In aller Kürze:
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Sie legt anrechenbare Flächen und Abzüge fest, etwa für Dachschrägen und Balkone. Für Wohnimmobilien zentral, da Wohnfläche wertbestimmend ist und im Vergleichswert- und Ertragswertverfahren direkt eingeht.
Definition
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) stellt eine essentielle rechtliche Grundlage im Rahmen der Immobilienbewertung und für die Erstellung von Verkehrswertgutachten dar. Ihre präzise Anwendung ist von großer Bedeutung, da sie maßgeblich die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie beeinflusst und somit direkten Einfluss auf den ermittelten Verkehrswert hat. Ein fundiertes Verständnis der WoFlV ist daher für Sachverständige unerlässlich, um nachvollziehbare und rechtssichere Gutachten zu erstellen, die den Anforderungen von Gerichten und Finanzämtern genügen.
Die Verordnung, mit vollständigem Titel "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche", ist am 1. Januar 2004 in Kraft getreten und hat die zuvor geltende Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) für öffentlich geförderte Wohnungen abgelöst. Ihr Anwendungsbereich erstreckt sich seither auch auf den freifinanzierten Wohnungsbau, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist. Die WoFlV dient der bundeseinheitlichen und standardisierten Ermittlung der Wohnfläche, um eine Vergleichbarkeit der Angaben zu gewährleisten und potenzielle Konflikte über die Größe einer Wohnung oder eines Hauses zu vermeiden. Dies ist insbesondere bei Kauf- und Mietverträgen, aber auch bei der Festsetzung von Steuern und Abgaben relevant.
Gemäß § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Hierzu zählen unter anderem Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer, Küchen, Bäder, Toiletten, Flure und Dielen. Entscheidend für die Anrechenbarkeit ist die Nutzbarkeit der Flächen zu Wohnzwecken. Nicht zur Wohnfläche gehören hingegen unter anderem Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume und Garagen. Diese werden bei der Immobilienbewertung zwar berücksichtigt, jedoch nicht als Wohnfläche im Sinne der WoFlV.
Ein zentrales Element der WoFlV ist die gestaffelte Anrechnung bestimmter Flächenbestandteile. Nach § 3 WoFlV sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte, der Wohnfläche zuzurechnen. Die genaue Quote hängt dabei von verschiedenen Faktoren wie der Gestaltung, Beschaffenheit und Nutzbarkeit der Fläche ab. Diese differenzierte Betrachtung trägt der Tatsache Rechnung, dass solche Bereiche zwar die Wohnqualität erhöhen, jedoch nicht in gleichem Maße wie vollwertige Wohnräume nutzbar sind.
Weiterhin regelt § 4 WoFlV die Berücksichtigung von Raumteilen und Nischen. So werden beispielsweise Treppenabsätze mit bis zu drei Steigungen und deren Podeste nicht zur Wohnfläche gerechnet. Raumteile unter Dachschrägen oder in Nischen werden nur dann voll angerechnet, wenn die lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt. Bei einer lichten Höhe zwischen einem Meter und zwei Metern wird die Grundfläche zur Hälfte berücksichtigt. Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter bleiben unberücksichtigt. Diese präzisen Vorgaben gewährleisten eine objektive und transparente Berechnung, die eine hohe Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertgutachtens mit sich bringt.
Die korrekte Anwendung der WoFlV erfordert nicht nur die Kenntnis der einzelnen Paragrafen, sondern auch ein Verständnis der dazugehörigen Auslegungshilfen und Rechtsprechung. Kleinste Messfehler oder fehlerhafte Zuordnungen können erhebliche Abweichungen in der ermittelten Wohnfläche und damit im Verkehrswert nach sich ziehen. Dies kann wiederum zu rechtlichen Konsequenzen führen, beispielsweise bei Auseinandersetzungen zwischen Verkäufern und Käufern oder bei Beanstandungen durch das Finanzamt.
Für Sachverständige in der Immobilienbewertung bedeutet dies, dass die Wohnflächenermittlung nach WoFlV eine Kernkompetenz darstellt. Sie müssen in der Lage sein, jede Fläche einer Immobilie präzise zu vermessen und korrekt zu klassifizieren, um ein fundiertes und rechtssicheres Verkehrswertgutachten zu erstellen. Die Transparenz dieser Berechnung ist dabei von höchster Relevanz, da sie die Grundlage für das Vertrauen der beteiligten Parteien in das Ergebnis des Gutachtens bildet. Die WoFlV leistet somit einen wesentlichen Beitrag zur Objektivität und Glaubwürdigkeit des gesamten Bewertungsverfahrens.
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