In aller Kürze:
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen. Relevanz für die Bewertung durch mögliche wertbeeinflussende Emissionen (Lärm, Geruch, Luftschadstoffe) und Genehmigungslagen, etwa bei Anlagen in der Nähe.
Definition
Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) stellt im Kontext der Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten eine zentrale rechtliche Grundlage dar. Seine Implikationen sind für Sachverständige von erheblicher Bedeutung, da sie den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken und Gebäuden maßgeblich beeinflussen können. Das BImSchG dient primär dem Schutz von Menschen, Tieren, Pflanzen, Böden, Wasser, Atmosphäre sowie Kultur- und Sachgütern vor schädlichen Umwelteinwirkungen. Gleichzeitig zielt es darauf ab, das Entstehen solcher Einwirkungen durch Vorsorge zu verhindern. Diese Schutzziele haben direkte Auswirkungen auf die Zulässigkeit und den Umfang von Emissionen und Immissionen, welche für die Bewertung von Immobilien von Relevanz sind.
Im Rahmen der Immobilienbewertung muss der Sachverständige prüfen, inwiefern eine Immobilie von Immissionen betroffen ist oder selbst Emissionen verursacht, die durch das BImSchG reguliert werden. Beispiele hierfür sind Lärmbelastungen durch Industrieanlagen, Verkehrswege oder Windkraftanlagen sowie Luftverunreinigungen durch benachbarte Betriebe. Diese Faktoren können die Wohn- und Nutzqualität einer Immobilie erheblich mindern und somit ihren Verkehrswert negativ beeinflussen. Die Einhaltung oder Nichteinhaltung der im BImSchG festgelegten Grenzwerte und Anforderungen ist daher ein entscheidendes Kriterium für die Verkehrswertermittlung. Ein Verkehrswertgutachten muss diese Aspekte transparent und nachvollziehbar darstellen, um eine objektive Bewertung zu gewährleisten.
Die rechtlichen Grundlagen des BImSchG umfassen nicht nur die Festlegung von Grenzwerten, sondern auch Genehmigungsverfahren für Anlagen, die schädliche Umwelteinwirkungen verursachen können. Für viele Industrie- und Gewerbeanlagen ist eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung gemäß § 4 BImSchG erforderlich. Eine solche Genehmigung beinhaltet Auflagen und Bedingungen, die den Betrieb der Anlage regeln und den Schutz der Umgebung sicherstellen sollen. Bei der Bewertung von Immobilien, die sich in der Nähe solcher genehmigungsbedürftiger Anlagen befinden, muss der Sachverständige die existierenden Genehmigungen und die damit verbundenen möglichen Restriktionen oder Belastungen berücksichtigen. Auch die Möglichkeit zukünftiger Änderungen von Genehmigungen oder verschärfter Umweltauflagen kann den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen.
Des Weiteren regelt das BImSchG die Errichtung und den Betrieb von Anlagen, die einer besonderen Überwachung unterliegen, um Gefahren für die Umwelt oder die Nachbarschaft zu minimieren. Hierzu zählen beispielsweise Anlagen, die explosionsgefährliche Stoffe lagern oder verarbeiten. Die Nähe einer Immobilie zu derartigen Anlagen kann aufgrund von Sicherheitsabständen oder potenziellen Risiken den Nutzungsumfang einschränken und somit den Marktwert reduzieren. Ein Verkehrswertgutachten muss diese Aspekte sorgfältig analysieren und in die Wertermittlung einbeziehen. Dies erfordert oft Zugang zu behördlichen Akten und umfassende Kenntnisse der relevanten Vorschriften.
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind zudem die Durchführungsverordnungen zum BImSchG von großer Bedeutung. Diese Verordnungen konkretisieren die allgemeinen Regelungen des Gesetzes und legen detaillierte Anforderungen fest, beispielsweise für die Ermittlung und Bewertung von Lärm oder Luftschadstoffen. Der Sachverständige ist verpflichtet, die aktuellen Verordnungen zu kennen und bei der Bewertung anzuwenden, um eine rechtssichere und fundierte Einschätzung des Verkehrswertes zu liefern. Die Nichtbeachtung dieser Vorschriften kann die Aussagekraft und gerichtliche Anerkennung eines Gutachtens infrage stellen.
Die Rolle des BImSchG in der Immobilienbewertung geht über die reine Feststellung von Belastungen hinaus. Es dient auch der Vorsorge und der Vermeidung neuer Beeinträchtigungen. Bei der Entwicklung von Bauvorhaben oder der Umwidmung von Flächen müssen die Anforderungen des BImSchG bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden. Dies kann bedeuten, dass bestimmte Bauvorhaben aufgrund von Immissionsschutzgründen nicht oder nur unter strengen Auflagen realisiert werden können, was sich auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks und dessen Entwicklungspotenzial auswirkt. Somit beeinflusst das BImSchG auch den Entwicklungs- und Beleihungswert von Grundstücken.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bundes-Immissionsschutzgesetz ein unerlässlicher Bestandteil der professionellen Immobilienbewertung und der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist. Es liefert den rechtlichen Rahmen für den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und reguliert Emissionen und Immissionen, die den Wert und die Nutzung von Immobilien erheblich beeinflussen. Sachverständige müssen die umfangreichen Regelungen des BImSchG sowie die dazugehörigen Verordnungen beherrschen und in ihre Wertermittlung einbeziehen, um eine nachvollziehbare, transparente und rechtlich fundierte Bewertung zu gewährleisten, die den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern Stand hält. Die Berücksichtigung dieser rechtlichen Grundlagen ist für eine objektive und präzise Darstellung des Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie unerlässlich.
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