In aller Kürze:
Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge; Maß für Ertragssicherheit.
Definition
WALT steht für Weighted Average Lease Term und bezeichnet die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge eines Objekts oder Portfolios. Im Immobiliencontrolling dient diese Kennzahl dazu, die Stabilität und Planbarkeit künftiger Mieterträge zu beurteilen. Vereinfacht ausgedrückt zeigt der WALT, wie lange die bestehenden Mietverhältnisse voraussichtlich noch laufen, wobei Mietverträge mit hohen Mieterträgen stärker ins Gewicht fallen als solche mit geringen Erträgen. Die Einheit wird in der Regel in Jahren angegeben und bezieht sich auf einen klar definierten Stichtag.
Berechnet wird der WALT, indem die Restlaufzeit jedes einzelnen Mietvertrages mit seinem jeweiligen jährlichen Mietertrag multipliziert und die Summe dieser Produkte durch die Summe der jährlichen Mieterträge geteilt wird. Mathematisch entspricht das einem Ertragsgewicht. In manchen Analysen wird statt des Mietertrags die vermietete Fläche als Gewicht verwendet; im professionellen Controlling hat sich jedoch die Ertragsgewichtung durchgesetzt, da sie die Zahlungsströme abbildet, die für die Beurteilung der Ertragskraft maßgeblich sind. Wichtig ist, alle vertraglichen Besonderheiten sauber zu berücksichtigen: Optionsrechte, Break-Klauseln, Staffelmieten, Indexierungen, mietfreie Zeiten und Umsatzmietanteile können die effektiven Restlaufzeiten und Erträge beeinflussen und sollten entsprechend dokumentiert und, soweit sachgerecht, in der WALT-Ermittlung reflektiert werden.
Die Bedeutung des WALT liegt in seiner Aussagekraft für die Planungssicherheit der Cashflows. Ein hoher WALT deutet darauf hin, dass die bestehenden Mieterträge über einen längeren Zeitraum vertraglich gesichert sind. Das reduziert das kurzfristige Neuvermietungsrisiko, stabilisiert die Prognose der Nettokaltmieten und kann, je nach Markt, das Rendite-Risiko-Profil verbessern. Ein niedriger WALT signalisiert hingegen, dass innerhalb kurzer Zeit viele Mietverträge auslaufen. Das kann Chancen eröffnen, Mieten an das Marktniveau anzupassen, erhöht aber auch das Risiko von Leerstand, Incentives und zwischenzeitlich sinkenden Erträgen.
In der Bewertungspraxis ist der WALT ein wichtiges Analysewerkzeug, aber kein normiertes Verfahren an sich. Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV fließen die nachhaltig erzielbaren Erträge und der Liegenschaftszinssatz in den Verkehrswert ein. Der WALT liefert hier ein Indiz für die Stabilität der Erträge über den Detailplanungszeitraum und darüber hinaus. Ein sehr kurzer WALT kann beispielsweise höhere Vermietungsrisiken und damit höhere Bewirtschaftungskosten, Incentives oder konservativere Annahmen zu Marktmieten nach sich ziehen. Ein längerer WALT mit bonitätsstarken Mietern kann die Annahmen zur Ausfallwahrscheinlichkeit und Fluktuation dämpfen. Indirekt wirkt sich dies auf den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert aus, weil sich die Prognose der zukünftigen Zahlungsströme und die Risikoeinschätzung verändern.
Im laufenden Immobiliencontrolling dient der WALT als Steuerungsgröße für Asset- und Portfoliomanagement. Er unterstützt die Terminierung von Vermietungsaktivitäten, die Kapazitätsplanung im Leasing, die Abstimmung von Capex-Maßnahmen mit Vertragslaufzeiten und die Priorisierung von Bestandsverhandlungen, etwa bei anstehenden Prolongationen. Banken und Versicherungen nutzen die Kennzahl häufig in Covenants oder zur internen Risikoquantifizierung, weil sie auf einen Blick die Fälligkeitenstruktur der Erträge zusammenfasst. In der Kommunikation mit Investoren wird der WALT zudem verwendet, um die Ertragsstabilität eines Portfolios vergleichbar darzustellen.
Trotz seiner Nützlichkeit hat der WALT Grenzen. Er ist ein Durchschnittswert und verschleiert die Verteilung einzelner Fälligkeiten. Wenn etwa ein sehr großer Mietvertrag bald ausläuft und mehrere kleine Verträge lange laufen, kann ein scheinbar „gesunder“ WALT ein Konzentrationsrisiko überdecken. Der WALT sagt zudem nichts über die Bonität der Mietparteien, die Qualität der Indexierung, die Wettbewerbsfähigkeit der Mieten zum lokalen Marktniveau, die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen oder den Zustand der Immobilie aus. Für eine belastbare Beurteilung sollten daher ergänzende Analysen wie Fälligkeitsleitern, Mieterbonitätsprüfungen, Markt- und Leerstandsanalysen sowie Sensitivitäten zu Re-Letting-Annahmen herangezogen werden.
In der Praxis empfiehlt es sich, den WALT konsistent zu definieren und zu berichten. Dazu gehören ein eindeutiger Stichtag, die klare Entscheidung für Ertrags- oder Flächengewichtung, der Umgang mit Break-Klauseln und Optionen sowie die Abbildung von Indexierungen und Staffeln. Eine transparente Dokumentation erhöht die Vergleichbarkeit über Zeiträume und Objekte hinweg und stärkt die Aussagekraft der Kennzahl im Rahmen von Immobilienbewertung und -steuerung. So leistet der WALT einen präzisen Beitrag, die Ertragsprofile von Mietobjekten einzuordnen und Entscheidungen zum Erhalt und zur Steigerung des Marktwerts fundiert zu treffen.
Unterstützung bei Recherche und Formulierung durch Neuroflash.
Kontakt zum Autor: Thomas Braun | Tel. 0151 4012 9681 |
Beitragsbild(er): © Adobe Stock
Verkehrswertgutachten • Kurzgutachten/Werteinschätzung
oder rufen Sie mich an:
0151 4012 9681 oder 0800 6647 011 (kostenfrei)
