Mehrfamilienhäuser im Einfamilienhausgebiet möglich
Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen begründet der Gebietsgewährleistungsanspruch regelmäßig kein Abwehrrecht gegen Mehrfamilienhäuser in einem bisher durch Einfamilienhausbebauung geprägten Gebiet.
Grundstückseigentümer haben es in bebauten innerstädtischen Wohngebieten grundsätzlich hinzunehmen, dass Grundstücke innerhalb des Rahmens baulich genutzt werden, den das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht vorgeben, und dass es dadurch auch zu Einsichtnahmemöglichkeiten kommt, die in bebauten Gebieten üblich sind. Vielmehr entspricht es in bebauten Gebieten dem Regelfall, dass aus den Fenstern – und auch von den Balkonen – eines Wohnhauses Blicke auf Nachbargrundstücke geworfen werden können.
Die Sicht des Sachverständigen für Immobilienbewertung:
Aus der Sicht eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung, insbesondere mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, ist das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen von erheblicher Relevanz für die Ermittlung des Verkehrswerts. Die Bestätigung, dass Mehrfamilienhäuser in ehemals durch Einfamilienhäuser geprägten Gebieten zulässig sind, erweitert das Maß der baulichen Nutzung für betroffene Grundstücke. Dies führt im Rahmen der Immobilienbewertung oft zu einer Steigerung des Bodenwerts, da das Ertragspotenzial durch eine höhere bauliche Dichte steigt. Gleichzeitig müssen Sachverständige jedoch prüfen, ob die veränderte Nachbarschaftsstruktur und die damit verbundene erhöhte Einsehbarkeit negative Auswirkungen auf die Markt- und Standorteigenschaften der bestehenden Einfamilienhäuser haben. Während der Gebietsgewährleistungsanspruch hier keine Abwehrrechte bietet, bleibt die individuelle Würdigung von Belichtung, Belüftung und Diskretion im Rahmen der Wertermittlung ein wesentlicher Faktor, um marktgerechte Ansätze für die betroffenen Liegenschaften zu finden.
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