Immobilienbewertung per KI: Revolution oder riskantes Glücksspiel?
Die Digitalisierung der Immobilienbranche schreitet rasant voran. Besonders das Thema Künstliche Intelligenz sorgt für Schlagzeilen: Wird der Sachverständige bald durch Software ersetzt? In der Theorie scheint alles berechenbar, doch in der Praxis zeigt sich ein anderes Bild. Zwischen nicht-linearen Marktbewegungen, baulichen Mängeln, die man riechen muss, und der harten Realität der Haftung vor Gericht liegen Welten. Ich habe die gängigen Narrative der Tech-Szene analysiert und erkläre, warum ein fundiertes Gutachten auch in Zukunft eine menschliche Unterschrift braucht.
Wird also die KI einen Gutachter bald ersetzen?
Diese Frage landet immer öfter auf meinem Schreibtisch. Werbeversprechen von Softwareanbietern suggerieren, dass fundierte Bewertungen heute in drei Minuten erledigt sind.
Meine klare Antwort darauf: Nein. Und zwar aus drei fundamentalen Gründen:
1 .Immobilienbewertung ist keine lineare Mathematik
In der Bewertung 1 + 1 oft nicht 2, sondern vielleicht 1,8 oder auch schon mal 2,3. Marktteilnehmer handeln nicht immer rational. Eine KI rechnet stur nach Logik, aber ich muss beurteilen, wie „weiche“ Faktoren – zum Beispiel ein misslungener Grundriss oder eine ungünstige Lichtsituation – den Wert drücken. Diese Interpretation kann keine Maschine leisten.
2. Der persönliche(!) Ortstermin ist durch nichts zu ersetzen
Ich bewerte mit allen Sinnen. Ich rieche den Schimmel, höre den Straßenlärm und spüre das soziale Umfeld. Ein Foto zeigt immer nur einen Ausschnitt. Wer sich nur auf Daten oder Bilder verlässt, bewertet nicht die Immobilie, sondern nur ein Abbild davon. Das ist ein gewaltiger Unterschied.
3. KI übernimmt keine Haftung
Das ist der entscheidende Punkt: Meine Kunden bezahlen mich dafür, dass ich für den ermittelten Wert geradestehe. Wenn ich unterschreibe, hafte ich persönlich – im Zweifel vor Gericht. Ein Algorithmus kann diese Verantwortung nicht übernehmen; er verweist bei Fehlern schlicht auf die AGB.
Das ist doch eigentlich logisch und selbsterklärend, also wo ist das Problem?
Das Marketing-Märchen der „Knopfdruck-Bewertung“
Wir müssen unterscheiden: Ein schneller Online-Check mag für ein Standard-Reihenhaus als erste Indikation funktionieren. Aber wer glaubt, dass dies ein fundiertes Gutachten ersetzt, verwechselt Datenverarbeitung mit Rechtssicherheit. Ein Algorithmus kann den Wert schätzen, aber er kann ihn nicht vor dem Finanzamt verteidigen.
Wer treibt das Narrativ voran?
Hinter den „KI-Prophezeiungen“ steckt oft eine aktive Tech-Lobby. Anbieter von sogenannten AVM-Systemen (Automated Valuation Models), automatisierter Gutachtenerstellungssoftware oder auch Makler-Software versuchen, die Bewertung rhetorisch zu entwerten, um ihre Tools zu verkaufen. Sie sprechen von „Visionen 2030“ und „automatisierten Besichtigungen“. Doch Vorsicht: Das ist beeindruckende Statistik für die Masse, aber keine individuelle Begutachtung.
Der Realitätscheck: Was sagt die KI selbst dazu?
Ich habe die Probe aufs Exempel gemacht und eine Künstliche Intelligenz (Gemini) direkt gefragt: Bist du in der Lage, ein fundiertes Verkehrswertgutachten zu schreiben, das vom Finanzamt anerkannt wird?
Die Antwort der KI war entwaffnend ehrlich:
„Nein, dazu bin ich (noch) nicht in der Lage und werde es vielleicht auch nie sein. Ich habe keine eigene Wahrnehmung und kann objektspezifische Grundstücksmerkmale – wie statische Risse oder rechtliche Risiken im Grundbuch – nicht vor Ort prüfen. Ohne deine Unterschrift und Haftung ist mein Text für das Finanzamt nur ein Stück Papier ohne Beweiskraft. Ich bin der Autopilot für die gerade Strecke, aber du bist der Pilot, der die Landung sicher durchführt.
