Kein Recht zur Sperrung eines auf den eigenen Grundstücken verlaufenden Gehwegs
Der Eigentümer mehrerer Grundstücke, über welche ein zu einer öffentlichen Straße gehörender Gehweg führt, ist nicht dazu berechtigt, den Gehweg abzusperren. Dies entschied das Verwaltungsgericht Koblenz.
Bereits im Jahr 2021 hatte der Eigentümer entlang seiner Grundstücksgrenze einen Zaun errichtet, sodass nur ein schmaler Streifen des Gehwegs frei blieb. Die von der Stadt angeordnete Beseitigung des Zauns bestätigten sowohl das Verwaltungsgericht Koblenz als auch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (OVG). Zur Begründung führte das OVG aus, die Nutzung des Gehwegs sei jahrzehntelang geduldet worden.
Daraufhin brachte der Eigentümer zwei Hinweistafeln an seinem Haus an und erklärte öffentlich, er widerrufe die Freigabe der Fläche zur Verkehrsnutzung. Anschließend forderte er die Stadt auf, der Sperrung zuzustimmen. Als diese ablehnte, klagte er erneut, jedoch ohne Erfolg.
Die Richter stellten klar, dass der Eigentümer nicht berechtigt ist, die Allgemeinheit von der Nutzung auszuschließen. Der Gehweg gehört zu einer öffentlichen Straße, weshalb das Eigentumsrecht insoweit durch die öffentlich-rechtliche Zweckbestimmung eingeschränkt ist.
Nach Überzeugung des Gerichts diente der Gehweg bereits lange vor dem im Landesstraßengesetz normierten Stichtag 31.3.1948 dem öffentlichen Verkehr. Dafür sprachen historische Luftbilder aus den Jahren 1945 und 1950, die Beschaffenheit der Straßenbäume sowie Zeugenaussagen eines älteren Bürgers, der bestätigte, dass sich dort schon vor dem Zweiten Weltkrieg ein Gehweg befand.
Unabhängig davon sei der Widerruf des Eigentümers treuwidrig und deshalb unwirksam. Während der jahrzehntelangen Duldung sei die Nutzung von dem Voreigentümer des Hauses nie in Frage gestellt worden. Außerdem sei die Sperrung des Gehwegs mit erheblichen Gefahren für Passanten verbunden, wohingegen dieser Bereich für den Eigentümer nur sehr eingeschränkt nutzbar sei.
Hinweis: Gegen die Entscheidung wurde Rechtsmittel zum Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz erhoben.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Sicht eines Sachverständigen für Immobilienbewertung, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, stellt die gerichtliche Bestätigung der öffentlichen Wegereigenschaft eine wesentliche wertbeeinflussende Eigenschaft des Grundstücks dar. Die Unzulässigkeit einer Sperrung und die damit einhergehende dauerhafte Duldungspflicht des Gemeingebrauchs wirken wie eine öffentlich-rechtliche Baulast oder eine Dienstbarkeit, die die Nutzbarkeit der betroffenen Grundstücksflächen massiv einschränkt. Da der Eigentümer rechtlich nicht in der Lage ist, die Flächen exklusiv zu nutzen oder einzufrieden, ist der Bodenwert für diese Teilbereiche im Rahmen der Immobilienbewertung in der Regel deutlich zu reduzieren, oft bis hin zu einem reinen Unland-Wert oder einem bloßen symbolischen Wert, da kein wirtschaftlicher Eigennutz mehr möglich ist. Zudem kann die unmittelbare Nähe des öffentlichen Fußgängerverkehrs zum Wohngebäude negative Auswirkungen auf die Privatsphäre und die Immissionssituation haben, was bei der Ermittlung des Verkehrswerts im Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wertmindernd zu berücksichtigen ist. Die Entscheidung verdeutlicht, dass historische Nutzungen und der Status als öffentliche Verkehrsfläche das private Eigentumsrecht nachhaltig überlagern können, was im Rahmen einer fachgerechten Immobilienbewertung eine detaillierte Recherche zur rechtlichen Beschaffenheit des Grundstücks unumgänglich macht.
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