Vom Unterschied zwischen Wert und Preis
Nicht selten erwarten Interessenten, dass der Verkehrswert einer Immobilie genau dem Betrag entspricht, den ein Käufer zu zahlen hat. Dem ist jedoch nicht so! Auch auf dem Immobiliensektor bildet sich ein Preis nach Angebot und Nachfrage. Beim Abschluss des Vertrages ist dann der Preis für ein Objekt der Betrag, auf den ein einzelner Käufer und ein einzelner Verkäufer sich geeinigt haben.
Dieser Betrag kann natürlich dem Verkehrswert entsprechen, er kann aber genauso gut auch mehr oder weniger deutlich darüber oder darunter liegen!
Woran liegt das?
Vereinfach gesagt, ist der Verkehrswert derjenige Preis, auf den sich ein durchschnittlicher Käufer und ein durchschnittlicher Verkäufer voraussichtlich einigen würden! Das ist also immer eine Annahme, die auf der Basis von Marktdaten ermittelt wurde. Die Marktdaten wiederum resultieren aus tatsächlichen Immobilientransaktionen des regionalen Marktes, die tatsächlich stattgefunden haben. Schaut man in die Daten, sieht man, dass es hier sehr große Schwankungen gibt.
Am Beispiel eines Einfamilienhauses im Essener Norden ergab die Datenrecherche im Rahmen eines Gutachtens bei vergleichbaren Objekten eine zu betrachtende Preisspanne von € 1.661 bis zu € 2.711. Je Quadratmeter wohlgemerkt und nach der Eliminierung von Ausreißern! Das Haus hatte 150 m² Wohnfläche, die Preisspanne läge somit bei € 249.000 bis € 406.650 - je nachdem welche Käufer-/Verkäufer-Konstellation sich finden würde. Ein Unterschied von immerhin stolzen € 157.650!
Das Beispiel ist kein ausgewählter Ausreißer, diese Spannen sind die Regel!
Die kleine Grafik aus dem Grundstücksmarktbericht 2020 der Stadt Essen zeigt solch eine Streuung grafisch. Die Punkte stellen die unterschiedlichen Preise je Quadratmeter Wohnfläche dar. Die zugrunde liegenden Transaktionen betreffen vergleichbare Objekte.
Unterschiedliche Wertvorstellungen
Je nach Empfängersicht gibt es aber auch hinsichtlich des Wertes einer Immobilie ganz unterschiedliche Vorstellungen! Ein potenzieller Käufer möchte natürlich einen möglichst geringen Preis bezahlen, also äußert er auch eine entsprechend geringe Wertvorstellung. Ganz im Gegensatz zum Verkäufer, dem sein Objekt natürlich sehr viel mehr Wert ist, was sich dann auch in seiner Preisvorstellung widerspiegelt.
Die Bank hingegen, die ja den Kauf finanzieren soll, denkt in erster Linie an ihre Sicherheit und setzt den Wert der Immobilie entsprechend niedrig an, um das Wiederverkaufsrisiko gering zu halten. Natürlich nur für den Fall, der Darlehensnehmer möchte sein Darlehen nicht mehr bedienen...
Und letztlich stellt auch das Finanzamt eine Wertvorstellung in den Raum, die möglicherweise nicht ganz so niedrig liegt, berechnen sich doch verschiedene Steuern nach diesem Wert.
Gefragt ist ein neutraler Wert
Bei der Verkehrswertermittlung hat der Sachverständige nun die Aufgabe, unparteiisch den neutralen Wert der Immobilie bzw. des bebauten oder unbebauten Grundstück einzuschätzen. Die Grundlage hierfür bildet der § 194 BauGB auf dessen Basis dann unter Anwendung der ImmoWertV und verschiedener Richtlinien, die Wertermittlung durchgeführt wird.
Der Verkehrswert ist somit ein mögliches Ergebnis einer Preisverhandlung. Also solches sollte man ihn betrachten.
Foto: Robert Kneschke/Adobe Stock
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Beitragsbild(er): © Thomas Braun - Sachverständiger für Immobilienbewertung, Essen|Leipzig
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Als Ausgleich zu meiner Tätigkeit als Sachverständiger bin ich leidenschaftlich gern mit der Kamera unterwegs. Fast alle Bilder auf dieser Webseite sind von mir, viele sind im Rahmen von Ortsterminen oder auf dem Weg dorthin entstanden. Für eine ganze Reihe der gezeigten Objekte habe ich Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten erstellt. Die anderen ergänzen beispielhaft die Seiten.
