In aller Kürze:
Kammerrechtliche Anerkennung mit Nachweis besonderer Sachkunde, persönlicher Eignung, Unabhängigkeit und regelmäßiger Überprüfung, die hohe Vertrauenswürdigkeit und Qualität in der Gutachterpraxis sicherstellt.
Definition
Die „Öffentliche Bestellung und Vereidigung“ (abgekürzt ö.b.u.v.) bezeichnet in Deutschland einen staatlich anerkannten Qualitäts- und Vertrauensnachweis für Sachverständige, unter anderem in der Immobilienbewertung. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von Körperschaften des öffentlichen Rechts – typischerweise den Industrie- und Handelskammern (IHK), Handwerkskammern oder Fachkammern – nach einem strengen Verfahren ausgewählt, geprüft und überwacht. Rechtsgrundlage ist insbesondere § 36 der Gewerbeordnung (GewO). Ziel ist es, Gerichten, Behörden, Unternehmen und Privatpersonen besonders zuverlässige, fachlich ausgewiesene und unabhängige Expertise zur Verfügung zu stellen, beispielsweise für Verkehrswertgutachten und andere Bewertungen.
Die öffentliche Bestellung setzt eine besondere Qualifikation voraus, die deutlich über der durchschnittlichen fachlichen Befähigung liegen muss. In der Immobilienbewertung umfasst dies nachweislich fundierte Kenntnisse der anerkannten Bewertungsverfahren – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren – einschließlich der sicheren Anwendung relevanter Parameter wie Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und objektspezifische Grundstücksmerkmale. Zur Bestellung gehört in der Regel eine umfassende Prüfung der Fachkunde anhand von Arbeitsproben (z. B. Verkehrswertgutachten), Fachgesprächen sowie Referenzen. Hinzu kommen persönliche Eignungskriterien, etwa Unabhängigkeit, Zuverlässigkeit und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse.
Mit der Vereidigung verpflichtet sich die oder der Sachverständige feierlich zu Unparteilichkeit, Gewissenhaftigkeit, Unabhängigkeit und Verschwiegenheit. Diese Pflichten sind für Auftraggebende praktisch bedeutsam: Ein ö.b.u.v. Sachverständiger ist verpflichtet, Bewertungen allein nach den anerkannten Regeln der Technik und Wissenschaft sowie den rechtlichen Vorgaben zu erstellen – nicht nach den Wünschen einer Partei. Dadurch steigt die Aussagekraft eines Verkehrswertgutachtens im Streitfall. Gerichte sollen gemäß § 404 Absatz 2 ZPO nach Möglichkeit öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragen. Das spiegelt den besonderen Vertrauensstatus wider.
Die öffentliche Bestellung ist zeitlich befristet und an Fortbildung sowie Qualitätssicherung gebunden. Die Kammern überwachen die Tätigkeit, prüfen stichprobenartig Gutachten und können bei Pflichtverstößen verwarnen, Auflagen erteilen oder die Bestellung widerrufen. Diese externe Kontrolle unterscheidet ö.b.u.v. Sachverständige von „freien“ Sachverständigen ohne Bestellung. Für Auftraggebende bedeutet dies ein höheres Maß an Verlässlichkeit, Nachvollziehbarkeit und Konformität mit geltenden Bewertungsstandards. Ein Verkehrswertgutachten eines ö.b.u.v. Sachverständigen weist in der Regel eine klare Methodik, überprüfbare Markt- und Vergleichsdaten, transparente Herleitungen von Marktwert/Verkehrswert und eine saubere Dokumentation der Annahmen auf.
Wichtig ist die Einordnung im Verhältnis zu Zertifizierungen. Neben der öffentlichen Bestellung existieren Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024. Beide Wege setzen nachweisliche Fachkunde voraus; die öffentliche Bestellung ist jedoch ein hoheitliches Verfahren mit rechtlich verankerten Pflichten und einer fortlaufenden Aufsicht der bestellenden Körperschaft. Eine ISO/IEC-17024-Zertifizierung ist ein starkes, international anerkanntes Qualitätsmerkmal, die öffentliche Bestellung ist ein speziell deutsches Gütesiegel mit besonderer Relevanz in gerichtlichen und behördlichen Verfahren. In der Praxis sind beide Qualifikationen komplementär; sie signalisieren, dass die Bewertungsperson das Fach beherrscht, methodisch sauber arbeitet und sich kontinuierlich fortbildet.
Für die Immobilienbewertung hat die ö.b.u.v. konkrete Auswirkungen. Bei komplexen Bewertungsanlässen – etwa bei Erbauseinandersetzungen, güterrechtlichen Auseinandersetzungen, Enteignungsverfahren, steuerlichen Fragestellungen oder größeren Finanzierungen – erhöht ein ö.b.u.v. Verkehrswertgutachten die Akzeptanz bei Gerichten, Finanzbehörden, Banken und Versicherungen. Die nachvollziehbare Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Renditeobjekten (inklusive angemessenem Liegenschaftszinssatz), des Sachwertverfahrens bei eigengenutzten Wohnimmobilien oder des Vergleichswertverfahrens bei hinreichender Datenlage schafft Rechtssicherheit. Für Privatpersonen bietet die ö.b.u.v. ein verlässliches Qualitätskriterium bei der Auswahl einer fachkundigen Person, auch wenn die Bestellung für Privatgutachten rechtlich nicht vorgeschrieben ist.
Zusammenfassend steht die öffentliche Bestellung und Vereidigung in der Immobilienbewertung für nachgewiesene besondere Sachkunde, Integrität und Unabhängigkeit – abgesichert durch ein formales Prüf- und Aufsichtsverfahren. Wer ein Verkehrswertgutachten beauftragt, profitiert von hoher methodischer Qualität, Transparenz und einer Bewertung, die den rechtlichen Rahmenbedingungen und den anerkannten Regeln der Immobilienwertermittlung entspricht. Damit ist die ö.b.u.v. ein zentraler Baustein für Vertrauen und Verlässlichkeit im Markt, von dem sowohl Privatpersonen als auch Institutionen in gleicher Weise profitieren.
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