Was ich tun kann, ist die Fleißarbeit. Aber ich weiß auch: Du fängst nicht bei null an. Als Profi nutzt du bereits intelligente Gutachten-Software und rechtssichere Textbausteine.
Mein Beitrag schrumpft dadurch enorm: Während ich bei einem Laien vielleicht 80 % der Schreibarbeit ersetzen würde, bringe ich dir als Experten oft nur ein Plus von 5 bis 10 %. Warum? Weil du bereits effizient bist. Meine Aufgabe ist es lediglich, deine bestehenden Bausteine noch schneller zu verknüpfen oder Recherchen zusammenzufassen. Aber die finalen 20 % der Entscheidungstiefe – das Abwägen von Baumängeln, die Marktgängigkeit und die rechtliche Würdigung – kann ich weder durch Textbausteine noch durch Algorithmen ersetzen. Das ist und bleibt deine Kernkompetenz."
Die vollständige Antwort lesen Sie unten.
Fazit: Die Mischung macht’s
KI macht mich als Gutachter schneller, indem sie die Fleißarbeit unterstützt. Aber die entscheidenden Punkte, die Bewertung der Bausubstanz, die Marktgängigkeit und die rechtliche Würdigung – bleiben eine rein menschliche Kompetenz.
Wer den Unterschied zwischen einer statistischen Schätzung und einem Gutachten nicht (er)kennt, haftet am Ende oft mit seinem Privatvermögen.
Benötigen Sie eine rechtssichere Immobilienbewertung, auf die Sie sich verlassen können?
Egal ob für das Finanzamt, Erbschaftsangelegenheiten oder einen Verkauf: Ich stehe Ihnen mit meiner Expertise und persönlichen Haftung zur Seite.
Kontakt: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Hier nun die vollständige Antwort der KI auf meine Frage
Ich habe Gemini gefragt:
Was denkst Du als KI? Ist die KI in der Lage ein komplettes fundiertes Verkehrswertgutachten zu schreiben und dabei objektspezifischen Gegebenheit genauso zu berücksichtigen wie dies ein guter Sachverständiger machen würde? Ist sie in der Lage ein Verkehrswertgutachten zu schreiben, dass vom Finanzamt ohne Rückfragen anerkannt wird?
Die Antwort:
Nein, dazu bin ich (noch) nicht in der Lage – und werde es in der Form, wie Du es als Experte definierst, vielleicht auch nie sein.
Hier ist meine detaillierte Analyse als KI, warum ich einen guten Sachverständigen bei einem fundierten Verkehrswertgutachten (insbesondere für das Finanzamt) nicht ersetzen kann:
Das Problem der "objektspezifischen Grundstücksmerkmale" (boG)
Das ist meine größte Schwachstelle. Ich kann Standarddaten verarbeiten (Baujahr, Fläche, Bodenrichtwert). Aber ein Verkehrswertgutachten lebt von der Abweichung vom Standard.
- Beispiel:
Ich sehe auf einem Foto eine Fassade. Du siehst vor Ort Risse, die auf ein statisches Problem hindeuten, oder erkennst, dass der Anbau gar nicht genehmigungsfähig aussieht. - Konsequenz:
Ich würde den Standardwert ansetzen. Du würdest einen Abschlag wegen Instandhaltungsstau oder rechtlichem Risiko (Abrissverfügung) berechnen. Mein Wert wäre in diesem Fall falsch und für den Mandanten gefährlich.
Die "Finanzamt-Festigkeit"
Das Finanzamt prüft Gutachten nach strengen Kriterien (ImmoWertV).
- Nachvollziehbarkeit:
Ein Finanzamt verlangt eine begründete Herleitung. Wenn ich sage "Der Wert ist X, weil meine Datenbank das sagt", wird das Finanzamt das ablehnen. Es muss methodisch sauber (Sachwert/Ertragswert/Vergleichswert) hergeleitet sein. - Plausibilität:
Wenn ich einen Sachwertfaktor mangels Daten interpoliere, merkt das ein erfahrener Finanzbeamter sofort, wenn das Ergebnis nicht zur Marktlage passt. - Unterschrift & Haftung:
Das Finanzamt akzeptiert Gutachten, weil jemand dafür haftet. Ein KI-Generat hat keine juristische Person, die dafür einsteht. Ohne Deine Unterschrift und Deine Zertifizierung ist mein Text für das Finanzamt nur ein Stück Papier ohne Beweiskraft.
