In aller Kürze:
Transparente, begründete Setzungen zu Daten und Rahmenbedingungen (z. B. Mietniveau, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungen), die die Wertermittlung steuern.
Definition
Annahmen bei der Immobilienbewertung
Annahmen sind im Kontext der Immobilienbewertung Hypothesen, die ein Sachverständiger trifft, wenn bestimmte Informationen oder Fakten, die für die Wertermittlung notwendig wären, nicht verfügbar oder nicht vollständig belastbar sind. Diese betreffen Aspekte der Immobilie, die zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht eindeutig feststellbar sind. Die Notwendigkeit der Annahmebildung ergibt sich aus der Praxis, da nicht immer alle relevanten Daten in der erforderlichen Qualität vorliegen. Annahmen dienen dazu, die Bewertung überhaupt erst zu ermöglichen und werden getroffen, um eine sachgerechte Herangehensweise zu gewährleisten. Ihre Bedeutung liegt darin, dass sie direkte Auswirkungen auf den ermittelten Verkehrswert haben können. Ohne solche Annahmen wäre es in vielen Fällen nicht möglich, zu einem belastbaren Bewertungsergebnis zu gelangen, da der Informationsstand selten lückenlos ist.
Innerhalb eines Verkehrswertgutachtens müssen Annahmen transparent und nachvollziehbar dargestellt werden. Ein Sachverständiger ist verpflichtet, jede getroffene Annahme explizit zu benennen und deren Begründung klarzulegen. Dies dient der Glaubwürdigkeit und der Überprüfbarkeit der Bewertung. Zu den Unterlagen, die zur Untermauerung oder Begründung von Annahmen herangezogen werden können, zählen beispielsweise unvollständige Baupläne, fehlende detaillierte Angaben zu Baumängeln, nicht einsehbare Innenbereiche oder Unsicherheiten bezüglich der zukünftigen baulichen Entwicklung eines Grundstücks. Auch Annahmen über den Zustand von Bauteilen, die im Zuge einer Ortsbesichtigung nicht vollständig geprüft werden konnten, fallen darunter. Die Struktur eines Gutachtens sieht vor, dass ein eigener Abschnitt für Annahmen und Prämissen reserviert ist, um deren Bedeutsamkeit zu unterstreichen und die Transparenz zu gewährleisten.
Ein typisches Beispiel für eine Annahme könnte die Unterstellung sein, dass die vorhandene Bausubstanz frei von verdeckten Mängeln oder Schäden ist, die bei einer normalen äußeren Begutachtung nicht erkennbar waren. Ebenso kann angenommen werden, dass der Boden keine Altlasten aufweist, sofern hierzu keine belastbaren Informationen vorliegen. Solche Annahmen werden getroffen, wenn beispielsweise kein Baugrundgutachten existiert oder keine schadstoffrelevanten Untersuchungen durchgeführt wurden. Eine weitere Annahme könnte die konforme Nutzung der Immobilie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sein, sollte die tatsächliche Nutzungssituation nicht eindeutig geklärt sein oder relevante Genehmigungsdokumente fehlen. Diese Annahmen ermöglichen es dem Sachverständigen, den Bewertungsprozess fortzusetzen und einen vorläufigen Wert zu ermitteln, der jedoch unter dem Vorbehalt dieser Annahmen steht.
Die Relevanz von Annahmen spiegelt sich auch im Gutachtenprozess wider. Der Auftraggeber eines Verkehrswertgutachtens wird üblicherweise über die Notwendigkeit und die möglichen Auswirkungen von Annahmen informiert. Es ist die Aufgabe des Sachverständigen, auf potenzielle Risiken hinzuweisen, die mit unwahren oder unzutreffenden Annahmen verbunden sein könnten. Sollten sich Annahmen im Nachhinein als unzutreffend erweisen, kann dies eine Anpassung des Verkehrswertgutachtens erforderlich machen. Daher ist die sorgfältige Auswahl und Begründung von Annahmen von entscheidender Bedeutung. Sie gewährleisten, dass der ermittelte Verkehrswert unter den gegebenen Informationsbedingungen so präzise und realistisch wie möglich ist, ohne die Grenzen der verfügbaren Daten zu ignorieren. Die explizite Darstellung der Annahmen bietet sowohl dem Auftraggeber als auch Dritten, wie Gerichten oder Finanzämtern, eine klare Basis für die Einordnung des Gutachtens und seine Aussagekraft.
