Kündigung wegen Eigenbedarfs
Grundlagen der Eigenbedarfskündigung
Ein Mietverhältnis kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder für nahestehende Personen benötigt. Der Eigenbedarf muss dabei gegenwärtig bestehen. Ein lediglich in der Zukunft möglicherweise auftretender Bedarf reicht nicht aus.
Berechtigter Personenkreis
Damit die Kündigung wirksam ist, müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Das Gesetz erlaubt eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Wer genau darunter fällt, ist oft streitig, wurde aber von der Rechtsprechung konkretisiert. Zu den anerkannten berechtigten Personen gehören:
- der Vermieter selbst (sofern keine juristische Person, z. B. GmbH, Eigentümer ist)
- Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner – auch wenn die Ehe oder Partnerschaft inzwischen aufgelöst wurde
- Kinder und Enkelkinder
- Eltern und Großeltern
- Geschwister
- der oder die Verlobte
- Verschwägerte bis zum zweiten Grad:
– Schwiegereltern
– Schwiegerkinder
– Schwägerinnen und Schwäger - Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad:
– Nichten und Neffen
– Tanten und Onkel
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass für die Einordnung entscheidend ist, ob zwischen Vermieter und der betroffenen Person eine so enge persönliche Beziehung besteht, dass ein Zeugnisverweigerungsrecht greifen würde.
Nicht automatisch berechtigt sind etwa Cousins und Cousinen. Hier kann Eigenbedarf nur dann geltend gemacht werden, wenn eine besonders enge persönliche Bindung zum Vermieter nachweisbar ist. Zu den weiteren bezugsberechtigten Personen zählen außerdem Angehörige des Haushalts, etwa dauerhaft dort lebendes Pflegepersonal oder Haushaltshilfen.
Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss vom Vermieter ausführlich begründet werden und so konkret sein, dass der Mieter den Kündigungsgrund nachvollziehen und von anderen möglichen Kündigungsgründen unterscheiden kann. Der Vermieter muss die Person benennen, die einziehen soll, und erklären, weshalb gerade diese Person die Wohnung benötigt. Häufig gehört dazu auch die Angabe der bisherigen Wohnsituation der begünstigten Person. Allgemeine Formulierungen wie „Wir benötigen die Wohnung aus familiären Gründen“ reichen nicht aus und machen die Kündigung unwirksam. Ferner muss die Kündigung schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Mündliche Kündigungen sind rechtlich unwirksam. Außerdem sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum
Wird eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist. Der neue Eigentümer kann in diesem Fall frühestens nach 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Länder und Gemeinden dürfen diese Frist in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu 10 Jahre verlängern (z. B. Hamburg). Erst nach Ablauf der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam möglich.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist die rechtliche Konstellation einer Eigenbedarfskündigung ein wesentlicher wertbeeinflussender Faktor bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Da der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB durch die rechtlichen Gegebenheiten und die tatsächlichen Eigenschaften des Objekts bestimmt wird, wirkt sich ein bestehendes Mietverhältnis im Vergleich zu einer leerstehenden oder eigengenutzten Immobilie in der Regel wertmindernd aus. Die im Text beschriebenen Hürden für eine Eigenbedarfskündigung – insbesondere die engen Grenzen des berechtigten Personenkreises und die strengen Begründungspflichten – führen dazu, dass ein potenzieller Erwerber ein hohes Prozesskostenrisiko sowie zeitliche Unsicherheiten einkalkulieren muss. Besonders kritisch bewertet ein Sachverständiger die erwähnten Sperrfristen von drei bis zu zehn Jahren nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Diese Fristen stellen eine massive Verfügbarkeitsbeschränkung dar, die im Ertragswertverfahren durch entsprechende Abschläge beim Liegenschaftszinssatz oder im Vergleichswertverfahren durch Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors für vermietete Eigentumswohnungen abgebildet werden muss. Für einen Marktteilnehmer ist die rechtssichere Durchsetzbarkeit der Eigennutzung ein preisfindendes Kriterium, weshalb die im Text dargelegten formalen Anforderungen an die Schriftform und die Konkretisierung des Bedarfs direkten Einfluss auf die Fungibilität und damit den Marktwert des Objekts haben.
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