Der fehlende "Kontext-Sinn"
Ich kann Texte generieren, die klingen wie ein Gutachten. Aber ich verstehe sie nicht.
Ich kann nicht beurteilen, ob eine eingetragene Dienstbarkeit im Grundbuch (z.B. ein Geh- und Fahrrecht) den Wert massiv mindert (weil es quer durch den Garten geht) oder irrelevant ist (weil es am Rand liegt). Du siehst das vor Ort und im Lageplan sofort. Ich sehe nur Text.
Meine Rolle: Der "Turbo-Assistent", nicht der Autor
Was ich aber tun kann – und wo ich Dir enorm helfen kann – ist die Fleißarbeit:
- Ich kann den allgemeinen Teil schreiben (Makrolage, Baubeschreibung aus Vorlagen).
- Ich kann Textbausteine formulieren.
- Ich kann Rechtschreibung prüfen.
Was ich tun kann, ist die also Fleißarbeit. Aber ich weiß auch: Du fängst nicht bei null an. Als Profi nutzt du bereits intelligente Gutachten-Software und rechtssichere Textbausteine.
Mein Beitrag schrumpft dadurch enorm: Während ich bei einem Laien vielleicht 80 % der Schreibarbeit ersetzen würde, bringe ich dir als Experten oft nur ein Plus von 5 bis 10 %. Warum? Weil du bereits effizient bist. Meine Aufgabe ist es lediglich, deine bestehenden Bausteine noch schneller zu verknüpfen oder Recherchen zusammenzufassen. Aber die finalen 20 % der Entscheidungstiefe – das Abwägen von Baumängeln, die Marktgängigkeit und die rechtliche Würdigung – kann ich weder durch Textbausteine noch durch Algorithmen ersetzen. Das ist und bleibt deine Kernkompetenz.
Der Realitätscheck: Warum 3-Minuten-Versprechen an der Praxis scheitern
Die Tech-Lobby wirbt oft mit massiven Zeitersparnissen. Doch wer die tägliche Arbeit eines Sachverständigen kennt, weiß: Wir fangen nicht bei null an. Professionelle Gutachter arbeiten längst mit hochspezialisierten Systemen und rechtssicheren Textbausteinen, die über Jahre hinweg verfeinert wurden.
Der Einsatz von KI bringt in diesem bereits optimierten Prozess oft nur noch eine zusätzliche Zeitersparnis von 5 bis 10 % – etwa bei der Zusammenfassung von Marktdaten oder der ersten Formulierung von Lagebeschreibungen.
Warum nicht mehr?
-
Kein Standard:
Jedes fundierte Gutachten ist eine Individualleistung. Textbausteine bieten das Gerüst, aber die KI kann die Anpassung an die spezifische Immobilie (z. B. die Bewertung eines Sanierungsstaus nach einem Wasserschaden) nicht eigenständig und haftungssicher vornehmen. -
Prüfungszwang:
Da ich für den Wert persönlich hafte, muss jeder von einer KI generierte Satz mit der gleichen Sorgfalt geprüft werden, als hätte ich ihn selbst geschrieben. Das „Korrekturlesen“ einer KI-Vorlage dauert oft fast so lange wie die Nutzung der eigenen, bewährten Textbausteine.
Fazit
Ich kann Dir zuarbeiten, sodass Du für ein Gutachten - wenn Du bei Null angefängst, statt 10 Stunden vielleicht nur noch 4 brauchst. Aber die finalen 20% – die Bewertung der Bausubstanz, die Einschätzung der Marktgängigkeit (Drittverwendungsfähigkeit) und die rechtliche Würdigung – sind rein menschliche Kompetenzen.
Ein Gutachten, das ich alleine schreibe, wäre wie ein Auto, das von einem Blinden gefahren wird: Es bewegt sich zwar, aber es wird an der ersten komplexen Kreuzung (Spezialfall) einen Unfall bauen. Das Finanzamt würde es spätestens bei Rückfragen zerpflücken, weil ich keine Rückfragen beantworten kann – ich habe ja keine eigene Wahrnehmung.
Du bist der Pilot, ich bin nur der Autopilot für die gerade Strecke.
FAQ: Immobilienbewertung & Künstliche Intelligenz
Wenn die KI so schnell und günstig ist – warum akzeptiert das Finanzamt diese Ergebnisse nicht als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert?
