In aller Kürze:
Summe der in einem Zeitraum tatsächlich gezahlten Kaufpreise in einem Markt oder Segment; Maß für Marktaktivität und Liquidität.
Definition
Der Begriff Transaktionsvolumen ist im Kontext der Immobilienbewertung von großer Bedeutung und bezeichnet die Summe aller erzielten Kaufpreise von Immobilientransaktionen innerhalb eines bestimmten Zeitraums und in einem definierten Marktgebiet. Es stellt somit einen aggregierten Wert dar, der die finanzielle Größe und Aktivität eines Immobilienmarktes widerspiegelt. Dieser Indikator ist essenziell für die Marktanalyse, da er Aufschluss über die Dynamik und Entwicklung der Immobilienpreise sowie über die allgemeine Marktliquidität gibt. Ein hohes Transaktionsvolumen lässt auf einen aktiven Markt schließen, in dem viele Immobilien gehandelt werden, während ein niedriges Volumen auf eine geringere Marktaktivität hindeuten kann.
Die Erfassung des Transaktionsvolumens erfolgt in der Regel durch die Auswertung von Kaufverträgen, die bei den jeweiligen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte gesammelt werden. Diese Ausschüsse sind unabhängige Gremien, die Kaufpreissammlungen führen und auf deren Basis unter anderem Bodenrichtwerte und Immobilienmarktberichte erstellen. Für Immobiliensachverständige dient das Transaktionsvolumen als wichtige Datenquelle, um die aktuelle Marktlage objektiv einschätzen zu können. Es hilft dabei, eine fundierte Verkehrswertermittlung vorzunehmen, da der Sachverständige die Preisentwicklung im Zeitverlauf und im Vergleich zu ähnlichen Marktsegmenten analysieren kann. Die Kenntnis des Transaktionsvolumens ermöglicht es, Trends zu erkennen, beispielsweise ob die Preise steigen oder fallen, und welche Immobilientypen besonders nachgefragt sind.
Das Transaktionsvolumen ist nicht nur ein rein quantitativer Indikator. Es kann auch qualitativ interpretiert werden, indem es beispielsweise in verschiedene Segmentierungen unterteilt wird, etwa nach Art der Immobilie (Wohn-, Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke), nach Lage (städtisch, ländlich), nach Größe oder nach Preisklasse. Solche detaillierten Auswertungen erlauben eine präzisere Analyse des Immobilienmarktes und sind für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unerlässlich. Die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Bewertung wird dadurch erhöht, dass sie auf aktuellen und umfassenden Marktdaten basiert. Für Gerichte und Finanzämter, die Verkehrswertgutachten zur Entscheidungsfindung heranziehen, ist es dabei von höchster Bedeutung, dass die zugrunde liegenden Daten und die daraus abgeleiteten Schlussfolgerungen objektiv und belastbar sind.
Die Betrachtung des Transaktionsvolumens über längere Zeiträume hinweg ermöglicht es, Konjunkturzyklen des Immobilienmarktes zu identifizieren. In Phasen wirtschaftlichen Wachstums steigt das Transaktionsvolumen in der Regel an, begleitet von steigenden Immobilienpreisen, während in rezessiven Phasen oft das Gegenteil der Fall ist. Die Analyse dieser Bewegungen ist entscheidend für die Risikobewertung von Immobilieninvestitionen. Ein Sachverständiger, der ein Verkehrswertgutachten erstellt, wird stets das aktuelle Transaktionsvolumen und dessen Entwicklung berücksichtigen, um den Verkehrswert einer Immobilie realistisch und marktkonform festzulegen. Dies gewährleistet eine lösungsorientierte Bewertung, die den tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes entspricht. Die Objektivität und Neutralität der Immobilienbewertung wird durch die konsequente Anwendung solcher marktbezogenen Datenauswertungen sichergestellt. Es ist die Basis für eine professionelle und seriöse Einschätzung des Verkehrswerts.
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