Bewertung von Schlössern und Herrenhäusern
Neben der Bewertung von Wohnhäusern und gewerblichen Immobilien erstelle ich auch Wertgutachten für spezielle Immobilien. Ich habe ein Herz für diese vielfach sehr spannenden und in jedem Falle sehr individuellen Gebäude. Einen Auftrag das abgebildete Schloss Moritzburg zu bewerten hatte ich nicht, was mich beim Besuch des herrlichen Anwesens aber natürlich nicht davon abhielt, mir dennoch meine intensiven Gedanken dazu zu machen, wie man die Bewertung eines solchen Objektes angeht.
Schnell ist man dann bei den verschiedenen Perspektiven möglicher Interesssenten, die alle eine ganz unterschiedliche Wertvorstellung haben können. Der kulturelle und kulturhistorische Wert eines solch geschichtsträchtigen Gebäudes wie dieses ehemaligen Jagdschlosses, das einst August dem Starken, König von Sachsen als Ort ausschweifender Feste diente ist schlicht und ergreifend nicht bezifferbar. Genauso wenig der ideelle Wert, den das Schloss als Besuchermagnet für den Ort Moritzburg und die umliegende Region darstellt. Der Attraktivitätsanteil am Tourismusumsatz ist nicht messbar.
Natürlich kann man den Sachwert auf Basis der Vorgaben der Sachwertrichtlinie ermitteln. Die notwendigen Parameter, wie Flächen und Ausstattung sind konkret bekannt, der Wert des Bodens lässt sich auch ermitteln. Doch wäre es richtig hier die Normalherstellkosten (NHK) zum Ansatz zu bringen? Am ehesten kämen von den Kategorien noch die 7. u.a. "Saalbauten/Veranstaltungsgebäude" oder noch 17.1 "Museen" in Betracht. Denn natürlich würde man, käme man auf die Idee die Liegenschaft neu zu errichten, dies nach heutigen Maßstäben machen. Doch käme dabei ein solch beeindruckender Bau mit solch einem ganz eigenen Charakter dabei heraus? Ich denke: nein!
Viel eher sehe ich hier - wie bei vielen anderen ähnlich gelagerten - Fällen und Verkehrswertgesichtspunkten einzig und allein den Ertragswert, als die maßgebliche Größe. Denn ein durchschnittlicher Investor und Betreiber, muss die Rendite im Auge haben, sonst ist eine Investition kein sinnvolles Geschäft. Und die Rendite bemisst sich nun einmal dadurch, dass man den Ertrag zum investierten Kapital in Relation setzt.
Wie man den Ertragswert dann im einzelnen ermittelt und woraus der Ertrag resultiert, gilt es dann zu untersuchen. Das ist bei jedem Objekt in dieser Kategorie ganz individuell zu entscheiden und erfordert viele Unterlagen und Überlegungen.
Ich habe bereits eine Reihe von Bewertungen für Sonder- und Spezialimmobilen, wie dieses Schloss eine ist, durchgeführt und stehe gern für weitere zur Verfügung.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Thomas Braun - Sachverständiger für Immobilienbewertung, Essen|Leipzig
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Als Ausgleich zu meiner Tätigkeit als Sachverständiger bin ich leidenschaftlich gern mit der Kamera unterwegs. Fast alle Bilder auf dieser Webseite sind von mir, viele sind im Rahmen von Ortsterminen oder auf dem Weg dorthin entstanden. Für eine ganze Reihe der gezeigten Objekte habe ich Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellt. Die anderen ergänzen beispielhaft die Seiten.