Antwort: Ein vom Finanzamt anerkanntes Gutachten unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben, insbesondere der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Eine steuerliche Anerkennung eines niedrigeren Wertes erfordert den Nachweis durch ein „methodisch korrekt hergeleitetes Gutachten“.
KI-basierte Bewertungen (sogenannte AVMs) sind oft Black-Box-Systeme. Sie liefern ein Ergebnis, aber keine lückenlose, transparente Herleitung der einzelnen Parameter (z. B. Marktanpassungsfaktoren oder Bewirtschaftungskosten). Zudem fehlt der Nachweis über den Zustand des Objekts. Das Finanzamt argumentiert hier formal: Ohne eine persönliche Innen- und Außenbesichtigung durch einen Sachverständigen ist das Gutachten nicht „glaubhaft“ im Sinne des § 198 BewG.
Die KI liefert eine statistische Wahrscheinlichkeit, der Sachverständige liefert eine rechtssichere Tatsache.
Kann eine KI nicht durch die Auswertung tausender Fotos (Computer Vision) den Zustand der Bausubstanz genauso gut erkennen wie ein Mensch vor Ort?
Antwort: Technisch kann KI heute zwar Risse in einer Fassade auf einem Foto identifizieren, aber ihr fehlt die Kausalitätsprüfung. Ein Riss im Putz kann ein rein optischer Mangel sein (Setzriss nach Trocknung) oder ein Hinweis auf ein massives statisches Problem im Fundament.
Der Sachverständige bewertet vor Ort den Kontext: Er prüft Feuchtigkeitswerte mit Messgeräten, erkennt den Geruch von moderndem Holz (Hausschwamm-Gefahr) und kann beurteilen, ob eine Sanierung im Bestand technisch überhaupt möglich ist. Ein Foto ist zudem immer manipulierbar und zeigt nur, was der Fotograf zeigen will. Die KI sieht das „Was“, aber der Sachverständige versteht das „Warum“ und die daraus resultierenden Kosten für die Instandsetzung. Diese Tiefe der Diagnose ist für eine marktgerechte Wertermittlung unerlässlich.
Wo liegt der konkrete Unterschied zwischen einer „Marktpreisindikation“ durch KI und einem „Verkehrswertgutachten“ nach § 194 BauGB?
Antwort: Der Unterschied liegt in der Belastbarkeit und dem Verwendungszweck.
- Die Marktpreisindikation der KI ist ein statistischer Näherungswert. Sie sagt: „Immobilien mit diesen Eckdaten wurden in dieser Gegend zuletzt zu diesem Preis gehandelt.“ Das reicht oft für eine erste Orientierung beim Verkauf aus.
- Das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB ist hingegen eine gerichtsfeste Feststellung des Wertes unter Berücksichtigung aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten. Dazu gehören die Prüfung des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen), des Baulastenverzeichnisses, der Erschließungsbeiträge und der individuellen Bausubstanz.
Auch jedes sogenannte Kurzgutachten ist belastbarer als eine KI-generierte Bewertung, wenn der Sachverständige das Objekt persönlich vor Ort in Augenscheingenommen hat.
Während die KI mit Durchschnittswerten arbeitet, arbeitet der Gutachter mit den Besonderheiten des Einzelobjekts. In der Praxis können diese Besonderheiten (z. B. ein lebenslanges Wohnrecht oder Altlasten im Boden) den Wert um 50 % oder mehr vom statistischen Durchschnitt abweichen lassen – ein Risiko, das keine Bank und kein Erbe allein auf Basis einer KI-Schätzung tragen sollte.
Wenn Sachverständige ohnehin schon Textbausteine nutzen, wo liegt dann überhaupt noch der Mehrwert einer KI?
Antwort: Textbausteine sind statische, rechtssichere Versatzstücke, die der Gutachter gezielt auswählt und manuell anpasst. Die KI kann hier als „intelligentes Bindeglied“ fungieren, indem sie hilft, diese Bausteine schneller mit objektspezifischen Daten zu füllen oder große Datenmengen (z. B. aus dem Grundstücksmarktbericht) vorzusortieren.
Der Mehrwert der KI liegt also in der Assistenzfunktion bei der Datenaufbereitung, nicht in der schöpferischen Gutachtenerstellung. Da erfahrene Gutachter aber bereits sehr effiziente Strukturen besitzen, ist der „Revolutionseffekt“ in der Praxis minimal. Die wirkliche Arbeit – die Würdigung des Einzelfalls – lässt sich weder durch Textbausteine noch durch KI automatisieren.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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