In aller Kürze:
Verhältnis von Darlehenssumme zum Marktwert/Verkehrswert; zentral für Beleihung und Risiko.
Definition
Loan-to-Value (LTV) bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Finanzierungsvolumen einer Immobilie und ihrem Wert. Er wird in Prozent ausgedrückt und dient im Immobiliencontrolling als zentrale Kennzahl zur Beurteilung des Finanzierungsrisikos und zur Steuerung von Entscheidungen während der Haltedauer. Formal wird der LTV in der Regel als Darlehenssumme geteilt durch den Immobilienwert berechnet. Als Wertbasis kommen je nach Kontext der Marktwert beziehungsweise Verkehrswert (§ 194 BauGB) oder – konservativer – der Beleihungswert zum Einsatz. In der Praxis ist wichtig, welche Wertbasis vertraglich vereinbart und für Covenants herangezogen wird, da dies die Risikoeinschätzung und die Handlungsspielräume direkt beeinflusst.
Im Rahmen der Immobilienfinanzierung signalisiert ein niedriger LTV einen größeren Sicherheitspuffer, weil der Anteil des Fremdkapitals am Immobilienwert gering ist. Ein höherer LTV weist dagegen auf eine stärkere Hebelung hin und damit auf eine höhere Anfälligkeit gegenüber Preis- oder Mietertragsrückgängen. Für Sie bedeutet das: Je höher der LTV, desto sensibler reagiert die Finanzierungsstruktur auf Marktveränderungen und desto größer ist das Risiko, vertraglich vereinbarte Kennzahlen (Covenants) zu verletzen. Daher definieren Finanzierer üblicherweise interne LTV-Schwellenwerte, an die Konditionen, Tilgungspflichten oder zusätzliche Sicherheiten geknüpft werden.
In der Bewertungspraxis spielt die Wahl des Bewertungsverfahrens für den LTV eine wesentliche Rolle. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert über tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte abgeleitet, beim Sachwertverfahren über die (Wieder-)Herstellungskosten abzüglich Abschreibung und beim Ertragswertverfahren über den nachhaltig erzielbaren Ertrag unter Anwendung eines Liegenschaftszinssatzes. Gerade bei renditeorientierten Objekten ist das Ertragswertverfahren häufig maßgeblich, weil es die Fähigkeit der Immobilie abbildet, laufende Zins- und Tilgungsleistungen aus den Nettoeinnahmen zu bedienen. Der LTV spiegelt jedoch primär das Verhältnis von Schulden zu Wert wider und ist nicht mit Cashflow-Kennzahlen wie der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zu verwechseln. Beide Kennzahlen ergänzen sich: Der LTV misst die Kapitalstruktur, die DSCR die Zahlungsfähigkeit.
Im Immobiliencontrolling wird zwischen Initial LTV (zum Finanzierungszeitpunkt) und Current LTV (im laufenden Monitoring) unterschieden. Der Current LTV verändert sich mit der Tilgung, mit Wertanpassungen am Markt und mit investiven Maßnahmen, die den Marktwert beeinflussen. In Phasen sinkender Marktwerte oder steigender Kapitalisierungs- beziehungsweise Liegenschaftszinssätze kann der Current LTV ansteigen, obwohl keine zusätzlichen Schulden aufgenommen wurden. Deshalb betrachten professionelle Akteure den LTV nicht statisch, sondern als dynamische Kennzahl, die regelmäßig überprüft wird. Grundlage sind aktuelle Verkehrswertgutachten oder – je nach Vereinbarung – Kurzgutachten, die auf nachvollziehbaren Bewertungsparametern basieren.
Für die Risikoabschätzung werden im Controlling häufig Sensitivitätsanalysen eingesetzt. Dabei wird simuliert, wie sich der LTV entwickelt, wenn der Marktwert aufgrund höherer Renditeanforderungen, geringerer Mieten, höherer Leerstände oder gestiegener Instandhaltungskosten sinkt. Ebenso werden Szenarien steigender Bau- und Modernisierungskosten betrachtet, die zwar nicht unmittelbar in die LTV-Formel eingehen, aber den zukünftigen Marktwert beeinflussen können. Solche Analysen helfen, frühzeitig Handlungspflichten abzuleiten, etwa beschleunigte Tilgungen, die Zuführung von Eigenkapital, Nachbesicherungen oder die Anpassung der Investitionsplanung.
Die Wahl der Wertbasis ist aus Governance-Sicht zentral. Während der Marktwert/Verkehrswert den wahrscheinlich erzielbaren Preis unter marktüblichen Bedingungen beschreibt, ist der Beleihungswert auf langfristig vorsichtige Annahmen ausgelegt und liegt meist unter dem Marktwert. Entsprechend fällt der auf Beleihungswert basierte LTV (oft als Beleihungsauslauf bezeichnet) konservativer aus. Banken und Versicherungen nutzen diese konservative Sicht für ihre Eigenkapital- und Risikosteuerung, während Investorinnen und Investoren im Controlling häufig den marktwertbasierten LTV für Performance- und Covenant-Management einsetzen. Wichtig ist, in Berichten klar zu benennen, welche Wertbasis verwendet wird, um Fehlinterpretationen zu vermeiden.
In der Entscheidungsfindung wirkt der LTV auf mehrere Ebenen: Erstens beeinflusst er die Finanzierungskonditionen, da Zinsmargen und Tilgungsprofile risikoadäquat festgelegt werden. Zweitens fungiert er als Frühwarnindikator, wenn Markt- oder Objektparameter unter Druck geraten. Drittens dient er als Steuerungsgröße bei Re- und Anschlussfinanzierungen, etwa um die Tragfähigkeit geplanter Investitionen mit dem angestrebten Leverage-Niveau abzugleichen. Viertens fördert ein transparentes LTV-Reporting die Vergleichbarkeit von Objekten und Portfolios über Standorte und Nutzungsarten hinweg.
Zusammengefasst ist der Loan-to-Value eine präzise und leicht kommunizierbare Kennzahl an der Schnittstelle von Immobilienbewertung und Finanzierung. Er bündelt wesentliche Informationen zur Kapitalstruktur und bildet damit eine verlässliche Basis für Risikoabschätzung und Controlling. Seine Aussagekraft steht und fällt mit der Qualität der zugrunde liegenden Werte, der regelmäßigen Aktualisierung und der klaren Dokumentation der Annahmen. Wenn Sie den LTV konsequent im Kontext der Bewertungsverfahren, der Markt- und Objektparameter sowie der Finanzierungsverträge interpretieren, erhalten Sie eine robuste Grundlage für fundierte Entscheidungen.
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