Jedes Gutachten basiert auf Unterlagen und Daten

Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer sorgfältigen Objekterfassung. Dabei geht es nicht nur um die Beschreibung der Bausubstanz und der äußeren Ausstattungsmerkmale sondern auch um die eigentumsrechtlichen Verhältnisse, die nachbarschaftsrechtlichen Beschränkungen und Beziehungen, öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die Lage des Grundstücks hinsichtlich Infrastruktur, zukünftiger Entwicklung oder geplantem Rückbaues. Die Betrachtung der Umwelt einschließlich ggf. vorhandener Altlasten-Verdachtsmomente oder anderer Belastungen, die Erschließung, die rechtlich zulässige Nutzbarkeit, die Grundstücksform und vieles mehr.

Der Sachverständige muss deshalb neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten, dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwertkarten ständig alle bewertungsrelevanten Informationen sammeln und auswerten. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungsgrundstück gehörenden oder mit dem Bewertungsgrundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber eines Gutachtens zuständig. Wir bieten Ihnen die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen aber auch mit an.

Alle Unterlagen sollten zum Orttermin bereits verfügbar sein, so dass die Erstellung des Gutachtens unmittelbar nach diesem beginnen kann. Zu diesen notwendigen Unterlagen gehören insbesondere:

Allgemeine Unterlagen:

  • Vollständiger Grundbuchauszug (für alle zu bewertenden Flurstücke), maximal drei Monate alt
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster(für alle zu bewertenden Flurstücke), maximal drei Monate alt
  • sollten Lasten oder Beschränkungen (Abt. II des Grundbuchs) an dem Grundstück bestehen, so werden die diesen Eintragungen zugrunde liegenden Urkunden benötigt
  • Aktuelle Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis oder Negativauskunft
  • Auskunft zur Erschließungsbeitragssituation
  • Auskunft zur Altlastensituation
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
  • Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung
  • Berechnung der Brutto-Grundfläche (ggf. des umbauten Raumes/des Brutto-Rauminhaltes)
  • Baubeschreibung aus den Baugenehmigungsunterlagen
  • Auskunft aus der Denkmalliste und ggf. Kopie des Denkmalbescheids nebst Begründung
  • Auskunft über den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung (Schlussabnahmebescheinigung o. ä.)
  • Angaben über Zeitpunkt und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen und -kosten
  • Kopie der Miet-/Pachtverträge (insbes. bei Gewerbeobjekten)
  • Aufstellung der aktuellen Mieten/Pachten (nettokalt) und der Nebenkosten bzw.
    Aufstellung der Erlöse/Kosten und Belegung der letzten Jahre insbesondere bei gastgewerblichen und Ferienimmobilien
  • Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
  • Angaben über Mietbindungen/öffentliche Förderung/Mietminderung

Bei Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zusätzlich:

  • Teilungserklärung mit allen Nachträgen und Ergänzungen
  • Aufteilungsplan (aus notarieller Urkunde)
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Name und Anschrift des WEG-Verwalters
  • Wirtschaftsplan/Hausgeldabrechnung
  • derzeitige Höhe des Hausgeldes
  • Informationen über Hausgeldrückstände
  • Beschlussprotokolle der Eigentümergemeinschaft
  • Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft

Bei Erbbaurechten zusätzlich:

  • Erbbaugrundbuch/Eigentümergrundbuch
  • Erbbaurechtsbestellungsvertrag sowie alle Nachträge
  • Angaben zu evtl. durchgeführten Erbbauzinserhöhungen/Vereinbarungen/Neufestsetzungen
  • Angaben über die Höhe des derzeitigen Erbbauzinses
  • tatsächlicher Erbbauzins
  • gesetzlich und vertraglich erzielbarer Erbbauzins

Weiteres

Darüber hinaus erforderlich:

  • Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte
    • Bodenrichtwertauskünfte, Wertanteil des Erschließungsbeitrags im Bodenrichtwert
    • Vergleichskaufpreise
    • Daten aus Marktberichten (z.B. Ertragsfaktoren, Liegenschaftszinssätze)
  • Mietwertspiegel
    • (Qualifizierter) Mietwertspiegel für frei finanzierte Wohnobjekte
    • Mietwertspiegel für gewerbliche Objekte
  • sonstige Marktdaten z.B.
    • Marktberichte von Hypothekenbanken
    • Marktberichte von Großmaklern
    • Marktberichte von Immobilienbörsen

BEWERTUNGSOBJEKTE

Zertifiziert für die Bewertung aller Immobilienarten

Meine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie die TÜV-Rheinland Zertifizierung umfassen die Bewertung aller Immobilienarten, aller bebauten und unbebauten Grundstücke. Meine Spezialgebiet ist die Bewertung von Sonder- und Spezialimmobilien.

Wohnen

Immobilienbewertung für alle Wohnimmobilien. Selbstgenutzt oder vermietet. Von der Eigentumswohnung oder dem eigenen Einfamilienhaus bis...

Gewerbe

Immobilienbewertung für Gewerbeimmobilien - Bürogebäude, Produktion, Handelsimmobilien, Lager, Landwirtschaft - die Typen und...

Spezielles

Immobilienbewertung von Sonder- und Spezialimmobilien - mein Spezialgebiet. Spezialimmobilien sind zum Beispiel Immobilien,...

Unbebautes

Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken. Hierunter fallen beispielsweise Ackerflächen und Wiesen, aber auch spezielle Grundstücke,...

Bildnachweis

thomas braun am meerAls Ausgleich zu meiner Tätigkeit als Sachverständiger bin ich leidenschaftlich gern mit der Kamera unterwegs. Fast alle Bilder auf dieser Webseite sind von mir, viele sind im Rahmen von Ortsterminen oder auf dem Weg dorthin entstanden. Für eine ganze Reihe der gezeigten Objekte habe ich Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellt. Die anderen ergänzen beispielhaft die Seiten.

Ich freue mich auch über jeden fotografischen Gedankenaustausch und bin für Tipps und Hinweise immer sehr dankbar. Sprechen Sie mich auch hierzu gern an!

Gedanken und Impressionen

In meinem kleinen Blog finden Sie in loser Folge Beiträge zu den verschiedensten Themen rund um Immobilien, Architektur und natürlich die Wertermittlung.

 

Hier finden Sie alle Beiträge aus dem Blog.

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