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Gutachten zum Nachweis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Immobilien (Innenhafen Duisburg)

Update: Aufrund auktueller Sachlage ist der Text unten überholt!

Ende Oktober 2023 besuche ich ein Seminar zu der Thematik und erhoffe mir, Klarheit zu gewinnen. Der Beitrag wird dann aktualisiert.

Bis dahin biete ich keine Gutachten zur Restnutzungsdauer an.

 

Gutachten zum Nachweis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Immobilien

Es gibt viele Anlässe und Gründe, warum man ein Immobiliengutachten - insbesondere ein Verkehrswertgutachten - benötigt.

Seit geraumer Zeit bekomme ich Anfragen zu "Restnutzungsdauer-Gutachten" mit denen Immobilienbesitzer dem Finanzamt nachweisen möchten, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie kürzer ist, als die vom Finanzamt ermittelte Restnutzungsdauer. Somit würden sich dann - gelingt der Nachweis - die Abschreibungsbeträge erhöhen, was wiederum die zu leistende Steuer reduziert. Die Kosten eines Gutachtens sind natürlich dagegen zu rechnen, aber in vielen Fällen lohnt sich die Ausgabe.

Grundsätzlich kann man die wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit einem Verkehrswertgutachten darlegen, denn die Restnutzungsdauer ist ein sehr wesentliches Kriterium, um den Wert einer Immobilie einzuschätzen. Verkehrswertgutachten werden grundsätzlich von den Finanzämtern anerkannt. Spezielle Gutachten, die sich nur auf die Restnutzungsdauer von Immobilien fokussieren, sind mir nicht bekannt. Auch bei der Recherche für diesen Beitrag bin ich dahingehend nicht fündig geworden. Also bleibt in der Regel nur das Verkehrswertgutachten, um den gewünschten Nachweis zu erbringen.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie ist ein wichtiger Indikator dafür, wie lange eine Immobilie noch genutzt werden kann, bevor sie möglicherweise renoviert oder abgerissen werden muss. Ein Wertgutachten, das von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wurde, kann helfen, die Restnutzungsdauer einer Immobilie genau zu bestimmen und die finanziellen Risiken zu minimieren.

Im Rahmen eines Wertgutachtens werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie zu bestimmen. Dazu gehören unter anderem der bauliche Zustand der Immobilie, die Qualität der verwendeten Materialien, die Art der Nutzung sowie die lokale Marktsituation. Auf Basis dieser Faktoren kann der Sachverständige ein fundiertes Urteil darüber abgeben, wie lange die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Das Finanzamt erkennt grundsätzlich nur Wertgutachten von unabhängigen und sachverständigen Gutachtern an, die bestimmte Anforderungen erfüllen. Es gibt verschiedene Arten von Gutachten, die als Nachweis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie dienen können, darunter:

  • Verkehrswertgutachten:
    Ein Verkehrswertgutachten ist ein umfassendes Gutachten, das den Verkehrswert einer Immobilie auf der Grundlage einer detaillierten Analyse des Marktes, der baulichen Beschaffenheit und anderer Faktoren bestimmt. Es kann auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigen.
  • Kurzgutachten:
    Ein Kurzgutachten ist eine verkürzte Version eines Verkehrswertgutachtens, das sich hauptsächlich auf die Bestimmung des Verkehrswerts konzentriert und in der Regel weniger umfangreich ist. Es kann jedoch auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigen.
  • Bauschadengutachten:
    Ein Bauschadengutachten ist ein Gutachten, das den baulichen Zustand einer Immobilie bewertet und eine Einschätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gibt. Es kann jedoch keine Bestimmung des Verkehrswerts enthalten.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Finanzamt nicht alle Arten von Gutachten anerkennt, insbesondere wenn diese nicht von unabhängigen und sachverständigen Gutachtern erstellt wurden! Es ist ratsam, sich im Vorfeld mit dem Finanzamt abzustimmen, welche Art von Gutachten für den jeweiligen Zweck anerkannt wird.

