In aller Kürze:
Anfangsrendite zum Erwerbszeitpunkt (NOI im Verhältnis zum Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten).
Definition
Die Net Initial Yield (NIY) ist eine Kennzahl, die im Immobiliencontrolling eingesetzt wird, um die laufende Anfangsrendite einer Immobilie auf Basis der zum Bewertungs- oder Ankaufstichtag tatsächlich vereinbarten Nettomiete zu beurteilen. Sie dient als schnell erfassbarer Indikator für das Verhältnis zwischen den nachhaltig erzielbaren, laufenden Netto-Mieterträgen und dem für das Objekt eingesetzten Kapital. Die NIY wird in der Regel als Quotient aus der jährlichen Nettomiete nach Abzug nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten und dem gesamten Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (also dem sogenannten Bruttokaufpreis) berechnet. Damit bildet sie eine realistische Einstiegsrendite ab, weil sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage berücksichtigt.
In der Praxis bedeutet das: Ausgangspunkt ist die “passing rent”, also die aktuell vertraglich geschuldete Jahresnettomeniete. Von dieser werden Positionen abgezogen, die typischerweise zu Lasten des Eigentümers gehen und nicht auf Mieter umgelegt werden können, etwa Instandhaltung der gemeinschaftlichen Flächen, Verwaltung oder bestimmte Leerstands- und Mietausfallrisiken. Das Ergebnis ist die Nettomiete nach Kosten. Diese wird durch den Bruttokaufpreis geteilt. Die so ermittelte NIY ist eine Momentaufnahme zum Stichtag und unterscheidet sich damit bewusst von Renditekennzahlen, die zukünftige Mietsteigerungen, Indexierungen oder auslaufende Mietanreize berücksichtigen.
Für das Immobiliencontrolling ist die NIY aus mehreren Gründen wichtig. Erstens ermöglicht sie einen Vergleich von Objekten und Transaktionen über Märkte und Assetklassen hinweg, weil sie an einheitlich definierte Größen anknüpft. Zweitens unterstützt sie das Monitoring von Bestandsportfolios, indem die tatsächlich laufende Ertragskraft der Flächen den gebundenen Mitteln gegenübergestellt wird. Drittens dient sie als Plausibilitätscheck in der Bewertung: Liegt die NIY deutlich unter dem Marktniveau vergleichbarer Lagen und Nutzungen, deutet das entweder auf einen besonders hohen Preis, auf besondere Qualität des Objekts oder auf zu optimistische Annahmen bei Kosten und Mieten hin. Umgekehrt kann eine überdurchschnittlich hohe NIY auf Risiken hinweisen, etwa kurze Restlaufzeiten, erhöhte Instandhaltungsbedarfe oder strukturelle Leerstände.
Wichtig ist die Abgrenzung zu verwandten Kennzahlen. Die Bruttoanfangsrendite (“Gross Initial Yield”) setzt die Jahresmiete ohne Kostenabzüge ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten und fällt deshalb meist höher aus. Die Cap Rate in der internationalen Praxis ähnelt der NIY, basiert jedoch häufig auf einer normalisierten oder marktüblichen Jahresnettomiete und kann damit stärker in Richtung “Marktrendite” tendieren. Der Liegenschaftszinssatz, der im Ertragswertverfahren zur Ableitung des Verkehrswerts eingesetzt wird, ist ebenfalls eine Marktrendite, aber konzeptionell breiter angelegt: Er spiegelt langfristige Risiko-, Markt- und Objektparameter und ist nicht identisch mit der NIY, auch wenn beide Größen in ähnlichen Größenordnungen liegen können.
Die NIY hat als Kennzahl klare Grenzen. Sie ignoriert künftige Entwicklungen wie Indexierungen, Staffel- oder Marktmietanpassungen und bildet keine Capex-Planungen ab, also Investitionen in Modernisierung, Revitalisierung oder Nachvermietung. Sie sagt auch nichts über die Nachhaltigkeit der Miete aus: Ist die aktuelle Nettomiete deutlich über der Marktmiete, kann die NIY verfälscht hoch wirken; liegt sie weit darunter, verdeckt die NIY potenzielle Werthebeeffekte. Zudem sind die verwendeten Kostenannahmen sensitiv: Unterschiedliche Definitionen dessen, was “nicht umlagefähig” ist, führen zu abweichenden Ergebnissen. Für belastbare Vergleiche ist daher eine konsistente Datengrundlage und Dokumentation der Annahmen erforderlich.
In der Bewertungspraxis kann die NIY als Brücke zwischen Marktdaten und gutachterlicher Herleitung des Marktwerts beziehungsweise Verkehrswerts dienen. Sie hilft, Transaktionspreise aus dem Vergleichswertverfahren und Renditeerwartungen aus dem Ertragswertverfahren zu plausibilisieren. Im Controlling wird sie ergänzend zu Cashflow-Modellen genutzt: Während detaillierte DCF-Analysen den Zeitverlauf der Erträge, die Nutzungsdauer, Abschreibungen und Capex abbilden, liefert die NIY eine klare, sofort interpretierbare Kennzahl für die aktuelle Ertragskraft zum Einstieg.
Zusammengefasst ist die Net Initial Yield ein präzises, leicht kommunizierbares Maß für die Anfangsrendite einer Immobilie, das auf realen, zum Stichtag vereinnahmten Nettomieten und dem gesamten investierten Kaufpreis basiert. Sie eignet sich zur schnellen Bewertung, zum Benchmarking und zur Plausibilisierung, sollte jedoch stets im Verbund mit weitergehenden Analysen interpretiert werden, um Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition vollständig zu erfassen.
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