In aller Kürze:
Am Markt erzielbare Miete unter Wettbewerbsbedingungen; Benchmark für Mietanpassungen und Potenziale.
Definition
Die Marktmiete bezeichnet die Miete, die für eine bestimmte Immobilie unter normalen Marktbedingungen aktuell und nachhaltig erzielbar ist. Sie ergibt sich aus Angebot und Nachfrage in einem relevanten Teilmarkt, also zum Beispiel in einer klar abgrenzbaren Lage, für eine bestimmte Nutzungsart und Qualitätsklasse. Wichtig ist, dass die Marktmiete nicht automatisch der Miete entspricht, die im bestehenden Mietvertrag vereinbart ist. Sie beschreibt vielmehr den Preis, den ein neuer Mietabschluss oder eine Neuvermietung unter heutigen Rahmenbedingungen erwarten lässt.
Im Immobiliencontrolling dient die Marktmiete als zentrale Referenzgröße für Planung, Steuerung und Bewertung. Sie ermöglicht die Beurteilung, ob die Ist-Miete eines Objekts im Einklang mit dem Markt steht oder ob Potenziale beziehungsweise Risiken bestehen. Liegt die Vertragsmiete unter der Marktmiete, spricht man häufig von einer Mietreserve; liegt sie darüber, kann ein mittelfristiges Rückgangsrisiko (Overrent) bestehen, etwa bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen. Auf dieser Grundlage werden Budgetierungen, Vermietungsstrategien, Investitionsentscheidungen und Risikoreportings strukturiert und mit belastbaren Kennzahlen hinterlegt.
Für eine sachgerechte Ermittlung der Marktmiete werden systematisch Vergleichsdaten herangezogen. In Wohnlagen sind dies beispielsweise qualifizierte Mietspiegel, Auswertungen von Gutachterausschüssen, professionelle Marktberichte und verifizierte Angebots- beziehungsweise Abschlussmieten. Im gewerblichen Bereich kommen zusätzlich spezialisierte Datenbanken, Maklerresearch und interne Vermietungsdaten in Betracht. Entscheidend ist die Vergleichbarkeit: Lagequalität, Objektzustand, Ausstattungsstandard, Flächenschnitt, Nutzungsart und Vertragskonditionen müssen angemessen berücksichtigt und, wenn erforderlich, wertend angepasst werden.
Im Controlling wird zwischen Brutto- und Nettobetrachtungen unterschieden. Die Nettokaltmiete bildet den marktüblichen Mietpreis ohne Betriebs- und Heizkosten ab und ist für Vergleiche am geeignetsten. Zusätzlich ist es sinnvoll, zwischen nominaler Miete und effektiver Miete zu differenzieren. Die effektive Miete (Net Effective Rent) berücksichtigt mietfreie Zeiten, Ausbauzuschüsse oder Baukostenzuschüsse und verteilt diese Anreize über die Vertragslaufzeit. Gerade im gewerblichen Segment können Incentives einen spürbaren Unterschied zwischen der vertraglichen und der wirtschaftlich relevanten Miete erzeugen. Für ein realitätsnahes Controlling und eine belastbare Cashflow-Prognose ist daher die effektive Marktmiete maßgeblich.
Die Marktmiete hat direkten Einfluss auf Bewertungsverfahren. Im Ertragswertverfahren werden nachhaltig erzielbare Mieten angesetzt, die – abzüglich marktüblicher Bewirtschaftungskosten – mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert werden. Weicht die Vertragsmiete von der Marktmiete ab, fließt diese Differenz als zeitlich befristete Zusatz- oder Mindererträge in die Bewertung ein. Damit verbindet die Marktmiete die operative Vermietung mit dem Marktwert beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie. Auch im Vergleichswertverfahren kann die Marktmiete indirekt eine Rolle spielen, wenn Mieterträge als Qualitätskriterium für die Vergleichbarkeit herangezogen werden. Im Sachwertverfahren wirkt sie zwar nicht unmittelbar auf die Kostenkomponente, liefert jedoch Hinweise zur wirtschaftlichen Angemessenheit und Drittverwendungsfähigkeit.
Im Rahmen der Steuerung werden aus der Marktmiete konkrete Kennzahlen abgeleitet. Dazu gehören Mietpotenzial und Mietreserve, die Soll-Ist-Abweichung zur Bestandsmiete, die Reversion bei Neuvermietung, die Vermietungsgeschwindigkeit sowie Leerstands- und Fluktuationsrisiken. Diese Kennzahlen unterstützen Entscheidungen zu Modernisierungen, Capex-Maßnahmen, Flächenoptimierungen und zur Positionierung im Wettbewerb. Sie helfen auch bei der Strukturierung von Indexierungs- und Staffelmechanismen, um Erträge inflations- und marktgerecht zu stabilisieren.
Die Qualität der Marktmietableitung hängt von der Datenbasis und der Methodik ab. Regelmäßige Aktualisierungen, transparente Annahmen und Plausibilisierungen sind unerlässlich. In regulierten Teilmärkten – etwa im Wohnungsbereich mit gesetzlichen Begrenzungen – müssen rechtliche Rahmenbedingungen beachtet werden, da sie die tatsächlich erzielbare Miete beeinflussen können. Für das Controlling bedeutet dies, die theoretische Marktmiete von der rechtlich durchsetzbaren Miete zu unterscheiden und beides sauber zu dokumentieren.
Zusammengefasst ist die Marktmiete die Brücke zwischen dem realen Vermietungsmarkt und den finanziellen Zielen einer Immobilie. Sie schafft Vergleichbarkeit, macht Leistungsfähigkeit messbar und bildet die Grundlage für fundierte Entscheidungen in Bewertung, Planung und Risikosteuerung. Wer die Marktmiete systematisch erhebt, korrekt interpretiert und konsequent im Immobiliencontrolling nutzt, verbessert die Ertragsqualität und erhöht die Transparenz über den gesamten Lebenszyklus eines Objekts.
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