In aller Kürze:
Verständnis von Baukonstruktionen, Instandhaltung, Mängeln und Normen, um technische Einflussgrößen sachgerecht in die Wertermittlung einzubeziehen.
Definition
Unter bautechnischer Sachkunde versteht man die fundierte Kenntnis der Baukonstruktion, der Bauphysik, der Materialien und der typischen Schadensbilder von Gebäuden sowie die Fähigkeit, deren Auswirkungen auf Substanz, Nutzung und Wert einer Immobilie fachgerecht zu beurteilen. In der Immobilienbewertung und insbesondere bei Verkehrswertgutachten ist diese Sachkunde ein zentrales Qualitätskriterium, weil sie die Brücke zwischen dem baulichen Zustand eines Objekts und der korrekten Ermittlung von Marktwert beziehungsweise Verkehrswert schlägt. Sie stellt sicher, dass ein Sachverständiger nicht nur kaufmännisch und methodisch versiert ist, sondern die Immobilie in ihrer technischen Tiefe verstehen und bewerten kann.
Für Sie als Auftraggeber bedeutet bautechnische Sachkunde, dass der oder die Bewertende Mängel und Schäden erkennt, Ursachen fachlich einordnet und die daraus resultierenden Wertbeeinflussungen nachvollziehbar quantifiziert. Das betrifft sowohl augenfällige Aspekte wie Feuchteschäden, Rissbildungen oder Abnutzungen als auch weniger sichtbare Themen wie Schadstoffrisiken, mangelhafte Abdichtungen, unzureichenden Wärmeschutz oder statische Schwachstellen. Die Fähigkeit, Instandhaltungsstau, Sanierungsbedarf und die technische Restnutzungsdauer belastbar abzuschätzen, ist für die Ableitung plausibler Abschreibungen, für die Beurteilung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer und damit für die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens entscheidend.
Im Sachwertverfahren hängt der Gebäudesachwert maßgeblich davon ab, welche Herstellungskosten in der zutreffenden Baualtersklasse anzusetzen sind und in welcher Höhe Alterswertminderungen und technische Entwertungen vorzunehmen sind. Ohne bautechnische Sachkunde besteht das Risiko, typische Baujahresmängel zu übersehen oder Modernisierungen falsch zu bewerten. Ein fachkundiger Blick erkennt etwa, ob eine Dachkonstruktion fachgerecht erneuert wurde, ob Haustechnik dem Stand der Technik entspricht oder ob die Ausführung von Wärmedämmung und Abdichtung die erwartete Lebensdauer tragen. Diese Feststellungen wirken direkt auf Restnutzungsdauer, Abschreibung und damit auf den resultierenden Sachwert.
Im Ertragswertverfahren beeinflusst der bauliche Zustand die nachhaltig erzielbaren Erträge. Bautechnische Sachkunde ist hier notwendig, um wertrelevante Ertragsminderungen zu identifizieren, etwa durch Instandhaltungsrückstände, energiebedingte Mehrkosten oder Nutzungseinschränkungen. Sie unterstützt eine realistische Planung der Bewirtschaftungskosten und der notwendigen Instandsetzungsetats und schützt damit vor der Überschätzung des Reinertrags. Gerade bei Renditeobjekten ist die Einschätzung, ob und in welchem Umfang ein Sanierungsbedarf zu temporären Mietausfällen oder zu Capex führt, für den Ertragswert und die Wahl eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes wesentlich.
Auch im Vergleichswertverfahren ist bautechnische Sachkunde relevant, denn die Vergleichbarkeit von Transaktionen hängt wesentlich davon ab, ob Objekte hinsichtlich Bauqualität, Modernisierungsstand und Baumängel sachgerecht abgeglichen werden. Ein oberflächlicher Vergleich ignoriert häufig technische Besonderheiten, die den Marktwert spürbar beeinflussen. Erst das technische Verständnis stellt sicher, dass Zu- und Abschläge im Rahmen der Vergleichsanpassung fachlich begründet und transparent dokumentiert sind.
Bautechnische Sachkunde umfasst zudem die Kenntnis einschlägiger technischer Regeln, allgemein anerkannter Normen und baurechtlicher Rahmenbedingungen. Dazu zählen Bauordnungsanforderungen, technische Regelwerke und anerkannte Lebensdauern von Bauteilen, die eine sachgerechte Ableitung von Nutzungsdauern und Sanierungszyklen ermöglichen. In Verkehrswertgutachten, die sich an § 194 BauGB orientieren, ist eine nachvollziehbare, auf Tatsachen gestützte Herleitung der wertrelevanten Parameter zwingend. Bautechnische Sachkunde liefert die hierfür nötigen objektbezogenen Feststellungen, von der Bauaufnahme über die Fotodokumentation bis zur Beurteilung der Qualität von Modernisierungsmaßnahmen.
Für die Praxis der Immobilienbewertung bedeutet das: Die Wertermittlung beginnt nicht im Rechenmodell, sondern am Objekt. Eine sorgfältige Ortsbesichtigung, eine systematische Erfassung der Bauteile und eine kritische Würdigung von Unterlagen wie Bauplänen, Baubeschreibungen und Wartungsnachweisen sind Ausdruck bautechnischer Sachkunde. Erst auf dieser Grundlage lassen sich die Verfahren der Immobilienbewertung – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren – korrekt anwenden und die Ergebnisse belastbar begründen.
Kurz gesagt, bautechnische Sachkunde ist die fachliche Voraussetzung dafür, dass Werte nicht geschätzt, sondern ermittelt werden. Sie schützt vor Bewertungsfehlern, erhöht die Plausibilität und Akzeptanz von Verkehrswertgutachten und schafft Transparenz über Chancen und Risiken, die im Bauzustand einer Immobilie liegen. Für Sie erhöht sie die Sicherheit Ihrer Entscheidungen – ob beim Kauf, Verkauf, bei Finanzierungen oder in der Bilanzierung – weil der ausgewiesene Verkehrswert auf einer technisch und methodisch stimmigen Grundlage steht.
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