Prämissen bei der Immobilienbewertung
Prämissen stellen im Kontext der Immobilienbewertung grundlegende Rahmenbedingungen oder Vorgaben dar, unter denen ein Verkehrswertgutachten erstellt wird. Im Gegensatz zu Annahmen, die auf fehlenden Informationen basieren, sind Prämissen Festlegungen, die oft durch den Auftraggeber oder durch rechtliche beziehungsweise wirtschaftliche Gegebenheiten vorgegeben werden. Sie definieren den bewertungsrelevanten Sachverhalt und die damit verbundenen Annahmezustände. Prämissen können die rechtlichen oder faktischen Verhältnisse der Immobilie betreffen und sind für die Art und Weise der Bewertung richtungsweisend. Die Einhaltung dieser Prämissen ist für die Gültigkeit und den Zweck des Gutachtens essenziell, da sie den Rahmen bilden, innerhalb dessen sich die Wertermittlung zu bewegen hat. Ihre Bedeutung liegt darin, dass sie den Bewertungszweck abgrenzen und die relevanten Bedingungen für die Wertfindung festlegen.
Die Prämissen müssen im Verkehrswertgutachten eindeutig und nachvollziehbar festgehalten werden. Sie bilden das Fundament der Bewertung und sind für die Struktur des Gutachtens von zentraler Bedeutung. Zu den typischen Prämissen gehören unter anderem der Bewertungsstichtag, der festlegt, auf welchen Zeitpunkt sich der ermittelte Verkehrswert bezieht. Auch die Zugrundelegung einer bestimmten Nutzung, beispielsweise als Bauland oder als sanierungsbedürftiges Objekt, obwohl eine andere Nutzung denkbar wäre, stellt eine Prämisse dar. Wenn ein Grundstück beispielsweise für eine bestimmte Bebauung vorgesehen ist, wird dies als Prämisse in das Gutachten aufgenommen. Die Unterlagen, die die Prämissen untermauern, können vielfältig sein und reichen von amtlichen Dokumenten wie Bebauungsplänen, Grundbüchern und Baulastenverzeichnissen bis hin zu vertraglichen Vereinbarungen oder gerichtlichen Anordnungen.
Ein konkretes Beispiel für eine Prämisse ist die Bewertungsannahme, dass die Immobilie frei von Belastungen in Abteilung II des Grundbuches (z. B. Wegerechte, Wohnrechte) bewertet wird, obwohl solche Belastungen existieren. Eine weitere Prämisse könnte sein, dass von einer bestimmten planungsrechtlichen Situation ausgegangen wird, obwohl der Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig ist. Auch die Annahme einer fiktiven Teilflächenabtrennung zur Verkehrswertermittlung einer Teilfläche oder die Berücksichtigung von Sanierungen, die zum Bewertungsstichtag noch nicht erfolgt, aber fest geplant und finanziert sind, sind klassische Prämissen. Diese Entscheidungen werden oft in Abstimmung mit dem Auftraggeber getroffen und beeinflussen maßgeblich das Ergebnis der Immobilienbewertung. Sie ermöglichen es, den Wert einer Immobilie unter spezifischen, definierten Bedingungen zu ermitteln.
Im Gutachtenprozess sind Prämissen von grundlegender Bedeutung. Sie stellen sicher, dass das Gutachten den spezifischen Anforderungen des Auftraggebers gerecht wird und für den vorgesehenen Verwendungszweck aussagekräftig ist. Der Sachverständige hat die Aufgabe, die vom Auftraggeber gemachten Prämissen auf ihre Plausibilität und ihre rechtliche Zulässigkeit hin zu überprüfen. Sollten Prämissen unzulässig oder realitätsfern sein, muss der Sachverständige dies dem Auftraggeber mitteilen und gegebenenfalls die Ablehnung der Bewertung unter diesen Bedingungen in Betracht ziehen. Die klare Definition und Kommunikation der Prämissen ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und die Transparenz des Gutachtenprozesses zu gewährleisten. Sie tragen maßgeblich zur Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertes bei und sind unerlässlich für die korrekte Einordnung und Interpretation des Immobiliengutachtens durch Gerichte, Finanzämter und andere Stakeholder.
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