In aller Kürze:
Systematische Inaugenscheinnahme des Grundstücks und der baulichen Anlagen zur Feststellung des objektiven Zustands, der Nutzung, Lagequalitäten und wertrelevanter Merkmale.
Definition
Die Ortsbesichtigung stellt einen fundamentalen Bestandteil im Rahmen der Immobilienbewertung und der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens dar. Ihre Bedeutung liegt in der direkten visuellen und physischen Prüfung des Bewertungsobjektes, welche für die präzise Ermittlung des Verkehrswertes unerlässlich ist. Ziel ist es, ein umfassendes Bild der Immobilie sowie deren relevanten Einflussfaktoren zu gewinnen, die sich nicht ausschließlich aus vorliegenden Dokumenten ablesen lassen. Diese Begutachtung vor Ort ermöglicht es dem Sachverständigen, den tatsächlichen Zustand und die spezifischen Merkmale der Immobilie transparent und nachvollziehbar zu erfassen.
Während des Gutachtenprozesses nimmt die Ortsbesichtigung eine zentrale Rolle ein. Sie folgt in der Regel der Prüfung der eingereichten Unterlagen und der Grobanalyse der Marktgegebenheiten. Der Sachverständige erhält hierdurch die Möglichkeit, die zuvor gesammelten Informationen zu verifizieren, zu ergänzen und gegebenenfalls zu korrigieren. Bevor ein Verkehrswertgutachten erstellt wird, ist es unabdingbar, die Plausibilität der Dokumente mit der Realität abzugleichen. Faktoren wie der bauliche Zustand, die Ausstattung, eventuelle Mängel oder besondere wertbeeinflussende Gegebenheiten lassen sich nur bei einer sorgfältigen Besichtigung fachgerecht beurteilen. Ohne diese direkte Inaugenscheinnahme wäre eine realistische und rechtssichere Immobilienbewertung nicht denkbar. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen maßgeblich in die Argumentation des Verkehrswertgutachtens ein und tragen zur objektivierten Verkehrswertermittlung bei.
Für eine strukturierte und effiziente Durchführung der Ortsbesichtigung sind bestimmte Unterlagen und Vorbereitungen unerlässlich. Zu den benötigten Dokumenten zählen in der Regel die Grundbuchauszüge, Baupläne und Grundrisse, Baubeschreibungen, Energieausweise sowie Mietverträge, sofern es sich um vermietete Objekte handelt. Diese Unterlagen ermöglichen dem Sachverständigen eine erste Einschätzung der Immobilie und dienen als Leitfaden während der Besichtigung. Es ist zudem ratsam, dass alle Bereiche der zu bewertenden Immobilie zugänglich sind, um eine vollständige Erfassung zu gewährleisten. Dies schließt nicht nur die Wohnräume oder Gewerbeflächen ein, sondern auch Kellerräume, Dachböden, Außenanlagen und gegebenenfalls Nebengebäude. Die Organisation dieser Zugänglichkeit liegt im Verantwortungsbereich des Auftraggebers und trägt maßgeblich zum reibungslosen Ablauf bei.
Der Ablauf einer Ortsbesichtigung folgt einer klaren Struktur. Zunächst erfolgt eine äußerliche Begutachtung, bei der der Sachverständige die Fassade, das Dach, Fenster, Türen und die Außenanlagen wie Garten, Garagen oder Stellplätze in Augenschein nimmt. Hierbei werden eventuelle Schäden, der allgemeine Pflegezustand und Besonderheiten, die den Wert beeinflussen könnten, dokumentiert. Anschließend erfolgt die Besichtigung der Innenräume, bei der die einzelnen Zimmer, deren Ausstattung, Zustand der Wände, Böden, Decken und technischen Installationen beurteilt werden. Dabei werden auch spezifische Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Bäder, Einbauküchen oder besondere Bodenbeläge erfasst. Darüber hinaus werden die Gebäudeinstallationen wie Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen geprüft. Während der gesamten Besichtigung werden detaillierte Notizen angefertigt und relevante Fotos erstellt, die als Beweismittel und zur Veranschaulichung im Verkehrswertgutachten dienen. Der Sachverständige achtet dabei auf sichtbare Mängel, Baumängel oder Instandhaltungsrückstände, die den Verkehrswert der Immobilie mindern könnten. Auch positive wertsteigernde Faktoren wie ein guter Pflegezustand oder moderne Ausstattungsmerkmale werden berücksichtigt.
Die erfassten Daten der Ortsbesichtigung werden dann in ein strukturiertes Verkehrswertgutachten integriert. Das Gutachten selbst ist ein juristisch relevantes Dokument, das den ermittelten Verkehrswert der Immobilie transparent und nachvollziehbar darlegt. Es gliedert sich typischerweise in mehrere Abschnitte, beginnend mit einer Zusammenfassung, gefolgt von der Beschreibung der Immobilie, der Lageanalyse, der rechtlichen Gegebenheiten und schließlich der detaillierten Verkehrswertermittlung. Im Abschnitt zur Immobilienbeschreibung werden die bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnisse präzise und objektiv dargestellt. Dies umfasst Angaben zum Baujahr, zur Bauweise, zur Ausstattung, zum Zustand sowie eventueller Besonderheiten. Die dokumentierten Mängel, Modernisierungen oder besondere Ausstattungsmerkmale fließen direkt in die wertrelevanten Ansätze des Gutachtens ein. Die Nachvollziehbarkeit des Gutachtens ist dabei von größter Bedeutung, insbesondere im Hinblick auf die Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern. Jede Annahme und jede Bewertungsgrundlage muss klar begründet und belegbar sein. Die Ortsbesichtigung ist somit die Basis für eine fundierte, objektive und rechtssichere Immobilienbewertung, die auch für Laien verständlich die komplexen Zusammenhänge einer Verkehrswertermittlung aufzeigt. Es handelt sich um ein unverzichtbares Werkzeug, um den realen Wert einer Immobilie zu ermitteln und eine zuverlässige Aussage über ihren Marktwert treffen zu können.
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