Lichtemissionen und Nachbarschutz
Bei der Beurteilung, ob „glänzende“ und damit wegen ihrer potentiellen Störwirkung nach einer örtlichen Bauvorschrift unzulässige Dachpfannen verwendet worden sind, ist eine durchschnittliche Empfindlichkeit zugrunde zu legen.
Ob Licht von einem Grundstück für den Nachbarn noch zumutbar ist, hängt davon ab, wie schutzwürdig und schutzbedürftig die Wohnbereiche des Nachbarn sind – sowohl drinnen (Wohnräume) als auch draußen (Terrassen, Gärten).
Dabei spielt eine Rolle, ob der Nachbar sich ohne großen Aufwand und im Rahmen des Üblichen selbst schützen kann. Anders als bei Lärm oder Gerüchen kann man sich gegen Licht oft recht einfach schützen, z. B. durch Vorhänge, Jalousien, Hecken oder Rankgitter, ohne dass die Wohnqualität wesentlich leidet.
Ausgangspunkt der Beurteilung der Zumutbarkeit ist hierbei, dass selbst die Verwendung glasierter Dachziegel verbreitet und im Grundsatz nicht zu beanstanden ist. Die damit verbundenen Lichtreflexionen mögen gelegentlich als lästig empfunden werden, überschreiten jedoch im Regelfall nicht die Schwelle zur Rücksichtslosigkeit.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung stellt die Thematik der Lichtemissionen durch reflektierende Dachmaterialien ein klassisches Kriterium bei der Prüfung von wertbeeinflussenden Umständen dar. Im Rahmen einer fundierten Marktwertableitung gemäß der Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist entscheidend, ob diese Immissionen eine dauerhafte Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots darstellen, die den Verkehrswert mindern könnte. Da die Rechtsprechung hier eine durchschnittliche Empfindlichkeit voraussetzt und die Zumutbarkeitsschwelle aufgrund möglicher Selbstschutzmaßnahmen wie Hecken oder Jalousien hoch ansetzt, resultiert aus gelegentlichen Reflexionen durch glasierte Ziegel im Regelfall kein merkantiler Minderwert. Nur wenn eine außergewöhnliche Störwirkung die Nutzbarkeit der Außenbereiche massiv einschränkt und baurechtliche Verstöße gegen örtliche Gestaltungssatzungen vorliegen, wäre dies als wertrelevanter Faktor in der Beurteilung zu berücksichtigen; im Standardfall ist jedoch von einer Marktakzeptanz auszugehen, die den Grundstückswert unberührt lässt.
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