In aller Kürze:
Pauschalsteuer (i. d. R. 25 % zzgl. Zuschläge) auf private Kapitaleinkünfte. Im Immobilienkontext relevant für Zinsen und Erträge aus immobilienbezogenen Kapitalanlagen (z. B. Immobilienfonds/REIT-Dividenden) sowie Zinsen aus gewährten Darlehen; nicht anwendbar auf Mieteinkünfte oder Grundstücksveräußerungen.
Definition
Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine individuelle steuerliche Beratung dar. Bei steuerlichen Fragestellungen kontaktieren Sie bitte einen qualifizierten Steuerberater oder Steuerberaterin.
Abgeltungssteuer bezeichnet in Deutschland die pauschale Einkommensteuer auf Kapitaleinkünfte wie Zinsen, Dividenden und bestimmte Veräußerungsgewinne aus Finanzanlagen. Sie beträgt grundsätzlich 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer und wird in der Regel als Quellensteuer von der auszahlenden Stelle einbehalten und an das Finanzamt abgeführt (§§ 20, 32d, 43 EStG). Für Immobilientransaktionen ist wesentlich zu verstehen, dass die Abgeltungssteuer nicht auf Gewinne aus dem Verkauf von direkt gehaltenen Grundstücken und Gebäuden Anwendung findet. Solche Gewinne unterliegen, sofern sie steuerbar sind, der regulären Einkommensteuer im Rahmen sogenannter privater Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) und nicht der Abgeltungssteuer. Maßgeblich ist hier insbesondere die zehnjährige Frist: Veräußerungsgewinne aus Privatvermögen sind nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung regelmäßig steuerfrei, während innerhalb der Frist eine Besteuerung mit dem individuellen Steuersatz erfolgen kann; Ausnahmen gelten unter anderem bei Eigennutzung. Somit ist die Abgeltungssteuer im engen Sinne keine Steuer auf Immobilienverkäufe. Relevanz erhält sie im Immobilienkontext dort, wo Kapitaleinkünfte anfallen, die mit einer Immobilientransaktion verbunden sind oder im Umfeld der Immobilie entstehen. Typische Konstellationen sind verzinste Kaufpreisrückstände oder -stundungen, Zinsen aus Notaranderkonten, Habenzinsen auf Instandhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften, sowie Erträge aus Immobilienfonds und bestimmten Wertpapieren mit Immobilienbezug. In diesen Fällen unterliegen die Zinsen oder Fondserträge der Abgeltungssteuer, sofern keine Sparer-Pauschbeträge, Freistellungsaufträge oder Nichtveranlagungsbescheinigungen entgegenstehen. Für Kapitalgesellschaften und gewerbliche Anleger gelten abweichende Regeln; dort wirkt die Abgeltungssteuer oftmals nur als anrechenbare Kapitalertragsteuer im Körperschaft- oder Gewerbesteuerregime. Diese Abgrenzung ist für die Beurteilung steuerlicher Auswirkungen im Rahmen von Immobilientransaktionen zentral, weil sie bestimmt, ob steuerliche Effekte im laufenden Cashflow aus Kapitaleinkünften entstehen oder ob Veräußerungsgewinne aus der Immobilie selbst nach anderen Vorschriften zu besteuern sind. Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Immobilie erwirbt, veräußert oder finanziert, sollte die potenzielle Abgeltungssteuer auf Begleit-Zinseinnahmen und Finanzanlageerträge einplanen, während der eigentliche Kauf- oder Verkaufsgewinn aus der Immobilie grundsätzlich nicht der Abgeltungssteuer, sondern anderen einkommensteuerlichen Vorschriften unterliegt. Diese Systematik erklärt zugleich, warum der Begriff „Abgeltungssteuer“ im Kontext von Immobilien häufig missverständlich verwendet wird, obwohl es sich rechtlich um eine Steuer auf Kapitaleinkünfte handelt.
