In aller Kürze:
Anteil der nicht vermieteten Fläche bzw. Erträge am Gesamtbestand; zentrale Effizienz- und Risiko-Kennzahl.
Definition
Die Leerstandsquote beschreibt den Anteil eines Bestandes an Wohnungen oder Gewerbeflächen, der zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht vermietet oder nicht genutzt ist. Sie wird in der Regel in Prozent angegeben und dient als zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft, um die Marktanspannung, die Vermietbarkeit und das Risiko von Mietausfällen einzuschätzen. Formal wird sie berechnet, indem die leerstehenden Einheiten oder Quadratmeter Nutzfläche durch den gesamten Bestand an Einheiten oder Nutzfläche geteilt und mit 100 multipliziert werden. Je nach Fragestellung wird entweder eine Stichtagsbetrachtung (z. B. zum Quartalsende) oder eine über einen Zeitraum gemittelte Quote verwendet, um kurzfristige Schwankungen zu glätten.
Wichtig ist die klare Abgrenzung dessen, was als Leerstand gilt. Man unterscheidet häufig zwischen physischem Leerstand, bei dem Flächen tatsächlich unbewohnt oder ungenutzt sind, und wirtschaftlichem Leerstand, bei dem Flächen zwar grundsätzlich nutzbar wären, aber zu marktüblichen Konditionen nicht vermietet werden können oder bewusst freigehalten werden. In der Praxis werden außerdem vorübergehende Leerstände, etwa während üblicher Mieterwechsel, Sanierungen oder bei Erstvermietungen nach Neubau, anders bewertet als langfristige, strukturelle Leerstände, die auf Standortnachteile, ungünstige Grundrisse oder überholte Nutzungskonzepte zurückgehen. Diese Differenzierung ist entscheidend, weil kurzfristiger, sogenannter friktionaler Leerstand in funktionierenden Märkten normal ist, während struktureller Leerstand auf tieferliegende Marktprobleme hindeutet.
Die Aussagekraft der Leerstandsquote hängt stark von der Datenqualität und der gewählten Bezugsgröße ab. Wohnimmobilien lassen sich häufig nach Anzahl der Wohneinheiten bewerten, Gewerbeimmobilien eher nach Quadratmetern. Regionale und segmentbezogene Betrachtungen – zum Beispiel Mikrolage innerhalb einer Stadt, Lagequalität, Baualter, Nutzungstyp wie Büro, Einzelhandel oder Logistik – sind unerlässlich, da sich Leerstände sehr ungleich verteilen. Datenquellen können kommunale Leerstandskataster, amtliche Erhebungen, Research-Berichte, Vermietungs- und Angebotsdaten, sowie Informationen von Gutachterausschüssen und Hausverwaltungen sein. Unterschiedliche Erhebungsmethoden führen mitunter zu abweichenden Quoten; deshalb sollten Definitionen und Stichtage stets geprüft und konsistent angewendet werden.
Für die Immobilienbewertung ist die Leerstandsquote aus mehreren Gründen relevant. Im Ertragswertverfahren beeinflusst sie die Prognose der nachhaltig erzielbaren Nettoeinnahmen. Üblich ist der Ansatz eines marktüblichen Mietausfallwagnisses, das erwartete Leerstands- und Ausfallzeiten abbildet. Steigt die Leerstandsquote im relevanten Teilmarkt, erhöht sich in der Regel das Risiko, dass Flächen länger unvermietet bleiben oder Mietanpassungen nötig werden. Dieses höhere Risiko kann sich in einem höheren Liegenschaftszinssatz niederschlagen, was ceteris paribus den Ertragswert reduziert. Im Vergleichswertverfahren spiegeln Transaktionspreise die Marktsituation bereits wider: In Märkten mit hoher Leerstandsquote sind Vergleichspreise oft niedriger, sofern keine besonderen Objektqualitäten entgegenwirken. Im Sachwertverfahren wird die Marktlage über den Marktanpassungsfaktor reflektiert; eine deutlich erhöhte Leerstandsquote kann hier zu einem stärkeren Abschlag führen, um den Verkehrswert realistisch abzubilden.
Interpretation und Einordnung der Leerstandsquote erfordern Kontext. Eine moderate Quote kann in dynamischen Märkten Ausdruck normaler Fluktuation sein, während dieselbe Quote in schrumpfenden Teilmärkten schon Belastungssignale enthält. Bei Gewerbeobjekten ist zusätzlich der Strukturwandel zu berücksichtigen: Büroflächen reagieren auf Homeoffice-Trends und Flächenproduktivität, Einzelhandelsflächen auf E-Commerce und Lagequalität, während Logistikflächen von Nachfrageimpulsen des Online-Handels profitieren können. Auch Sondereffekte, etwa größere Neubaufertigstellungen mit Anlaufleerstand oder umfassende Modernisierungen, können temporär zu höheren Quoten führen, ohne die langfristige Marktfähigkeit zu beeinträchtigen.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer, Investorinnen und Investoren sowie Kreditinstitute ist die Leerstandsquote ein Frühindikator für die Vermietungsfähigkeit und damit für Cashflow-Stabilität und Marktwertentwicklung. In der Objektanalyse sollten daher nicht nur die aktuelle Quote, sondern auch Trends, Vermietungsdauern, Incentives, Mieterbonität und die Wettbewerbssituation im unmittelbaren Einzugsgebiet betrachtet werden. Entscheidend ist, ob Leerstände kurzfristig abbaubar sind – etwa durch marktgerechte Mieten, zielgruppengerechte Modernisierung oder Anpassung der Flächenzuschnitte – oder ob strukturelle Faktoren entgegenstehen. Erst die Kombination aus quantitativer Quote und qualitativer Marktprüfung ermöglicht eine fundierte Beurteilung und eine sachgerechte Ableitung für den Verkehrswert.
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