gutachten per DHL-Paketpost.
7. Rückfragen:
   Auf Wunsch erhalten Sie selbstverständlich Unterstützung bei Rückfragen der Finanzverwaltung.

Unterlagen, die helfen

• Aktueller Grundbuchauszug und Auszug aus dem Liegenschaftskataster.
• Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Baubeschreibung.
• Mietverträge, Mietübersicht, Nachweise zu Leerstand und Bewirtschaftungskosten.
• Belege zu Modernisierungen, Instandsetzungen und energetischen Maßnahmen.
• Bescheide/Schreiben des Finanzamts (z. B. Feststellungs- oder Grundsteuerwert).
• Ggfs. vorhandene Wertermittlungen/Gutachten

Standards und Qualität

Ich arbeite streng nach § 194 BauGB und ImmoWertV sowie den einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien. Für steuerliche Nachweise kläre ich vorab, welcher Qualitäts- und Formnachweis erforderlich ist. Wenn im Einzelfall ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen verlangt wird, erhalten Sie eine klare Empfehlung und eine passende Umsetzung.

Transparente Kosten

Die Vergütung richtet sich nach Objektart, Umfang und Bewertungszweck. Nach der Erstabstimmung erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Erfahrungsgemäß amortisiert sich die Investition häufig durch Steuerentlastungen und die vermiedene Rechtsunsicherheit.

Hinweis

Die Inhalte und Hinweise dienen der allgemeinen Information und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für die steuerliche Einordnung arbeitet Ihre Beratungspraxis ideal mit dem Gutachten zusammen.

Ich freue mich auf den Austausch!

Sie möchten klären, ob ein Verkehrswertgutachten in Ihrem Fall sinnvoll ist? Melden Sie sich gern. Ich stehe Ihnen für eine unverbindliche Erstabstimmung zur Verfügung – in Essen, Leipzig, im Ruhrgebiet und nach Absprache auch darüber hinaus.

Thomas Braun Immobilienbewertung
Ihr Ansprechpartner für transparente, unabhängige Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke.

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