Im Rahmen der Immobilienbewertung und insbesondere bei Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist zu beachten, dass der Verkehrswert den Preis wiedergibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre, wobei persönliche und atypische Verhältnisse außer Betracht bleiben. Dazu zählen regelmäßig die individuellen Steuerpositionen eines bestimmten Käufers oder Verkäufers. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den zugehörigen Wertermittlungsrichtlinien wird im Ertragswertverfahren mit nachhaltig erzielbaren Erträgen und marktüblichen Bewirtschaftungskosten gearbeitet; personenbezogene Steuern, wie Einkommensteuer oder Abgeltungssteuer, sind demnach nicht Bestandteil der Ermittlung des Verkehrswerts. Der Liegenschaftszinssatz, der zur Kapitalisierung der Reinerträge herangezogen wird, repräsentiert marktabgeleitete Renditeanforderungen vor Berücksichtigung individueller Steuern. Auch im Sachwertverfahren und im Vergleichswertverfahren spielen persönliche Steuerlasten keine unmittelbare Rolle. Die Abgeltungssteuer kann jedoch indirekt von Bedeutung sein, wenn sie marktweit die Nachsteuerrenditen alternativer Kapitalanlagen beeinflusst und dadurch die Renditeerwartungen von Investoren für Immobilien mitbestimmt. Wenn etwa Zinsen auf Tages- und Festgelder steigen und der nach Abgeltungssteuer verbleibende Ertrag sich verbessert, können Investoren höhere Renditen von Immobilien fordern, was sich in einem höheren Liegenschaftszinssatz und somit in niedrigeren Ertragswerten niederschlagen kann. Diese Anpassung erfolgt aber nicht durch explizite Steueransätze im Gutachten, sondern über die Beobachtung und Ableitung marktüblicher Parameter. Für die Bewertungspraxis ist außerdem relevant, ob in den Objektunterlagen Zinseinnahmen ausgewiesen sind, die als nicht immobilienimmanente Nebenerträge zu qualifizieren sind, zum Beispiel Zinsen auf Mietkautionen oder vorübergehend angelegte Mietüberschüsse. Solche Erträge sind aus Bewertungssicht regelmäßig nicht nachhaltig objektbezogen und werden daher nicht als Bestandteil des nachhaltig erzielbaren Ertrags im Ertragswert angesetzt. Steuerlich unterliegen sie, wenn sie beim Eigentümer zufließen, grundsätzlich der Abgeltungssteuer. Die Trennung zwischen objektbezogenen, nachhaltig erzielbaren Erträgen und zufälligen Kapitaleinkünften dient der Klarheit in der Wertermittlung und vermeidet eine Verzerrung des Verkehrswerts durch nicht dauerhafte Sondereffekte. Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens bedeutet dies, dass steuerliche Hinweise allenfalls erläuternden Charakter haben können, während die eigentliche Bewertung steuerneutral bleibt und sich auf die Marktmechanik stützt.
In der Finanzierungspraxis von Immobilientransaktionen ist die Abgeltungssteuer vor allem im Cashflow-Management und bei der Strukturierung von Sicherheiten und Zahlungswegen relevant. Zinsen, die auf einem Notaranderkonto anfallen, können der Abgeltungssteuer unterliegen, sodass der tatsächlich verfügbare Nettobetrag bei Kaufpreisfälligkeit oder späteren Auskehrungen geringer ausfällt. Gleiches gilt für Zinsen aus Zwischenanlagen von Liquiditätsreserven, etwa bei Bauträgerprojekten oder in Wohnungseigentümergemeinschaften; hier führt die pauschale Besteuerung zu einem reduzierten Nachsteuerertrag, der bei der Liquiditätsplanung einzukalkulieren ist. Bei Kaufpreisstundungen oder Verkäuferdarlehen stellt sich die Frage, ob die vereinbarten Zinsen der Kapitalertragsteuererhebung unterliegen und wie die Abführung organisiert wird, was vertraglich und administrativ eindeutig zu regeln ist. Für Banken und institutionelle Kreditgebende spielt die Abgeltungssteuer in der Regel keine Rolle als Kostenbestandteil der Immobilie selbst, sie beeinflusst jedoch die Attraktivität von Anlagealternativen und kann die Refinanzierungskonditionen am Kapitalmarkt über Renditeerwartungen der Investoren mitsteuern. Für private und semiprofessionelle Anleger ist relevant, dass Erträge aus Immobilienfonds und REIT-ähnlichen Vehikeln teilweise der Abgeltungssteuer unterliegen, wobei seit der Investmentsteuerreform die Besteuerung zwischen Fondsebene und Anlegerebene differenziert ist; Ausgestaltung und Anrechenbarkeit hängen von der Fondsklasse und den Ertragskomponenten ab. Diese Aspekte wirken auf die Nachsteuer-Rendite und damit auf Investitionsentscheidungen, nicht jedoch unmittelbar auf den Verkehrswert eines konkret zu bewertenden Einzelobjekts. Internationale Konstellationen können Quellensteuern und DBA-Anrechnungen berühren; die deutsche Abgeltungssteuer fungiert hier als Erhebungsform der Einkommensteuer auf Kapitaleinkünfte, wobei Anrechnung oder Freistellung je nach Doppelbesteuerungsabkommen möglich ist. Für Eigentümergemeinschaften und Verwalter ist schließlich wichtig, dass Zinsgutschriften auf gemeinschaftlichen Konten abgeltungsteuerpflichtig sein können und entsprechende Steuerbescheinigungen für die korrekte steuerliche Behandlung bereitzustellen sind. In der Kommunikation mit Käufern, Verkäufern und Finanzierenden empfiehlt es sich, klar zwischen immobilienbezogenen Erträgen, die in der Wertermittlung nach ImmoWertV zu berücksichtigen sind, und kapitalspezifischen Erträgen zu unterscheiden, die der Abgeltungssteuer unterliegen. So lassen sich Missverständnisse vermeiden, etwa die Fehlannahme, die Abgeltungssteuer sei auf den Veräußerungsgewinn einer direkt gehaltenen Immobilie anzuwenden. Zusammenfassend gilt: Die Abgeltungssteuer betrifft im Immobilienumfeld vor allem Zins- und Kapitalerträge, beeinflusst Investitions- und Finanzierungsentscheidungen über Nachsteuerbetrachtungen, ist aber kein Bestandteil der Methodik zur Ermittlung des Verkehrswerts. Für die verbindliche Beurteilung individueller steuerlicher Sachverhalte sind steuerliche Beratung und die Prüfung der einschlägigen gesetzlichen Grundlagen zielführend.
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