In aller Kürze:
Netto-Betriebsergebnis einer Immobilie; Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungskosten vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Definition
Das Net Operating Income, kurz NOI, bezeichnet in der Immobilienwirtschaft das jährliche operative Ergebnis einer Immobilie vor Finanzierungskosten, Steuern und nicht laufenden Aufwendungen. Es misst den nachhaltig erzielbaren Überschuss aus der Bewirtschaftung und ist damit eine zentrale Kenngröße für die Analyse von Rendite, Risiko und Wert. In der Praxis wird das NOI aus den periodischen Mieterträgen und sonstigen objektspezifischen Einnahmen abgeleitet, abzüglich aller laufenden, zur Bewirtschaftung notwendigen Kosten. Es bildet den Kern vieler Bewertungs- und Steuerungsentscheidungen, weil es die operative Leistungsfähigkeit eines Objekts isoliert und vergleichbar macht.
Ausgangspunkt ist in der Regel die Sollmiete, ergänzt um wiederkehrende Nebenerträge wie beispielsweise Park- oder Werbeflächenentgelte. Von diesen Erträgen werden marktüblich zunächst Leerstands- und Mietausfallrisiken abgezogen, um vom potenziellen Bruttoertrag zu den effektiv erzielten Einnahmen zu gelangen. Auf der Kostenseite berücksichtigt das NOI alle laufenden Bewirtschaftungsaufwendungen, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs erforderlich sind. Dazu zählen typischerweise die nicht auf Mieter umlagefähigen Betriebskosten, Verwaltungskosten, Vergütungen für die Haus- und Objektverwaltung, Kosten der laufenden Instandhaltung und kleinere Reparaturen sowie eine realistische Ansatzgröße für Mietausfallwagnis. Nicht enthalten sind demgegenüber Finanzierungskosten wie Zinsen und Tilgung, Steuern auf Unternehmens- oder Eigentümerebene sowie Investitionen, die den Zustand der Immobilie dauerhaft verbessern oder die Nutzungsdauer verlängern. Diese kapitalisierten Maßnahmen (CapEx) werden nicht dem operativen Aufwand zugerechnet, sondern separat geplant. In einigen Märkten werden auch die Grundsteuern als laufende Betriebsausgabe im NOI abgebildet; in Deutschland ist die Umlagefähigkeit zu beachten. Für belastbare Analysen ist es wichtig, die verwendete Abgrenzung transparent zu dokumentieren.
Konzeptionell entspricht das NOI damit einem operativen Ergebnismaß analog zu Größen aus der Unternehmensanalyse, etwa dem EBITDA, ohne jedoch Abschreibungen, Finanzierung und Steuern zu berücksichtigen. Gerade diese Trennung macht das NOI für Investoren, Banken und Asset Manager so wertvoll: Es erlaubt eine Beurteilung der Ertragskraft unabhängig von der individuellen Kapitalstruktur und stellt die Basis für Kennzahlen wie die Capitalization Rate und die Debt-Service-Coverage-Ratio dar. Die Cap Rate setzt das NOI ins Verhältnis zum Marktpreis oder Verkehrswert und liefert einen unmittelbaren Hinweis auf die laufende Bruttorendite eines Objekts (Cap Rate = NOI / Preis). Umgekehrt lässt sich ein Marktwert aus einem gegebenen NOI durch Kapitalisierung mit einem geeigneten Renditesatz ableiten. Die DSCR misst die Fähigkeit, den Schuldendienst aus dem NOI zu decken, und ist ein zentraler Indikator in Finanzierungen gewerblich geprägter Immobilien.
Im deutschen Bewertungsrecht findet sich eine inhaltliche Nähe zwischen dem NOI und dem Reinertrag im Ertragswertverfahren. Dort wird der nachhaltig erzielbare Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, um den Ertragswert zu ermitteln. Methodisch bestehen jedoch Unterschiede in der Detaillierung und in den pauschalen Bewirtschaftungskostenansätzen, weshalb das NOI und der Reinertrag nicht zwangsläufig identisch sind. Für internationale Vergleiche und laufendes Performance-Controlling hat sich das NOI als Standard etabliert, während im Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV die regelgebundenen Größen des Ertragswertverfahrens maßgeblich sind. Für eine konsistente Bewertungspraxis sollten beide Perspektiven bewusst und nachvollziehbar miteinander verknüpft werden.
Ein zahlenbasiertes Beispiel verdeutlicht den Ansatz: Erzielt ein Mehrfamilienhaus jährliche Sollmieten von 300.000, werden 3 Prozent Leerstand und Mietausfall abgezogen, verbleiben 291.000 an effektiven Einnahmen. Nicht umlagefähige Betriebskosten und Verwaltung schlagen etwa mit 25.000 zu Buche, laufende Instandhaltung mit 10.000 sowie eine realistische Rückstellung für Mietausfälle mit 3.000. Das resultierende NOI beträgt 253.000. Zinsen, Tilgung oder eine größere Dachsanierung sind darin nicht enthalten. Liegt die marktgerechte Cap Rate für vergleichbare Objekte bei 4,5 Prozent, impliziert dieses NOI einen kapitalisierten Wert von rund 5,62 Millionen, vorbehaltlich objektspezifischer Anpassungen und der Prüfung weiterer wertrelevanter Merkmale.
Für das Management liefert das NOI belastbare Anhaltspunkte, wo Erträge steigen oder Kosten sinken können, ohne die Substanz zu gefährden. Maßnahmen zur Vermietungsoptimierung, aktiv gesteuerte Instandhaltungszyklen und eine konsequente Trennung von Opex und CapEx erhöhen die Aussagekraft. Ebenso wichtig ist die Periodenabgrenzung: Das NOI wird in der Regel als Jahresgröße erhoben und sollte um einmalige, nicht wiederkehrende Effekte bereinigt werden, um Trends verlässlich zu erkennen. Sorgfältig ermittelt und transparent definiert, ist das Net Operating Income damit ein präziser, vergleichbarer Maßstab für die operative Leistung und ein tragfähiges Fundament für die Bewertung und Finanzierung von Immobilieninvestitionen.
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