In aller Kürze:
Zentrales Gesetz des Städtebaurechts. Es regelt Bauleitplanung, Bodenordnung, Auskunftsrechte und die Wertermittlungstatbestände, einschließlich § 194 BauGB. Fundament für planungs- und bodenrechtliche Rahmenbedingungen der Bewertung.
Definition
Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt eine zentrale rechtliche Grundlage im deutschen Bau- und Planungsrecht dar. Seine Bestimmungen sind für die Immobilienbewertung und die damit verbundene Erstellung von Verkehrswertgutachten von erheblicher Bedeutung, da sie den Rahmen für die Bebaubarkeit von Grundstücken und somit für deren Wertentwicklung setzen. Das BauGB dient dazu, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und die Nutzung von Grund und Boden nachhaltig zu gestalten.
Die Relevanz des BauGB für die Immobilienbewertung ergibt sich insbesondere aus seinen Vorschriften zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben. Das Gesetz regelt, welche Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind, welche Bebauungsdichte erlaubt ist und welche Ziele die städtebauliche Entwicklung verfolgt. Diese Regelungen beeinflussen den Wert einer Immobilie maßgeblich, da der Verkehrswert eines Grundstücks untrennbar mit seinen Entwicklungsmöglichkeiten verbunden ist. Ein Sachverständiger, der ein Verkehrswertgutachten erstellt, muss daher die jeweils anwendbaren Vorschriften des BauGB genau analysieren und in seine Bewertung einbeziehen.
Ein wesentlicher Bestandteil des BauGB sind die Instrumente der Bauleitplanung. Hierzu zählen der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan stellt die von einer Gemeinde beabsichtigte Art der Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet dar, während der Bebauungsplan für einzelne, kleinere Bereiche detaillierte und rechtsverbindliche Festsetzungen zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung trifft. Diese Pläne haben direkte Auswirkungen auf den Wert von Grundstücken, da sie beispielsweise festlegen, ob ein Grundstück als Wohn-, Gewerbe- oder Grünfläche vorgesehen ist und inwieweit es bebaut werden darf. Für die Immobilienbewertung ist die Kenntnis dieser Pläne unerlässlich, denn die zulässige Nutzung bestimmt maßgeblich den möglichen Ertrag und somit den Verkehrswert.
Des Weiteren regelt das BauGB Verfahren zur Bodenordnung, wie etwa die Umlegung oder die Enteignung, sowie verschiedene Genehmigungsverfahren. Auch die Regelungen zur Erschließung von Grundstücken, also die Anbindung an öffentliche Netze wie Straßen, Wasser und Abwasser, sind im BauGB verankert. Der Erschließungszustand eines Grundstücks hat direkten Einfluss auf dessen Marktfähigkeit und den Verkehrswert. Ein voll erschlossenes Grundstück ist in der Regel wertvoller als ein noch nicht erschlossenes Areal, dessen Erschließungskosten noch vom Erwerber zu tragen wären. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens müssen diese Aspekte detailliert geprüft und bewertet werden.
Die §§ 192 bis 199 des BauGB bilden die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten und die Organisation des amtlichen Bewertungswesens. Hier sind die Aufgaben der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte festgelegt, die eine wichtige Rolle bei der Schaffung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt spielen. Die Gutachterausschüsse sammeln Kaufpreise und erstellen daraus Bodenrichtwerte sowie Marktberichte, die wiederum für die Erstellung von Verkehrswertgutachten von Bedeutung sind. Die im BauGB verankerten Vorgaben zur Wertermittlung ermöglichen eine standardisierte und nachvollziehbare Verfahrensweise bei der Bestimmung des Verkehrswertes.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Baugesetzbuch weit mehr als nur eine Sammlung von Bauvorschriften ist. Es ist die maßgebliche rechtliche Richtschnur für die Beurteilung der Bebaubarkeit und der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. Ohne ein profundes Verständnis des BauGB ist eine professionelle und nachvollziehbare Immobilienbewertung, insbesondere die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, nicht möglich. Die Bestimmungen des BauGB gewährleisten, dass die Bewertung von Immobilien auf einer soliden, rechtlich fundierten Basis erfolgt und die ermittelten Verkehrswerte die tatsächlichen Gegebenheiten und Entwicklungsperspektiven eines Grundstücks widerspiegeln. Dies ist entscheidend für Transparenz und Rechtssicherheit im Immobiliengeschäft und für die Akzeptanz der Gutachten durch Gerichte und Finanzämter.
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