Ein Finanzbeamter kann die Anerkennung eines Gutachtens zur Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Immobilien aus verschiedenen Gründen ablehnen, wie zum Beispiel:

  • Mangelnde Qualifikation des Gutachters:
    Das Finanzamt erwartet, dass das Gutachten von einem unabhängigen und sachverständigen Gutachter erstellt wird, der über die erforderliche fachliche Qualifikation und Erfahrung verfügt. Wenn der Gutachter diese Anforderungen nicht erfüllt, kann das Finanzamt das Gutachten ablehnen.
  • Fehlende Angaben im Gutachten:
    Das Gutachten muss bestimmte Angaben und Informationen enthalten, wie z.B. eine Beschreibung der Immobilie, die Bewertung des baulichen Zustands, die Angabe der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und des Verkehrswerts, sowie eine Begründung und Erläuterung der Bewertungsmethoden und -verfahren. Fehlen wichtige Angaben oder Informationen im Gutachten, kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern.
  • Zweifelhafte Methoden und Verfahren:
    Das Finanzamt erwartet, dass das Gutachten auf anerkannten Methoden und Verfahren beruht, die wissenschaftlich fundiert und praxiserprobt sind. Wenn der Gutachter zweifelhafte Methoden oder Verfahren anwendet, kann das Finanzamt die Anerkennung ablehnen.
  • Interessenkonflikte:
    Ein Gutachten muss unabhängig und objektiv sein. Wenn der Gutachter in einem Interessenkonflikt steht, z.B. weil er selbst an der Immobilie beteiligt ist oder eine enge Beziehung zu einem der Beteiligten hat, kann das Finanzamt die Anerkennung des Gutachtens ablehnen.
  • Formale Mängel:
    Das Gutachten muss den formalen Anforderungen entsprechen, wie z.B. den Vorgaben der ImmoWertV. Wenn das Gutachten formale Mängel aufweist, kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern.

Es ist daher wichtig, dass das Gutachten von einem unabhängigen, qualifizierten und sinnvollerweise auch zertifizierten Gutachter erstellt wird, der die Anforderungen des Finanzamts erfüllt und die erforderlichen Angaben und Informationen im Gutachten dokumentiert.

Meine Gutachten und ich erfüllen diese Anforderungen. Meine Verkehrswertgutachten sind bereits in einer Vielzahl von Fällen bei diversen Finanzämtern zum Nachweis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer vorgelegt worden. Mir ist kein Fall bekannt, in dem eines dieser Gutachten nicht anerkannt wurde. Ich bin sehr sicher, ich hätte davon erfahren, wenn dem so wäre. :)

Benötigen Sie auch ein Gutachten zum Nachweis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer? Ich stehe Ihnen gern zur Verfügung und erstelle auch für Ihre Immobilie oder Immobilien ein Verkehrswertgutachten und - wenn das Finanzamt dem im Vorfeld zustimmt - gern auch ein Kurzgutachten.


Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 | Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

Beitragsbild(er): © Thomas Braun - Sachverständiger für Immobilienbewertung, Essen|Leipzig


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thomas braun am meerAls Ausgleich zu meiner Tätigkeit als Sachverständiger bin ich leidenschaftlich gern mit der Kamera unterwegs. Fast alle Bilder auf dieser Webseite sind von mir, viele sind im Rahmen von Ortsterminen oder auf dem Weg dorthin entstanden. Für eine ganze Reihe der gezeigten Objekte habe ich Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellt. Die anderen ergänzen beispielhaft die Seiten.

Ich freue mich auch über jeden fotografischen Gedankenaustausch und bin für Tipps und Hinweise immer sehr dankbar. Sprechen Sie mich auch hierzu gern an!

Gedanken und Impressionen

In meinem kleinen Blog finden Sie in loser Folge Beiträge zu den verschiedensten Themen rund um Immobilien, Architektur und natürlich die Wertermittlung.

 

Hier finden Sie alle Beiträge aus dem Blog.

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