Laub – wer muss es beseitigen?
Mit Beginn des Herbstes fällt auf Grundstücken und Gehwegen reichlich Laub an. Eigentümer und Vermieter sind grundsätzlich verpflichtet, für die Beseitigung des Laubs auf ihrem Grundstück sowie auf dem Gehweg vor dem Haus zu sorgen. Gerade bei feuchtem Wetter und rutschigem Untergrund besteht erhöhte Unfallgefahr für Bewohner und Passanten. Wie häufig gefegt werden muss, hängt vom Laubaufkommen ab. Ist der Gehweg stark bedeckt oder durch Regen besonders rutschig, ist das Fegen objektiv erforderlich und zumutbar.
Pflichten der Mieter
Möchte der Vermieter die Laubbeseitigung auf die Mieter übertragen, genügt ein Hinweis in der Hausordnung nicht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind Mieter nur dann zum Laubfegen verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein Gewohnheitsrecht, wonach stets der Mieter im Erdgeschoss fegen müsse, gibt es nicht. Der Vermieter kann die Arbeiten auch einem Hausmeister oder einem Dienstleister übertragen. Die dadurch entstehenden Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist. Selbst wenn die Pflicht auf den Mieter übertragen wurde, bleibt der Vermieter verpflichtet, zu kontrollieren, ob die Reinigung ordnungsgemäß erfolgt. Im Schadensfall kann er haftbar gemacht werden.
Laub vom Nachbargrundstück
In der Praxis kommt es immer wieder zu Streit, wenn das Laub von Bäumen des Nachbargrundstücks stammt. Hier kommt es auf den Standort der Bäume an. Stehen diese im gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand, muss das Laub grundsätzlich mit beseitigt werden – solange die Menge noch zumutbar ist. Eine Entschädigung kann i. d. R. nicht verlangt werden. Auch das Fällen der Nachbarbäume kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2019 nicht gefordert werden. Anders verhält es sich, wenn überhängende Äste oder Zweige die Ursache sind. Hier entschied der BGH, auch im Jahr 2019, dass der betroffene Nachbar verlangen kann, dass diese zurückgeschnitten werden.
Einsatz von Laubbläsern
Beim Einsatz von motorbetriebenen Geräten gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung.
- an Sonn- und Feiertagen ist die Nutzung verboten
- an Werktagen dürfen Laubbläser und Laubsauger in Wohngebieten nur von
9:00 bis 13:00 Uhr sowie von 15:00 bis 17:00 Uhr eingesetzt werden
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive einer professionellen Immobilienbewertung sind die dargelegten Pflichten zur Laubbeseitigung und Verkehrssicherungspflicht als wesentliche Bewirtschaftungsaspekte zu betrachten, die den Verkehrswert einer Liegenschaft zwar nicht unmittelbar durch Substanzveränderung, wohl aber über das Risiko- und Kostenprofil beeinflussen. Ein Sachverständiger, der über eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 verfügt, wird bei der Wertermittlung genau prüfen, inwieweit die vertraglichen Regelungen zur Übertragung dieser Pflichten auf die Mieter rechtssicher ausgestaltet sind, da eine unzureichende Dokumentation oder das Fehlen von Umlagevereinbarungen die nicht umlagefähigen Betriebskosten erhöht und somit den Reinertrag im Ertragswertverfahren mindert. Die potenzielle Haftung des Eigentümers bei Unfällen stellt zudem ein latentes Risiko dar, das im Rahmen der Due Diligence bewertet werden muss, da rechtliche Auseinandersetzungen oder Schadensersatzforderungen die Rentabilität belasten können. Ebenso fließen Nachbarschaftskonflikte durch Laubfall oder Grenzabstände in die Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit und Marktgängigkeit ein, wobei der Experte für Immobilienbewertung insbesondere die Einhaltung lokaler Satzungen und die daraus resultierenden Bewirtschaftungskosten in sein Gutachten integriert.
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