In aller Kürze:
Tatsächlich vereinbarte Miete laut Mietvertrag; Basis für Ist-Ertrag und Abweichungsanalysen.
Definition
Die Vertragsmiete ist die im Mietvertrag individuell vereinbarte Miete, die ein Mietobjekt zu zahlen ist und die damit rechtlich verbindlich festlegt, welche regelmäßigen Zahlungspflichten bestehen. In der Regel handelt es sich dabei um die Nettokaltmiete, also den Betrag ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer, sofern keine gewerbliche Vermietung mit Umsatzsteueroption vorliegt. Grundlage sind die im Vertrag definierten Mietflächen, die Mietzinsstruktur (zum Beispiel Grundmiete zuzüglich Stellplatzmieten) sowie etwaige Wertsicherungsklauseln wie Index- oder Staffelmieten. Zur Vertragsmiete zählen ferner vertraglich festgehaltene temporäre Abweichungen, etwa Mietfreizeiten oder Mietreduzierungen in der Anlaufphase. Nicht Bestandteil der Vertragsmiete sind umlagefähige Betriebskosten, da diese als Nebenkosten gesondert abgerechnet werden.
Im Immobiliencontrolling bildet die Vertragsmiete den zentralen Referenzwert für die Ertragsplanung, den Soll-Ist-Vergleich und die Liquiditätssteuerung. Sie definiert, was der oder die Mietende bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung zahlen muss. Daraus ergeben sich die Sollmieten je Periode, die mit den tatsächlich eingegangenen Zahlungen (Ist-Mieten) abgeglichen werden. Abweichungen können unterschiedliche Ursachen haben: Leerstand, Zahlungsverzug, vertragliche Mietanpassungen, Bonitätsereignisse oder operative Themen wie Flächenänderungen. Für eine belastbare Steuerung stellt das Controlling die Vertragsmieten kalendergenau dar, berücksichtigt Indexanpassungen zum jeweiligen Stichtag und rechnet Staffeln in die Periodenplanung ein. So entsteht ein realistischer Zahlungsstrom, der für Budget, Forecast und Cashflow-Management genutzt wird.
Wesentlich ist die Abgrenzung der Vertragsmiete von der Marktmiete. Die Marktmiete ist der am Markt aktuell erzielbare Mietzins für eine vergleichbare Fläche, ermittelt aus Vergleichsangeboten, Abschlüssen und Marktberichten. Die Vertragsmiete kann unter oder über der Marktmiete liegen, je nach Abschlusszeitpunkt, Lage, Objektqualität und Nachfrage. Für das Controlling bedeutet dies: Während die Vertragsmiete die kurzfristig gesicherten Zahlungsströme bestimmt, zeigt die Marktmiete das Potenzial bei Neuvermietung oder Anpassung. Diese Differenz ist zentral für Vermietungsstrategien, Neuverhandlungen und Risikoanalysen, etwa wenn absehbar Mietverträge auslaufen und eine Anschlussvermietung zu marktgerechten Konditionen geplant wird.
Eine weitere wichtige Unterscheidung besteht zwischen nominaler und effektiver Miete. Nominal ist die vereinbarte Vertragsmiete, effektiv ist die um Incentives bereinigte Miete, also beispielsweise unter Berücksichtigung mietfreier Zeiten, Ausbaukostenzuschüssen oder Baukostenzuschüssen. Im Controlling werden solche Anreize über die Vertragslaufzeit verteilt, um die wirtschaftliche Ertragskraft sachgerecht abzubilden. Bei indexierten Verträgen, die an einen Preisindex (häufig den Verbraucherpreisindex) gekoppelt sind, wird die Vertragsmiete entsprechend den vertraglichen Mechanismen regelmäßig angepasst. Bei Staffelmieten stehen die Erhöhungen und Zeitpunkte von Beginn an fest. Diese Mechaniken beeinflussen Prognosen und werden stichtagsbezogen in die Planung eingerechnet.
Für die Bewertung von Immobilien nach dem Ertragswertverfahren spielt die Vertragsmiete eine doppelte Rolle. Einerseits bildet sie die Grundlage für kurzfristige Zahlungsströme, andererseits ist für den nachhaltigen Ertrag häufig die nachhaltig erzielbare Miete maßgeblich, die in der Regel an der Marktmiete orientiert wird. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Marktrisiko und die Renditeerwartungen wider; er diskontiert die kapitalisierten Erträge. Weichen Vertrags- und Marktmiete deutlich voneinander ab, werden in der Bewertung gegebenenfalls Anpassungen vorgenommen, etwa über marktübliche Mietniveaus, Leerstandsrisiken oder das Mietausfallwagnis. Im Controlling werden diese Zusammenhänge transparent dokumentiert, um Investmententscheidungen und Risikosteuerung faktenbasiert zu unterstützen.
Operativ dient die Vertragsmiete als Datenbasis für Kennzahlen wie Brutto- und Nettomietertrag, jährliche Mieteinnahmen, Kündigungs- und Verlängerungsoptionen sowie Restlaufzeiten von Mietverträgen. Laufzeitenprofile zeigen, wann Mietverträge auslaufen und welche Ertragsrisiken oder Chancen damit verbunden sind. Kommt es zu Flächenänderungen, Indexanpassungen oder Nachträgen, aktualisiert das Controlling die Vertragsmiete zeitnah und nachvollziehbar. Für die Qualitätssicherung sind eine saubere Flächenbasis, klare Definitionen zu Netto- und Bruttomieten und die eindeutige Trennung von Miete und Nebenkosten entscheidend. Nur so lassen sich Abweichungen erklären, Budgets steuern und Maßnahmen wie Neuverhandlung, Vermietung oder Bestandsoptimierung zielgerichtet ableiten.
Zusammengefasst ist die Vertragsmiete der rechtlich verbindliche, vertraglich festgelegte Mietzins und damit der Ausgangspunkt jeder ertragsorientierten Steuerung in der Immobilienwirtschaft. Sie verknüpft Mietmanagement, Budgetierung, Liquiditätsplanung und Bewertung und schafft die Grundlage für transparente, nachvollziehbare Entscheidungen im Immobiliencontrolling.
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