Wohngebäudeversicherung – Leerstand allein keine Gefahrerhöhung
Die Klausel „Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt“ kann in einer Wohngebäudeversicherung nicht wirksam als Gefahrerhöhungstatbestand herangezogen werden. Das bloße Leerstehen eines Wohngebäudes kann für sich allein betrachtet noch nicht als Erhöhung der (Brand-)Gefahr angesehen werden. Von einer erhöhten Brandgefahr kann erst gesprochen werden, wenn zum Leerstand weitere risikosteigernde Umstände hinzukommen.
In dem vom Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) entschiedenen Fall stand das versicherte Haus folgenreich langjährig leer. Unbefugte drangen regelmäßig in das Haus ein und hatten sich davon auch nicht durch wiederholtes Verschließen der Türen abhalten lassen. Wie sich aus den verbliebenen Überresten von Behältnissen und Zigaretten erschloss, haben sie sich dort auch durchaus länger aufgehalten.
Ferner war in dem Haus Strom vorhanden. Aufgrund dieser Umstände hätte der Versicherungsnehmer diese Gefahrenerhöhung der Versicherung anzeigen müssen. Das diese Anzeige nicht gemacht wurde, hatte zur Folge, dass die Leistung in dem Brandfall um 60 % gekürzt wurde. Zu Recht, wie die Richter des OLG entschieden.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Perspektive eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung, insbesondere vor dem Hintergrund einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, ist das Urteil des OLG Schleswig-Holstein von erheblicher Relevanz für die Ermittlung des Verkehrswerts. Ein reiner Leerstand stellt zwar laut Rechtsprechung per se noch keine meldepflichtige Gefahrerhöhung dar, doch die im Urteil beschriebenen Begleitumstände wie Vandalismus, unbefugtes Eindringen Dritter und eine mangelhafte Sicherung des Objekts wirken sich unmittelbar auf die Risikostruktur der Immobilie aus. Für die Immobilienbewertung bedeutet eine Kürzung der Versicherungsleistung im Schadensfall um 60 % ein massives finanzielles Risiko, das im Rahmen der Wertermittlung bei den Bewirtschaftungskosten oder durch Abschläge für Baumängel und Bauschäden sowie durch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgebildet werden muss. Ein Sachverständiger muss hierbei prüfen, inwieweit die Vernachlässigung der Anzeigeobliegenheit gegenüber dem Versicherer die wirtschaftliche Nutzbarkeit und die Marktgängigkeit einschränkt. Besteht aufgrund des Zustands kein vollumfänglicher Versicherungsschutz, erhöht dies das Haftungsrisiko des Eigentümers signifikant, was bei einer marktgerechten Wertermittlung zwingend zu berücksichtigen ist, um den tatsächlichen Verkehrswert unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen präzise zu bestimmen.
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