Mein Spezialgebiet - die Bewertung von Sonderimmobilien und Spezialimmobilien.
Sonder- und Spezialimmobilien sind Immobilien, die in irgendeiner Form eine oder mehrere Besonderheiten aufweisen. Dies erfordert ein ganz spezielle und individuelle Betrachtung in der Wertfindung sowie eine entsprechende Herangehensweise. Typische Sonder- und Spezialimmobilien sind viele Schlösser und Herrenhäuser, sowie Kraftwerke und Bahnhöfe, aber auch Hotels, Krankenhäuser, Turnhallen, Altenheime, Schwimmbäder und viele kommunale Bauwerke gehören zu den Sonderimmobilien und Spezialimmobilien.
Befragt man die Literatur werden die Begriffe "Sonderimmobilien" und "Spezialimmobilien" meist synonym gebraucht. Nach meinem Dafürhalten sind es aber durchaus zwei verschiedene Paar Schuhe, die auch ganz unterschiedlich zu behandeln sind.
Ich betrachte unter dem Begriff Spezialimmobilien solche, die nur für ein bestimmtes Gewerbe oder einen sehr speziellen Zweck gebaut wurden. So speziell, dass sie kaum in anderer Form genutzt werden können ohne einen großen Umbauaufwand zu betreiben. Das beste Beispiel hierfür ist eine Tankstelle. Die hierfür erstellten über- und unterirdischen baulichen Anlagen sind kaum sinnvoll anders zu nutzen, als eben für den Betrieb einer Tankstelle. Ein weiteres Beispiel sind Kirchen. Die Tatsache, dass hie und da alternative Nutzungskonzepte umgesetzt wurden, spricht nicht gegen die Definition sondern bestätigt sie bei genauem Hinschauen eher. Die Erfordernisse bei der Bewertung einer Spezialimmobilie orientieren sich sehr stark an der Nutzung und dem aus dieser Nutzung erzielbaren Ertrag.
Als Beispiel für Sonder- und Spezialimmobilien drei sehr spezielle Liegenschaften, für die ich Verkehrswertgutachten erstellt habe:
Eine Kläranlage, ein Bergbaugrundstück mit einem technischen Denkmal und ein Steinbruchgrundstück. Ich stehe Ihnen für einen Gedankenaustausch gern zur Verfügung!
Sonderimmobilien hingegen sind nach meinem Verständnis solche, die Alleinstellungsmerkmale oder herausragende Besonderheiten aufweisen. In einer Bewertung spielen diese eine entscheidende Rolle. Die baulichen Anlagen können hierbei durchaus in verschiedenster Form genutzt werden.
Ein schönes Beispiel hierfür ist ein Wasserschloss in Nordrhein-Westfalen für das ich ein sehr umfangreiches Gutachten erstellt habe. Die baulichen Anlagen der Liegenschaft sind so ausgelegt, dass grundsätzlich eine Vielzahl an Nutzungsmöglichkeiten denkbar ist. Die Einschränkung, die der Denkmalschutz den Überlegungen jedoch auferlegt, schränken diese wiederum erheblich ein. Aber genau das ist eines der bestimmenden Merkmale einer Sonderimmobilie.
Viele dieser Immobilien sind zugleich gewerbliche Immobilien oder auch kommunale Immobilien.
Sowohl die Sonder- als auch die Spezialimmobilien weisen sehr häufig eine Schwierigkeit in der Vermarktung auf. Manch einer nennt sie daher auch "Schwer vermittelbare Immobilien". Also Immobilien, für die auch bei üblichen Preisabschlägen kaum Interessenten oder gar Käufer gefunden werden können oder bei denen rechtliche Einschränkungen oder Auflagen existieren, die einen Verkauf erschweren oder nahezu unmöglich erscheinen lassen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Ich vermeide diesen Begriff in der Klassifizierung, er ist sehr negativ besetzt und wird der Einzigartigkeit der zu betrachtenden Liegenschaften in keinster Weise gerecht. "Liebhaberimmobilien" wäre im einen oder anderen Falle schon viel angemessener…!
Meine Zertifizierung und Qualifikation umfasst auch die Bewertung von Sonder- und Spezialimmobilien. Ich stehe Ihnen gern zur Verfügung.
Hier nun einige Beispiele für Sonder- und Spezialimmobilien:
Es gibt noch viele mehr!
(c) Luftbild der Kläranlage: Kläranlage Halle
