In aller Kürze:
Verordnung zum Bauplanungsrecht, die Art und Maß der baulichen Nutzung regelt (z. B. Gebietstypen, GRZ, GFZ). Sie bestimmt die zulässige Ausnutzung von Grundstücken und beeinflusst Bodenwert, Entwicklungsfähigkeit und Marktgängigkeit.
Definition
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) stellt eine zentrale Rechtsgrundlage im deutschen Bauplanungsrecht dar, die erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienbewertung und die Erstellung von Verkehrswertgutachten hat. Sie definiert Art und Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken und bildet somit eine wesentliche Basis für die objektive Ermittlung des Verkehrswertes.
Die BauNVO ist eine Verordnung, die auf dem Baugesetzbuch (BauGB) basiert und bundesweit gilt. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, die zulässige bauliche Nutzung von Flächen in Baugebieten zu regeln. Dies geschieht durch die Festlegung verschiedener Baugebiete – wie beispielsweise reine Wohngebiete (WR), allgemeine Wohngebiete (WA), Mischgebiete (MI) oder Gewerbegebiete (GE) – und die Bestimmung, welche Bebauungsarten und -dichten in diesen Gebieten zulässig sind. Die Verordnung legt detailliert fest, welche Gebäudearten errichtet werden dürfen, wie hoch sie sein dürfen, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf und wie Abstandsflächen zu berücksichtigen sind.
Für die Immobilienbewertung ist die BauNVO von entscheidender Bedeutung, da der Wert einer Immobilie maßgeblich von den Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstücks abhängt. Ein Sachverständiger, der ein Verkehrswertgutachten erstellt, muss die Regelungen der BauNVO präzise analysieren und bei der Bewertung berücksichtigen. Beispielsweise ist der Bodenwert eines Grundstücks in einem Gewerbegebiet in der Regel höher als der eines Grundstücks in einem reinen Wohngebiet, da die Nutzungsmöglichkeiten und damit die potenziellen Erträge differieren. Die BauNVO liefert hierfür die verbindlichen Rahmenbedingungen.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ist es die Aufgabe des Sachverständigen, die baurechtlichen Gegebenheiten eines Grundstücks genau zu prüfen. Dies umfasst die Feststellung, in welchem Baugebiet sich das Bewertungsobjekt befindet und welche Nutzungsmöglichkeiten die BauNVO für dieses Gebiet vorsieht. Die Einhaltung der Vorschriften der BauNVO ist dabei von größter Wichtigkeit. Eine abweichende oder nicht genehmigte Nutzung kann den Verkehrswert erheblich mindern, da hier Umbaukosten oder gar Rückbaumaßnahmen entstehen können.
Die einzelnen Paragraphen der BauNVO geben detaillierte Auskunft über die zulässige Nutzung. So regelt beispielsweise § 1 BauNVO die allgemeinen Vorschriften, § 2 BauNVO die Begriffe der Art der baulichen Nutzung und die §§ 2 bis 14 differenzieren die verschiedenen Baugebiete und deren Nutzungsmöglichkeiten. Weitere Paragraphen definieren Begriffe wie die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundflächenzahl (GRZ) und die Baumassenzahl (BMZ), welche das Maß der baulichen Nutzung bestimmen. Diese Kennzahlen sind direkt wertrelevant, da sie die maximal zulässige Bebauung festlegen und somit einen Einfluss auf die erzielbaren Mieteinnahmen oder die Verkaufsflächen haben.
Die genaue Kenntnis und Anwendung der BauNVO durch den Sachverständigen gewährleistet die Nachvollziehbarkeit und Transparenz des Verkehrswertgutachtens. Unstimmigkeiten oder Fehlinterpretationen der BauNVO-Vorschriften können zu einer fehlerhaften Verkehrswertermittlung führen. Daher ist die BauNVO ein unverzichtbares Instrument für Sachverständige, Gerichte und Finanzämter, um eine objektive und konsistente Immobilienbewertung sicherzustellen. Die Anwendung der BauNVO ist ein zentraler Bestandteil der Lösungsorientierung im Bewertungsprozess, da sie klare Vorgaben für die Ermittlung eines präzisen Verkehrswertes liefert.
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