In aller Kürze:
Bewertungsverfahren zur Ableitung des Verkehrswerts aus nachhaltig erzielbaren Erträgen unter Ansatz des Liegenschaftszinssatzes.
Definition
Das Ertragswertverfahren ist ein zentraler Ansatz der Immobilienbewertung, der den Verkehrswert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren zukünftigen Erträgen ableitet. Im Immobiliencontrolling dient es als fachlich fundierte Grundlage, um Ertragskraft, Risiko und Wertentwicklung renditeorientierter Objekte wie Mietwohnanlagen, Büro- und Handelsimmobilien transparent zu steuern. Kernidee ist, dass der Marktpreis nicht primär durch vergangene Kosten, sondern durch die künftig zu erwartenden Nettozuflüsse bestimmt wird. Damit schafft das Verfahren eine konsistente Verbindung zwischen operativer Vermietungsleistung und strategischer Wertsteuerung.
Ausgangspunkt ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag, in der Regel die marktgerechte Nettokaltmiete bei Vollvermietung, angepasst um strukturelle Leerstände und Besonderheiten der Miethöhe. Nachhaltig bedeutet, dass temporäre Ausreißer – etwa einmalige Incentives oder ungewöhnliche Spitzenmieten – geglättet werden, um ein realitätsnahes, langfristig tragfähiges Ertragsniveau abzubilden. Vom Rohertrag werden die nicht auf Mieter umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltung außerhalb mietvertraglicher Umlagen sowie das Mietausfallwagnis. Das Ergebnis ist der Reinertrag des Grundstücks, also der jährliche Nettozufluss, den die Immobilie im marktüblichen Betrieb erwirtschaftet.
Im nächsten Schritt wird der Bodenwert separat ermittelt, in der Regel über das Vergleichswertverfahren anhand geeigneter Bodenrichtwerte und wertrelevanter Lagefaktoren. Dieser Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst, um die Bodenwertverzinsung zu bestimmen. Die Bodenwertverzinsung repräsentiert die Opportunitätsrendite des Bodens als knappes Gut. Zieht man diese Verzinsung vom Reinertrag des Grundstücks ab, erhält man den Gebäudereinertrag, also den Ertragsanteil, der den baulichen Anlagen zuzurechnen ist.
Der Gebäudereinertrag wird über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Mathematisch entspricht dies der Abzinsung einer Zahlungsreihe, deren Barwert den Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt. Die Restnutzungsdauer berücksichtigt den alters- und zustandsbedingten Verschleiß sowie die zu erwartende Modernisierung. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das am Markt beobachtbare Renditeniveau vergleichbarer Objekte wider, inklusive standort-, objekt- und risikospezifischer Faktoren. Addiert man den kapitalisierten Ertragswert der baulichen Anlagen zum Bodenwert, erhält man den Ertragswert, der dem Verkehrswert nahekommt, sofern die Marktdaten sachgerecht abgeleitet wurden.
Für das Immobiliencontrolling liefert dieses Vorgehen mehrere Vorteile. Erstens ermöglicht es eine durchgängige Ableitung des Wertes aus operativen Kennzahlen. Der Reinertrag entspricht inhaltlich dem Net Operating Income (NOI), während der Liegenschaftszinssatz die marktkonforme Kapitalisierungsrate abbildet. Zweitens erlaubt die Struktur des Verfahrens präzise Sensitivitätsanalysen: Schon kleine Änderungen bei Mieten, Leerstand, Instandhaltungsbudgets oder beim Liegenschaftszinssatz wirken sich deutlich auf den Barwert aus. Dies unterstützt die Planung von Capex-Maßnahmen, die Prüfung von Mietstrategien und die Beurteilung von Standort- und Objektrisiken. Drittens ist das Ertragswertverfahren mit den in Deutschland einschlägigen Bewertungsstandards kompatibel und dadurch im institutionellen Umfeld breit akzeptiert, was die Kommunikation mit Banken, Versicherungen und der öffentlichen Hand erleichtert.
In der praktischen Anwendung ist die Datenqualität entscheidend. Marktgerechte Mieten müssen anhand belastbarer Vergleichsdaten und Vertragsanalysen hergeleitet werden, realistische Bewirtschaftungskosten auf Basis objektspezifischer Budgets und Benchmarks. Die Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes erfordert die Auswertung aktueller Marktevidence aus Transaktionen und die Anpassung an objektspezifische Merkmale wie Mietvertragslaufzeiten, Bonität der Mietparteien, Drittverwendungsfähigkeit und Mikrolage. Zudem sollte die Restnutzungsdauer aus Bausubstanz, Modernisierungsstand und technischen Lebensdauern abgeleitet werden. Wo Daten unsicher sind, empfiehlt sich die Darstellung von Bandbreiten und Szenarien, um die Robustheit der Wertermittlung zu erhöhen.
Im Ergebnis verbindet das Ertragswertverfahren Bewertungslogik und Steuerungslogik: Es macht sichtbar, wie operative Entscheidungen den Wert beeinflussen, und schafft eine gemeinsame Sprache zwischen Asset Management, Controlling und Finanzierungspartnern. Wer die Mechanik – Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Liegenschaftszinssatz und Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer – nachvollzieht, versteht zugleich die Stellhebel, über die sich der Marktwert einer Ertragsimmobilie nachhaltig entwickeln lässt. Für das Immobiliencontrolling ist es damit ein verlässliches Instrument, um Werte transparent zu bestimmen, Entwicklungen zu planen und Risiken angemessen zu bewerten.
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Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
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